Grundsätzliches:

Sofern die Liegenschaften laufend unterhalten werden, sind grössere Sanierungen besser zu planen und die Kosten dürften sich dann auch eher im Rahmen halten. Die Verwaltung sollte hier ein Übersicht haben, wann welche Unterhaltsarbeiten anfallen um das Jahresbudget entsprechend gut zu planen. 

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langfristige Planung:

Für grössere Sanierungen (z.B. Ersatz Heizung oder Fassadensanierung) ist es sinnvoll, diese rechtzeitig anzukündigen (2-3 Jahre im voraus), damit sich die Eigentümer auf diese höheren Kosten einstellen können, insbesondere wenn ein ungenügend hoher Erneuerungsfonds die mutmasslichen Kosten nicht decken kann. Es wäre auch ein Szenarium, im einem solchen Fall die Einlagen in den ERF zu erhöhen, damit das Geld zur Verfügung steht, wenn diese Arbeiten fällig werden.

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Es stellt sich auch immer wieder die Frage, welche Unterhalts- und Sanierungsarbeiten über den Erneuerungsfonds finanziert werden können. Schon aufgrund der Namensgebung sollte es eigentlich klar sein, dass der Erneuerungsfonds für Erneuerungen (Sanierungen) vorgesehen ist. Der laufende Unterhalt sollte über die jährlichen Kosten abgedeckt werden. Periodische Unterhaltsarbeiten wie z.B. Kanalreinigung oder Boilerentkalkung gehören eigentlich auch zu den Unterhaltskosten und sind über die laufenden Kosten zu tragen. 

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Über den Erneuerungsfonds sollten daher möglichst nur Gesamterneuerungen oder Sanierungen (z.B. Ersatz Heizung oder Fassadensanierung, etc.). Mehr zum Thema Erneuerungsfonds und richtige Einlagen in der ERF siehe unter Recht und Politik, Thema "Erneuerungsfonds".

Aufgrund von Erfahrungswerten bestehen Tabellen über deren Lebensdauer. Diese Angaben sind jedoch mit Vorsicht zu geniessen, da es einerseits immer wieder "Montagsmodelle" gibt und die heutige Qualität der Geräte nicht immer mehr mit dem Qualitätsstandard von früher verglichen werden kann. Zudem kommt, dass Ersatzteile (aufgrund der eingeschränkten Lagerhaltung der Hersteller) immer problematischer wird.

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Finanzflussrechnung mit Wirtschaftlichkeitsüberlegungen:

Anlässlich der Arbeit der Hochschule Luzern über "Alternative Finanzierungen im Stockwerkeigentum" befasste man sich auch mit der Frage, wie hoch die Einlagen in den Erneuerungsfonds sein müssten, wenn alle wirtschaftlichen Überlegungen mit einbezogen würden. Das Ergebnis war mit 0,8 bis 1,0%p.a. ziemlich ernüchternd, da die meisten Gemeinschaften sich wohl schon sicher fühlen, wenn sie 0,5% p.a. in den Fonds einlegen. Anbei einerseits die Dokumentation zur Berechnung sowie die Exceldatei von Beat Salzmann um eine Berechnung durchführen zu können. ->Link zur Dokumentation   ->Link zum Excel-Berechnungs-Tool   

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Autorenbeitrag von Beat Salzmann zum Thema "Finanzflussrechnung einer Immobilie":

Die auf dieser Website publizierten Beiträge basieren ebenso auf Finanzflussüberlegungen, einer kombinierten Betrachtungsweise aus Bewertung und Wirtschaftlichkeit. Die Aussagen und Ergebnisse spiegeln stringente Zusammenhänge wider.

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BEWERTUNGSMETHODIK:

1. Die Bewertungsmethodik basiert auf dem Lebenszyklusmodell. Dieses Modell verfolgt eine gesamtheitliche Finanzbetrachtung der Immobilie. Mithilfe des Lebenszyklusmodells werden unter anderem die Werte einer Immobilie vor dem Hintergrund ihrer gesamten Nutzungsdauer betrachtet.

2. Das Lebenszyklusmodell deckt sich mit der Norm SIA 480 (2016) ‘Wirtschaftlichkeitsrechnung für Investitionen im Hochbau’.

3. Der Wert jeder Liegenschaft setzt sich aus dem zum Bewertungszeitpunkt gültigen Landwert und dem Zeitbauwert zusammen.

4. Marktdaten belegen, dass mit zunehmender Lagequalität die Baustandards und somit die Neubaukosten linear und die Landwerte exponentiell steigen.                                       
    

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Abbildung 1Anlagekosten, aufgeteilt nach Landwert und Neubaukosten in Abhängigkeit zur Lagequalität für Lageklassen von 2.00 bis 8.00

 

ZEITREIHEN:

1. Zeitreihen:
   Zeitreihen zum Landwert beinhalten die Entwicklung der Lagequalität sowie den Einfluss der Teuerung.                                                                     
   Zeitreihen zum Wert der Bausubstanz beinhalten die Entwicklung der Zeitbauwerte (Altersentwertung) sowie den Einfluss der Teuerung.

2. Wertentwicklung einer Gesamtimmobilie:                                                                    
   Der Wertveränderungsprozess von Gesamtimmobilien setzt sich aus den beiden Zeitreihen ‘Landwert’ und ‘Zeitbauwert’ zusammen.

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WERTVERÄNDERUNGEN LAND UND BAU:

1. Die Landwertveränderung ist in der Regel eine Wertveränderung durch Veränderung der Lagequalität. Der Landwert richtet sich nach dem maximal möglichen Nutzungspotenzial gemäss den Swiss Valuation Standards (SVS[1]). Die ausgewiesenen Landwerte sind somit unabhängig von der jeweils vorhandenen Bausubstanz.

2. Der Zeitbauwert spiegelt den Wert der Bauteile unter Berücksichtigung von Altersentwertung sowie zyklischer Instandsetzungen wider. Er wird aus den seinerzeitigen, aufindexierten Erstellungskosten abgeleitet und bildet somit den vorgefundenen Baustandard ab. Zudem wird die spezifische Nutzungsdauer der Bauteile berücksichtigt.

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RENTABILITÄT UND WIRTSCHAFLICHKEIT:

1. Auch Rentabilitäten unterliegen einem Veränderungsprozess. Sie ergeben sich aus dem Verhältnis der sich verändernden Erträge und Betriebskosten zu den sich verändernden Zeitwerten der Immobilie.

2. Rentabilitäten (Brutto-, Netto- und Kapital-Rendite) sind somit das Verhältnis von sich verändernden Erträgen (Brutto-, Netto- und Kapital-Erträge) und den sich verändernden Zeitwerten der Immobilie.

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RELATION ZWISCHEN GRUNDSTÜCKSFLÄCHE UND HAUPTNUTZUNGSFLÄCHE:

1. Die Ausnützungs- bzw. die Baumassenziffer ist landwertbestimmend. Sie werden in den Bau- und Zonenordnungen festgelegt und definieren die zulässige Bruttogeschossfläche bzw. die zulässige Baumasse und somit die realisierbare Hauptnutzfläche. Letztere bestimmt den Grundstückswert.

2. (Bei Kernzonengrundstücken werden die zulässige Stockwerkszahl, die Grenzabstände, die Gebäudelängen und die Gebäudehöhen definiert. Um die realisierbare Hauptnutzfläche zu ermitteln, sind Bebaubarkeitsstudien zu erstellen.

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BWERTUNGSGRUNDSATZ GEMÄSS HEUTIGEN BEWERTUNGSSTANDARDS:

Gemäss Ziffer 4.1.2 der Swiss Valuation Standards (SVS) ist für die Marktwertermittlung des Landwertes der Bewertungsgrundsatz „Highest and Best Use Value“ anzuwenden. „Highest and Best Use Value” bedeutet, dass der Marktwert von Grundstücken auf Basis ihres maximalen Nutzungspotenzials zu ermitteln ist. Dies umfasst auch das vorhandene, nicht realisierte Nutzungspotenzial.

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[1]       Swiss Valuation Standards SVS Ziff. 4.1.2: Bewertungsgrundsatz ‘Highest and Best Use Value’

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Über den Autor: 

Nach dem Architekturstudium an der ETH und einer Anstellung als Assistent folgten Berufsjahre als Entwurfsarchitekt sowie 20 Jahre in der Projektentwicklung mehrerer Generalunternehmungen. In den letzten 25 Jahren verlagerte sich der Tätigkeitsschwerpunkt in Richtung Immobilienbewertungen und Wirtschaftlichkeitsanalysen. Es folgten Anstellungen in verschiedenen Beratungsfirmen. Die Promotion zum Thema „Der Wertveränderungsprozess von Immobilien” fand berufsbegleitend statt. Seit der Pensionierung liegen die Tätigkeitsschwerpunkte im Unterrichten an Fachhochschulen und in der Betreuung von Masterarbeiten. Dabei werden die Themen Finanzflüsse einer Immobilie, Nutzungsdauern der Bauteile, Betriebs-, Investitions- und Selbstkosten sowie Erträge und Renditen behandelt. Kürzlich kam das Tätigkeitsgebiet der Erstellung von Gerichtsgutachten hinzu. Hierbei handelt es sich um einen Aufgabenbereich, der sich mit den Marktwerten der Vergangenheit auseinandersetzt.

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Seiten-Nr.: 07_02_03