Abgrenzung von Kosten

Abgrenzungen von Kosten werden in der Buchhaltung vorgenommen, um bereits Rechnungen auf das Folgejahr aufgrund der Leistungserbringung zu verteilen (z.B. Kosten Serviceabo vom 01.10. bis 30.09. Folgejahr). Bei Stockwerkeigentum ist dies nicht ratsam, da die Kosten bereits bezahlt wurden und bei einer Abgrenzung ein Liquiditätsproblem entstehen kann.

03_08_01

Jahresabrechnung

Abrechnung

siehe Jahresabrechnung

03_08_01

Jahresabrechnung

Abstimmung

Alle Beschlüsse, welche in einer Eigentümerversammlung gefasst werden, sind an bestimmte Abstimmungsregeln verknüpft. Diese sind teilweise vom Gesetz oder im Reglement vorgegeben. Das Stimmrecht kann einem Eigentümer grundsätzlich nicht verwehrt werden, ausser bei der Abstimmung über seinen Ausschluss. Weitere Angaben siehe Stimmrecht (Art. 712e, Ziff. 1, ZGB)

03_05_01

Stimmrecht

Abstimmungs-Quoren

Im Stockwerkeigentum gibt es verschiedene Formen von Abstimmungs-Quoren: das einfache Mehr, das qualifizierte Mehr und die Einstimmigkeit. Je nach Reglement können auch weitere Quoren (z.B. Zweidrittels-Mehrheit) möglich oder Präzisierungen zu den vorgehend erwähnten Abstimmungsarten sowie der Umgang mit der Stimmenthaltung formuliert.

03_05_01

Stimmenthaltung

Absturzsicherung

Damit der Zugang auf das Dach in gesicherter Form gewährleistet ist, müssen Dächer mit einer Absturzsicherung versehen sein. Es ist gem. VUV (Verordnung über die Verhütung von Unfällen und Berufskrankheiten) untersagt, Dächer ohne Absturzsicherung zu betreten. Im Falle eines Unfalles, kann die Eigentümerschaft zur Haftung des Schadens herangezogen werden.

04_04_04

Abwahl Verwaltung/Verwalter

Durch Mehrheitsbeschluss an einer Versammlung, kann die Verwaltung abgewählt werden. Unabhängig von den Vertragsvereinbarungen ist eine Kündigung jedrezeit möglich. Der Verwaltungsvertrag ist ein einfacher Auftrag nach Art. 404 OR und kann daher jederzeit gekündigt werden.

05_04_03

Abwahl Verwaltung / was ist eine gute Verwaltung

abzugsfähige Kosten

siehe steuerlich abzugsfähige Kosten

06_03_08

Abrechnung Steuern

Aemter in der Gemeinschaft

In einer STWEG können verschiedene Aemter nebst der Verwaltung vergeben werden wie Delegierter, Revisor oder Ausschuss welche aus einer oder mehreren Personen bestehen kann. Ausschüsse werden meist für bestimmte Aufgaben eingesetzt z.B. "Aussensanierung"

03_09_03

Air BnB

Siehe unter "Vermietung an Dritte"

03_09_04

Vermietung an Dritte / Air BnB

Akontozahlung

Damit die mit der Verwaltung der Gemeinschaft beauftragte Person oder Verwaltung die anfallenden allgemeinen Kosten der Gemeinschaft laufend bezahlen kann, werden aufgrund des Jahresbudgets Akontozahlungen durch die Eigentümer fällig. Diese sind meist quartalsweise oder halbjährlich ausgearbeitet. Ein Budget bleibt solange gültig, bis es durch ein neues ersetzt wird.

03_08_04

Budget

alternative Finanzierungsmöglichkeiten

Alternative Finanzierungsmöglichkeiten für Stockwerkeigentümergemeinschaft gibt es bisher wenige. Ausnahmen sind Blankokredite bei Raiffeisen oder teilweise Kantonalbanken. Daher ist es wichtig, dass der Erneuerungsfonds immer über einen genügenden Stand aufweist um in Notfällen die Arbeiten in Auftrag geben zu können.

07_06_04

Anfechtung Beschlüsse

Wer einen Beschluss einer Stockwerkeigentümerversammlung anfechten will, kann dies innert monatsfrist nach Kenntnisnahme des Beschlussergebnisses bei der zuständigen Behörde machen. Voraussetzung ist, dass diese Eigentümerschaft an der Versammlung den Beschluss abgelehnt hat. Art. 712m, Abs. 2, ZGB oder an der Versammlung weder anwesend noch vertreten war.

03_07_09

Kenntnisnahme Beschlüsse

Anfechtung Protokoll

Es ist zu unterscheiden von Anfechtung von Beschlüssen (haben innert monatsfrist nach Kenntnisnahme zu erfolgen) und der Anfechtung des Protokolls. Einsprache gegen Formulierungen im Protokoll können bis zur Verabschiedung (Genehmigung) an der nächsten Versammlung eingebracht werden.

06_04_08

Aufbewahrungspflicht

Bei der Aufbewahrungspflicht ist zu unterscheiden von Akten und allgemeine Dokumente;

03_01_10

Aufgaben der Verwaltung

Gemäss Art. 712s und 712t ZGB hat die Verwaltung primär folgende Aufgaben

03_09_01

Verwaltung

Ausbildung in der Immobilienbranche

Für die Ausbildung und Prüfungsabnahme von anerkannten Titeln in der Immobilienbranche ist der SVIT (Schweiz. Verband der Immobilien-Treuhänder) vom Bund beauftragt worden. Der SVIT, aber auch andere Schulen und Institute bieten verschiedenen Lehrgänge hierzu an. Für Quereinsteiger gibt es ebenfalls verschiedene Anbieter von Kursen und Lehrgängen.

06_09_01

Kurse, Schule

Ausländer und Grundstückerwerb

Regelt die Auflagen für Ausländer, welche in der Schweiz Wohneigentum erwerben wollen.

03_01_08

Ausschliessliches Benutzungsrecht

Das ausschliessliche Benutzungsrecht (teilw.Sondernutzungsrecht genannt) umschreibt Bereiche, welche grundsätzlich Allgemein sind, jedoch einer einzelnen Eigentümerschaft zur ausschliesslichen Nutzung (z.B. Gartensitzplatz oder Terrasse) zugewiesen sind. Der Begriff "ausschliessliches Nutzungsrecht" ist im Gesetz bisher nicht vorgesehen. Die Regelung über dieses Recht mit den Details muss deshalb im Reglement festgehalten werden. (Art. 712b, Abs. 2, Ziff. 1-3 ZGB)

03_04_04

Ausschluss aus der Gemeinschaft

Gem. Art. 649b ZGB kann ein Eigentümer aus der Gemeinschaft ausgeschlossen werden.Ein Ausschluss kann nur durch ein Gericht verfügt werden und der Weg dahin ist sehr Zeit- und Kostenintensiv. Solche Verfahren können bis ans Bundesgericht gezogen werden und somit eine definitive Entscheidungsdauer von bis zu 5 Jahren verursachen.

03_04_08

Ausschuss

siehe Delegierte

03_09_03

äussere Gestalt

Gem. Art. 712b, Abs. 2, Ziff. 2 gelten Bauteile, welche die äussere Gestalt und das Aussehens des Gebäudes bestimmen als Allgemeine Teile Art. 712b, Abs. 2, Ziff. 2

03_04_02

Autorenbeiträge

Dies sind Beiträge, welche von registrierten Autoren, Diese Beiträge werden von ForumStockwerk vor der Publikation kontrolliert.

13_00

Autorenmitglieder

Auflistung der bei ForumStockwerk.ch aktiven Autoren

11_03_03

Barrierenfreiheit

Barrierenfreiheit bezieht sich auf die Gestaltung von Lebensräumen, die es allen Menschen ermöglicht, ohne fremde Hilfe zuzugreifen und zu nutzen. Dies umfasst nicht nur physische Zugänglichkeit, wie Rampen und Aufzüge, sondern auch digitale Barrierefreiheit, die sicherstellt, dass Websites und Anwendungen für alle Benutzer zugänglich sind, einschließlich Menschen mit Behinderungen. Benötigen Bauvorhaben Bewilligungen, wird zunehmend die Umsetzung der Barrierenfreiheit als Bedingung für die Ausstellung der Baubewilligung vorausgesetzt

07_01_05

Baubewilligung

Soll ein Bauvorhaben im Sonderrecht oder im Bereich des ausschliesslichen Nutzungsrecht oder im Allgemeinen Bereich der Gemeinschaft umgesetzt werden, bedarf dies unter Umständen der Baubewilligung. Dies ist vor einer allfälligen Abstimmung abzuklären und die daraus resultierenden Auflagen entsprechend im Projekt umzusetzen.

07_06_01

Bauen & Sanieren Umbauten im Sonderrecht

Baugarantie

Bei Garantieansprüchen / Mängelrügen sind sowohl Form als auch Zeitpunkt der schriftlichen Einsprachen massgeben. Es ist auch hier wieder zu unterscheiden zwischen Sonderrecht und den allgemeinen Bauteilen

07_07_03

Baugesuche

siehe Baubewilligung

07_06_01

Baugutachten

Bestehen bei der Immobilien Schäden oder Unsicherheit über die Ausführung von Arbeiten, so kann ein Baugutachten Klarheit darüber geben, ob hier Handlungsbedarf ist und wer allenfalls in die Pflicht genommen werden kann. Baugutachten im Allgemeinen sollten in der Regel von der Gemeinschaft in Auftrag gegeben werden. Gibt dies ein einzelner Eigentümer in Auftrag, so ist der Auftraggeber auch für die Kosten verantwortlich, ausser die Gemeinschaft klärt sich im Nachhinein einverstanden die Kosten oder einen Teil der Kosten zu übernehmen.

07_02_02

Bauherrenberatung

Eine Bauherrenberatung kann unter Umständen als externe Stelle die Anliegen und Probleme einer Gemeinschaft im Zusammenhang mit Garantieansprüchen oder Beurteilung von Schäden oder möglichen Schäden gut und neutral beraten und die weiteren Schritte vorschlagen.

07_07_02

Bauleitung

Auch im Stockwerkeigentum empfiehlt es sich, bei grösseren Bauvorhaben eine Bauleitung einzusetzen. Dies kann die Verwaltung gegen separates Entgelt oder ein Delegierter oder ein Ausschuss oder eine externe baufachlich bewanderte Stelle übernehmen. Eine Bauleitung koordiniert zwischen den Bauhandwerkern, der Gemeinschaft und der Verwaltung und informiert die beteiligten Personen und überwacht auch die Ausführung der Arbeiten.

07_06_04

Baumängel

Baumängel sind ärgerlich und oft nur mühsam in Ordnung zu bringen. Häufig ist aber auch der Anspruch der Eigentümerschaft an die Ausführungen von Bauarbeiten nicht in dem Masse gegeben, wie dies die einzelnen Eigentümer subjektiv wahrnehmen. Beispielsweise ist es kein Baumangel, wenn der Kellergang nicht gestrichen wurde. Hier sind die SIA-Normen für das schweiz. Bauwesen entscheidend. Zudem kommt es darauf an, ob die Auftragserteilung nach SIA oder als einfacher Auftrag nach OR gegeben wurde. Wichtig ist auch immer, wer der Auftraggeber ist und welche Bereiche der Stockwerk-Immobilie es betrifft (Sonderrecht oder Allgemeine Teile). Weitere Infos hierzu im Fachteil "Baugarantie"

07_07_03

Baugarantie

Baurechtsverträge

Baurecht ist dann gegeben, wenn ein Grundstückbesitzer einem Ersteller das Recht gibt, auf seinem Grund eine Immobilien zu erstellen und ihm den Boden gegen Entgelt zur Verfügung stellt. Dies wird in einem sogenannten Baurechtsvertrag festgehalten, welcher auch im Grundbuch eingetragen werden muss, damit er verpflichtend ist. Baurechtsverträge können bis zu 100 Jahren Nutzung ausgestellt werden und sollten über die Konditionen (Zinszahlung für den Boden oder andere Entschädigungen) und über den soganannten Heimfall (Ablauf der Nutzungsfrist) klar Auskunft geben. Aelter Verträge sind hier teilweise mangelhaft formuliert, so dass Interpretationsprobleme entstehen können. Zudem gibt es einige Hypothekargeber, welche im Zusammenhang mit Immobilien im Baurecht ablehenend sind oder entsprechende Auflagen machen.

03_01_09

Bauverträge

Bauverträge sind für eine Stockwerkgemeinschaft eher selten. Bei umfassenden Sanierungen oder Ergänzungsbauten könnte dies zum Zuge kommen. Hinwegen werden Sanierungen oder Ersatz von technischen Einrichtungen (z.B. Heizung) über einen Auftrag nach SIA 1xxx oder Art. xxx OR abgewickelt Wird eine Stockwerkeigentümergemeinschaft neu erstellt, so wird der Bauvertrag in der Regel zwischen der Bauherrschaft und dem Veräusserer abgeschlossen und dieser schliesst einzlne Verträge mit den interessierten Käufern der Objekte ab.

07_06_01

Begründung Stockwerkeigentum

siehe Begründungsakt

03_01_06

Begründung , Art. 712b ZGB

Begründungsakt

Dies sind die Dokumente, welche anlässlich der Begründung beim Grundbuchamt, in dem sich die neue STWEG befinden wird, eingetragen sind. Dazu gehören nebst der Umschreibung was zu einzelnen Einheiten ausgestaltet wird auch die Angabe der Wertquoten und die vorhandenen Pläne und Skizzen. Diese Pläne müssen nicht definitv sein, da es im Verlauf der Erstellung der Baute ode auch auf Wunsch eines Käufers einer Einheit Veränderungen geben kann. Nach Fertigstellung der Baute, sind die definitiven Pläne einzureichen, was häufig nicht gemacht wird.

03_01_06

Begründung , Art. 712b ZGB

Beschlussfähigkeit

Die Beschlussfähigkeit der Versammlung ist nur dann gegeben, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten sind und diese mindestens die Hälfte aller Wertquoten innehaben. Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, so muss nach einer Wartefrist von mindestens 10 Tagen eine zweite Versammlung einberufen werden. Diese ist beschlussfähig, wenn mindestens ein Drittel aller Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten sind, unabhängig der vertretenen Anteile. Art. 712p, Abs. 1, ZGB

03_07_03

Betreibung gegen einen einen Eigentümer

Ist ein Eigentümer mit den Zahlungen gegenüber der Gemeinschaft im Rückstand, so kann die Verwaltung die Betreibung einleiten. Soll weiterhehend auch ein Pfandrecht zu Gunsten der Gemeinschaft erstellt werden, sind diverse Voraussetzungen zu erfüllen. Siehe dazu "Pfandrechtseintrag"

06_03_11

Inkasso

Betreibung gegen Stockwerkeigentümergemeinschaft

Gegen eine Stockwerkeigentümer kann am Ort der gelegenen Liegenschaft eine Betreibung eingeleitet werden. Diese wird danach der Verwaltung zur Kenntnis zugestellt. Gem. BGE 119 II 404, geht eine solche Betreibung nicht automatisch auf die einzelnen Eigentümer über, auch wenn diese im Rahmen der solidarischen Haftung in der Pflicht stehen. Art. 712i, Abs. 2, ZGB

04_04_04

Betreibung von Stockwerkeigentümern

siehe Inkasso

06_03_11

Betriebskosten

siehe Unterhaltskosten

03_08_01

Bewertungsmethodik

Eine Arbeit über die Bewertungsmethodik für den Realwert der Immobilie, welche auf dem Lebenszyklusmodell basiert von Beat Salzmann

05_02_02

Bilanz im Stockwerkeigentum

Für eine saubere Buchführung einer STWEG ist das Führen einer Bilanz Voraussetzung, um einen sauberen Nachweis über die vorhandenen Vermögenswerte und den Erneuerungsfonds zu erhalten.

06_03_02

Branchensoftware für STWE

siehe Seite "Software & Tools"

06_08_01

Briefliche Abstimmung

Dies ist eine Abstimmungsform, welche grundsätzlich für Stockwerk- und Miteigentum zugelassen wäre, jedoch nur selten angewendet wird. Während der Covid-Pandemie, war dies aufgrund der Verordnung des Bundesrates möglich, da Präsenzversammlungen nicht zugelassen waren. Die Form der brieflichen Abstimmung ist zulässig, wenn dies im Reglement oder in einer Eigentümerversammlung mit Einstimmigkeit nachträglich vereinbart wurde. Art. 66, Abs. 2, ZGB

03_07_11

Abstimmungen

Buchhaltung einer Gemeinschaft

Um Ende Jahr den einzelnen Eigentümern eine Uebersicht der angefallenen Kosten geben zu können, ist es sinnvoll, wenn eine saubere Buchhaltung geführt wird. Im Gegensatz zu Mietliegenschaften oder dem allgemeinen Verständnis von Finanzbuchhaltung, ist es aber eine Verteilung der angefallenen Kosten. Um nicht in Liquiditätsprobleme zu kommen, ist es daher sinnvoll, die Buchhaltung als Kostenabrechnung zu führen und möglichst auf Abgrenzungen zu verzichten.

06_03_01

Budget

Damit die mit der Verwaltung der Gemeinschaft beauftragte Person oder Verwaltung die anfallenden allgemeinen Kosten der Gemeinschaft laufend bezahlen kann (Energie, Strom Allgemein, Wasser/Abwasser, Hauswartung, Versicherung, Verwaltung, etc.) wird der Gemeinschaft anfangs der Abrechnungsperiode ein Budget vorgelegt. Dieses basiert vor allem auf den Vorjahreswerten, aber auch den Positionen des laufenden Unterhaltes sowie die vorgesehenen Sanierungen und ausserordentlichen Aufwendungen. Um nicht in Liquiditätsprobleme zu kommen, ist es sinnvoll, genügend Reserven einzubauen. Insbesondere Anfang des Kalenderjahres werden immer relativ hohe Summen (Versicherungsbeiträge, Service-Abos, etc.) fällig, für die genügend Mittel zur Verfügung stehen müssen. Somit sollte das Budget jeweils eine genügend hohe Reserve aufweisen. Wird das budgetiert Geld nicht benötigt, so erhalten die Eigentümer Ende der Abrechnungsperiode eine Gutschrift, welche meist mit der nächst fälligen Budgetrate verrechnet wird.

03_08_04

Casafair Schweiz

Casafair Schweiz, Bollwerk 35, 3001 Bern www.casafair.ch

04_06_04

Verbände

Contracting

Für gewisse Leistungen (z.B. Fernwärme) werden häufig sogenannte Contracting-Verträge zwischen dem Lieferanten und entweder der gesamten Gemeinschaft oder jedem einzelnen Eigentümer abgeschlossen. Bei einer Handänerung einer Einheit ist jeweils zu beachten, dass Contracting-Verträge, welche auf den jeweiligen Eigentümer lauten, umgemeldet werden und dies im Kaufvertrag bereits vertraglich gestgehalten wurde.

04_03_06

Dachkontrolle

Bei einer Dachkontrolle führt ein Unternehmen eine Kontrolle der gesamten Dachkonstruktion durch (Ziegel, Abdeckungen, Fugen, Abläufe, etc.) und entfernt auch störende Sachen (Grünwuchs, Abfälle, etc.). Es wird empfohlen, ein solches Abo abzuschliessen, damit allfällige Schäden oder Baumängel am Dach frühzeitig erkannt werden können.

06_01_07

Datenschutzgesetz im Bereich Stockwerkeigentum

Das revidierte Datenschutzgesetzt (revDSG) vom Sept. 2023 greift auch bei Stockwerkeigentümergemeinschaften resp. deren Verwaltungen. Schützenswerte Daten einzelner Personen dürfen nicht ohne weiteres an Dritte weitergegeben werden. Weitere Ausführungen unter dem Kapitel "Datenschutz"; rev. DSG Sept. 2023

06_01_13

Déchargen-Erteilung

Die Erteilung der Décharge an die Verwaltung bedeutet, dass der Verwaltung für den abgelaufenen Zeitraum die Entlastung erteilt wird. Das heisst, dass die Arbeiten nach Auflagen von Gesetz und Aufträgen der Gemeinschaft ordnungsgemäss ausgeführt wurden. Hat die Verwaltung die Décharge erhalten, kann es problematisch sein, diese für bisherige Versäumnisse haftbar zu machen.

03_07_05

Delegierte

Die Versammlung kann Delegierte oder einen Ausschusswählen, denen gewisse Aufgaben zugeteilt werden. Diese können vielfältig sein. Es ist deshalb empfehlenswert, dies in einem Pflichtenheft aufzuführen. Delegierte oder Ausschüsse sollten keine Kompetenzen für Auftragserteilung haben. Diese sollten gem. Art. 712s ausschliesslich über die gewählte Verwaltung erteilt werden.

03_09_03

Ausschuss

Dienstleister

s. Externe Dienstleister

06_07_04

Digitale Dokumente

Heute werden zunehmend die Dokumente digital ausgetauscht und gespeichert. Wichtig ist dabei, dass bei einem Wechsel der Verwaltung sichergestellt ist, dass die Form der digitalen Dokumente auch von Dritten ohne zusätzliche Softwaretools gelesen und verarbeitet werden können. In Originalform aufbewahrt werden müssen jedoch nach wie vor diverse Dokumente: Kaufverträge / Testament (mit Anweisungen zur Verwendung von Wohneigentum) / von den Versammlungsleitenden unterzeichnete Protokolle der Eigentümerversammlungen)

03_01_11

Aufbewahrungspflicht

Dringliche Massnahmen

Art. 712s, Abs. 1, ZGB

03_07_07

Durchgangsverbot

siehe richterliches Verbot

04_04_05

Eigenmietwert

Wer Wohneigentum besitzt und darin lebt, muss den sogenannten Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern. Diese Steuer fällt bei Bund und Kanton seit 1934 an. Anlässlich der Volksabstimmung vom 28.09.2025 wurde der Bund beauftragt, der Eigentmietwert wieder abzuschaffen und dafür auf Zweitwohnungen eine Steuer zu erheben . Der Wert für die Berechnung des Eigentmietwertes wird in der Regel durch die Gemeinde festgelegt, in welcher sich das Objekt befindet und gilt für Hauseigentümer wie auch Stockwerkeigentümer. Dies wird als Einkommen deklariert, auch wenn Sie mit dem Eigentum keine Einkommen erzielen.

05_03_07

Eigentümerwechsel

Wird eine Einheit verkauft, so sind relativ viele Punkte zu beachten, damit alles reibungslos abläuft. Dazu gehört auch die rechtzeitige Information an die Verwaltung und sowie den Angaben, wie mit den Kosten und bisherigen Beiträgen für die laufende Abrechnungsperiode zu verfahren ist.

05_05_03

Kauf / Verkauf

Eigentumsverhältnisse

Es gibt verschiedene Formen von Eigentumsverhältnissen. Von Alleineigentum über Miteigentümergemeinschaften, Erbengemeinschaften bis hin zu den Aktiengesellschaften und Stiftungen können alle tockwerkeigentum oder Miteigentum besitzen. Wesentlich innerhalb der Stockwerkeigentümer- oder Miteigentümergemeinschaft ist lediglich, dass die Einheiten immer nur eine Kopfstimme innerhalb der STWEG/MEG besitzen. Es muss vorher geregelt werden, wer die Vertretung bei Eigentumsverhältnissen mit mehr als einer Person gegenüber der STWEG/MEG wahrnimmt. Dies muss mit einer schriftlichen Vollmacht belegt werden können.

07_01_02

Einberufung Versammlung

Dies ist die Frist, welche im Reglement vorgesehen ist, um STOWE-Versammlungen einzuberufen. Nebst der Frist ist auch zu beachten, was alles mit der Einberufung (Einladung) mitgeschickt werden muss (Traktandenliste, Abrechnung, etc.). Wird die Frist verpasst und an der Versammlung sind alle Eigentümer anwesend, kann darüber abgestimmt werden, ob die Versammlung trotzdem durchgeführt werden darf. Kommt keine Einstimmigkeit zustande, entsteht eine unklare Situation, da bisher noch kein Gericht über diesen Punkt geurteilt hat. Die Lehrmeinung ist, dass....

06_04_03

Einberufung Versammlung Art. 712n, Abs. 1, ZGB Einladung Versammlung Art. 712s, ZGB

einfache Gesellschaft

Häufig bestehen juristische "einfache Gesellschaften", zusammengesetzt aus mehreren Körperschaften (Private, Firmen, etc.), welche sich eine Stockwerkseinheit teilen. Dabei ist zu beachten, dass die einfache Gesellschaft nur über eine Stimme an der Versammlung verfügt und die einfache Gesellschaft auch durch einen Repräsentaten mit Vollmacht vertreten sein sollte.

05_02_01

einfaches Mehr

Sofern im Reglement oder von einer Versammlung mit einem gültigen Beschluss nichts anderes vereinbart wurde, werden die meisten Abstimmungen nach einfachem Mehr durchgeführt. Das einfache Mehr wird von den anwesenden und ordentlich vertretenen Eigentümern aus berechnet. Bei z.B. 7 Anwesenden und 2 abwesenden Eigentümer (jedoch mit Vollmacht), bedarf es zur Annahme eines Antrages 5 JA-Stimmen. Beachten Sie, dass es je nach Reglement unter Umständen bezüglich der Interpretation der "Anwesenden" anderslautende Abmachungen geben kann.

03_05_02

Stimmrecht

Einladefrist

Um eine Versammlung ordentlich durchführen zu können, sind gewisse Unterlagen eine bestimmte Zeit im voraus den Eigentümern zuzustellen. Welche Unterlagen dies sind und wie die Frist ausformuliert ist, entnehmen Sie dem Reglement. In der Regel ist eine Zeitspanne von 10 bis 21 Tagen in den Reglementen hinterlegt. Ist nichts angegeben, so gelten gemäss Lehre 10 Tage als angemessen und zumindest muss die Traktandenliste mit den Abrechnungsunterlagen der Einladung beigelegt werden.

06_04_03

Einladung der Eigentümer zur Versammlung

s. Stichwort Einberufung Versammlung

06_04_03

Einsetzen einer Verwaltung bei neuer STWEG

Das Einsetzen einer neuen Verwaltung bei einer STWEG oder MEG kann entweder durch den Bauherrn oder an der ersten ordentlichen Versammlung bestimmt werden. Das Ersetzen von Verwaltungen, wird unter "Definition einer guten Verwaltung" erläutert.

03_09_02 05_04_03

Einstimmigkeit

Einstimmigkeit nach Art. 712xxx, ZGB bedeutet die Zustimmung aller Eigentümer. Es gibt Reglemente, in welchen formuliert ist, dass die Einstimmigkeit nur von allen an der Versammlung Anwesenden oder Vertretenen gilt. Gemäss Bundesgerichtsentscheid, muss jedoch immer von allen Eigentümern, egal ob anwesend oder abwesend, ausgegangen werden. Ob das vorgängige oder nachträgliche Einholen der Zustimmung von an der Versammlung nicht anwesenden Personen zulässig ist, ist umstritten und hierfür hat sich das Budesgericht bisher auch nicht geäussert. Von einem solchen Vorgehen raten wir ab, da ein solcher Beschluss auch nachträglich angefochten werden könnte. Das Gesetz sieht für nachfolgende Handlungen in der Stockwerkeigentümergemeinschaft die Einstimmigkeit zwingend vor:

03_05_04

eMobilität

eMobilität ist nach wie vor ein grosses Thema und ebenfalls nach wie vor im stetigen Wechsel von Möglichkeiten und Angeboten. Unter "Erneuerungen und Erweiterungen Liegenschaften" wird hier näher eingegangen.

07_03_06

energetische Massnahmen

Bei einer Sanierung werden häufig energetische Massnahmen umgesetzt oder sogar verlangt. Die Möglicheiten hierzu inklusive allfälliger Fördergelder sind unter "Erneuerungen und Erweiterungen Liegenschaften" näher beschrieben.

07_03_03

energiefranken.ch

Dies ist eine Website, welche über Schweiz. Förderprogramme für Energie und Mobilität für jede Gemeinde Auskunft gibt. Weitere Informationen hierzu auch unter "Subventionen"

07_05_06

Subventionen

Entschädigung Delegierte / Ausschuss

Bei den Entschädigungen für Delegierte und Ausschuss-Mitglieder sollte auch klar vereinbart werden, ob dies mit/ohne AHV-Abzüge erfolgen wird. Üben Privatpersonen Tätigkeiten für diese Aufgaben durch, so ist zwingend auch eine Unfallversicherung (minimal-Police meist max. CHF 100.-) abzuschliessen, damit wenn im Rahmen der Ausübung dieses Amtes ein Unfall geschehen sollte, die Deckung vorhanden ist. Ansonsten wäre die Gemeinschaft haftbar.

03_09_04

Delegierte / Ausschuss

Erbengemeinschaft

Eine Erbengemeinschaft kann als Eigentümerin einer Stockwerkseinheit auftreten. Jedoch ist zu beachten, dass aufgrund des Erbscheins klar ist, wer alles berechtigter Erbe ist. Zudem ist ein Erbenvertreter zu bestimmen, welche als Ansprechsperson für alle Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Einheit gilt und welcher ebenfalls das Stimmrecht an der Versammlung wahrnehmen kann.

05-01-08

Rechtsformen Stimmrecht an Versammlung

Erbrecht

Ein Erblasser kann verfügen, dass sein bisheriges Alleineigentum in Stockwerk umgewandelt wird (Kapitel "Neuerstellen einer STWEG / Umwandlung Mietliegenschaft in Stockwerkeigentum". Ebenfalls kann eine Erbengemeinschaft in den Besitz einer STWE-Einheit gelangen (Kapitel "Chancen und Gefahren im STWE" / "Erbengemeinschaft als Eigentümerschaft")

05_01_07

Erfolgsrechnung im Stockwerkeigentum

Eine Erfolgsrechnung mit Ausweis von Gewinn oder Verlust gibt es im Stockwerkeigentum eigentlich nicht. Die Abrechnung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft ist eine reine Kostenabrechnung. Sämtliche Kosten werden den einzelnen Einheiten aufgrund ihrer Anteile berechnet und mit den bisherigen Akonto- oder Budgetzahlungen verrechnet. In dem Sinne gibt es gegenüber einem Budget einen Ueberschuss oder eine Unterdeckung.

06_03_02

Erklärvideos

s. YouTube-Kanäle

11_02_07

Erneuerungsfonds

Der Erneuerungsfonds dient dazu, zukünftige Erneuerungen und umfassende Sanierungen zu decken. Die Einlagen sollten daher aufgrund der zu erwartenden Lebensdauer der einzelnen Bauteile im ERF hinterlegt werden. In Verständnis vom Erneuerungsfond herrschen nach wie vor alte und gefährliche Auffassungen, was dazu führen kann, dass im Bedarfsfall nicht genügend Mittel vorhanden sind und die notwendigen Arbeiten mit Zusatzmitteln oder nur notdürftig ausgeführt werden können.

03_08_05

Erneuerungsfonds Planung

Eine seriöse Planung und damit die damit verbundenen jährlichen Einlagen in den Erneuerungsfonds ist ein wichtige Aufgabe einer Gemeinschaft. Normalerweise macht dies die beauftragte Verwaltung. Es ist jedoch darauf zu achten, dass die heute aktuellen Erkenntnisse für die Berechnung der Einlagen berücksichtigt werden. Die Formulierungen in den Reglementen beruhen meist auf einem Wissensstand von früher, welcher heute in keiner Weise mehr die effektiven Kosten abzudecken vermag.

07_05_02

Ersatz der Verwaltung

Soll eine andere Verwaltung gewählt werden, so geschieht dies mit Versammlungsbeschluss. In der Regel ist das einfache Mehr genügend. Das Ersetzen von Verwaltungen, wird unter "Definition einer guten Verwaltung" erläutert.

05_04_03

Erstversammlung

siehe Konstituierende Versammlung

07_01_09

Konstituierende Versammlung

externe Dienstleister

Firmen und Selbständigerwerbende, welche Dienstleistungen auf dem Bereich Stockwerkeigentum erbringen.

06_07_04

Fachgruppenmitglieder

Liste der an dieser Seite aktiv mitarbeitenden Fachpersonen

11_03_02

Fachzeitungen & Fachzeitschriften

Einige uns bekannte Fachzeitungen & Fachzeitschriften, welche Stockwerkeigentum berücksichtigen, sind unter "Fachzeitschriften / Literatur / Kurzfilme" aufgelistet

11_02_05

Fachzeitschriftn

Fahrverbot

siehe richterliches Verbot

04_04_05

Feedback an ForumStockwerk senden

Auf dieser Seite können Sie uns Ihre Mitteilung zustellen.

11_02_08

Finanzflussrechnung mit Wirtschaftlichkeitsüberlegungen

Eine Kalkulation basierent auf den Sanierungs-Zyklen einer Immobilie, auch anwendbar im Stockwerkeigentum, um den Bedarf des Erneuerungsfonds über die gesamte Lebensdauer auszuweisen (mit Excel als Kalkulationstool)

07_02_03

Förderbeiträge

Vor allem bei energetischen Sanierungen und Investitionen sprechen diverse öffentliche Stellen Unterstützung oder Subventionen aus. Eine Uebersicht ist auf der Website www.energiefranken.ch ersichtlich

07_05_06

Subventionen

Forumsbeiträge

Dies sind Beiträge von Nutzern zum Thema rund um Stockwerk- und Miteigentum.

09_01_01

Friedensrichter

siehe Schlichtungsbehörde

04_09_03

Schlichtungsbehörden

Garantieansprüche

Nach Bauarbeiten, Sanierungen oder auch Ersatz von Geräten besteht ein Garantieanspruch. Je nach Auftraggeber (Eigentümer im Sonderrecht oder Gemeinschaft im Allgemeinen Teil) muss geregelt sein, wer allfällige Garantieansprüche oder Mängelrügen geltend macht

07_07_04

Garantien

Garantiefristen

nach Erstellung von Bauteilen oder Lieferung von technischen Einrichtungen werden meist Garantien ausgesprochen. Je nach Erteilung des Auftrages nach SIA oder nach OR sind diese Garantien rechtzeitig wahrzunehmen

07_07_04

Garantien

Gebäudeversicherung

siehe Versicherungen

06_01_06

Gefahrenkarten

Es gibt verschiedene Arten von offiziellen Gefahrenkarten in der Schweiz. Die eine betrifft möglich Gefahren durch Naturereignisse (s. Naturgefahrenkarte). Die andere betrifft den Standort der Liegenschaft, ob durch ehemalige Nutzung der direkte Boden oder der nahegelegene Boden mit Schadstoffen kontanimiert sein könnte.

03_01_07

Gemeinschaftliche Teile einer STWEG

Gemeinschaftliche Teiler einer zu Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft, welche nicht als Sonderrecht ausgeschieden werden: - der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenfalls das Gebäude erstellt wird - die Bauteile, die für den Bestand, di konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen - die Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen (z.B. Umgebung, Keller) Art. 712b, Abs. 2, Ziff. 1-3, ZGB

03_04_02

Generalversammlung

siehe Versammlung

06_04

GEO-Daten

Kantone und Bund starten die Entwicklung einer neuen nationalen Plattform, die langfristig alle amtlichen Geodaten der öffentlichen Verwaltungen zusammenführen wird. Das Projekt baut auf einer 25-jährigen Zusammenarbeit zwischen Bund, Kantonen und Gemeinden sowie auf dem Erfolg von map.geo.admin.ch auf.

03_10_03

Gerichtsentscheide

für Gerichtsentscheide im Bereich Stockwerkeigentum wird auf die Seite des Bundesgerichts verwiesen www.bger.ch oder dann auf die Seite

04_02_01

Geschichte des Stockwerkeigentums in der Schweiz

Einen kurzen Ueberblick über die Geschichte des Stockwerkeigentums in der Schweiz finden Sie auf der Seite "Wie funktioniert Stockwerk- und Miteigentum"

03_01_01

Gesetzesgrundlagen

Die wesentlichsten Gesetzestexte rund um Stockwerk- und Miteigentum finden Sie unter Recht & Politik "Massgebliche Gesetzestexte"

04_01

Recht & Politik/Massgebliche Gesetzestexte

Gesetzesrevisionen

Auf der Seite "Massgebliche Gesetzesartikeln" finden Sie auf der Seite "Recht & Gesetz"

04_08

Recht & Politik/Revision Geseztesartikeln

Gesetzestexte

Die wesentlichsten Gesetzestexte rund um Stockwerk- und Miteigentum finden Sie unter Recht & Politik "Massgebliche Gesetzestexte"

04_01

Recht & Politik/Massgebliche Gesetzestexte

GGSt

siehe auch Grundstückgewinnsteuer

05_02_16

Steuern

GIS

GIS-Daten (Geographic Information System) sind öffentlich zugängliche GEO-Daten. Kantone und Bund starten die Entwicklung einer neuen nationalen Plattform, die langfristig alle amtlichen Geodaten der öffentlichen Verwaltungen zusammenführen wird.

03_10_03

Gönner von ForumStockwerk

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11_00_03

Grundbuchamt

Das Grundbuch ist ein staatliches Register der dinglichen Rechte an Grundstücken. Die Begründung, Änderung, Übertragung und Aufhebung solcher Rechte erfolgt grundsätzlich durch Eintragung im Grundbuch. Zusammen mit der amtlichen Vermessung leistet es damit einen entscheidenden Beitrag für die Sicherung des Grundeigentums.

04_09_02

Grunddienstbarkeitsverträge

Auch Servitute genannt.

03_04_05

Grunddienstbarkeiten

Grundpfandrecht

Grundpfandrechte begründen im Sachenrecht Pfand- und Verwertungsrechte an Grundstücken, denn der Eigentümer des Grundstücks ist zur Duldung der Zwangsvollstreckung verpflichtet, wenn gegen ihn ein vollstreckbarer Zahlungsanspruch aus der durch das Grundpfandrecht gesicherten Forderung besteht.

06_03_11

Inkasso

Grundstock

Der Grundstock kann zur Liquiditätssicherung eingerichtet werden, damit hohe Rechnungen oder unerwartete dringende Reparaturen oder Beitragsausfälle besser überbrückt werden können.

03_08_06

Reservefonds

Grundstück im Sinne des Gesetzes

Der Begriff "Grundeigentum" ist in Art. 655 ZGB umschrieben

03_01_03

Grundstückgewinnsteuer

Bei Verkauf von Immobilien fallen in der Schweiz Grundstückgewinnsteuern an. Diese sind kantonal geregelt und basieren auf Kaufs- resp. Verkaufswert, den bisher gemachten Investitionen, durch Kauf oder Verkauf bedingte Nebenkosten (Maklergebühren), Besitzesdauer und weiteren kantonal unterschiedlichen Faktoren.

05_02_16

Gutachten

Ein Gutachten kann für verschiedene Sachen erstellt werden. Im Zusammenhang mit Stockwerkeigentum am häufigsten bei Streitigkeiten um Garantieansprüche anzutreffen.

07_07_04

Haftpflicht aus Sicht Eigentümer

In welchen Fällen kann ein Eigentümer in die Haftung fallen

03_04_08

Haftpflicht aus Sicht Verwaltung

In welchen Fällen kann eine Verwaltung in die Haftung fallen

03_04_08

Haftpflichtversicherung

siehe Versicherungen

06_01_06

Haftung der Gemeinschaft

Die Gemeinschaft haftet primär gegenüber Dritten, z.B. bei Nichtbezahlung von bezogenen Leistungen.

04_04_04

Haftung der Verwaltung

Entsteht der Gemeinschaft aufgrund des Verhaltens der Verwaltung ein Schaden, so kann die Verwaltung zur Rechenschaft gezogen werden.

06_01_15

Haftung des einzelnen Eigentümers

Ein Eigentümer hat gegenüber der Gemeinschaft gewisse Verpflichtungen. Daraus könnte auch eine Haftungsfrage entstehen.

04_04_04

Handänderungen

Verkauf einer Einheit.

05_02_02

Handwerkerpfandrecht

Bei offenen Forderungen eines Handwerkers oder Dienstleisters gegenüber der Gemeinschaft, können diese ein Pfandrecht im Grundbuch eintragen lassen. Somit weiss ein allfälliger Käufer, dass er mit dem Erwerb dieser Liegenschaft oder Einheit noch Verpflichtungen gegenüber Dritten eingeht.

04_04_04

Inkasso

Hauseigentümerverband

Verband auf Ebene Kanton und auch der Schweiz für die Interessensvertretung von Haus- und Grundstückeigentümern.

04_06_01

Hausordnung

Die Hausordnung ist kein zwingendes Papier. Dieses kann den Umgang der Bewohner untereinander festlegen, jedoch auch weitere Punkte enthalten (z.B. Vereinbarung über die Nutzung der Besucherparkplätze). Um der Hausordnung einen verbindlicheren Charakter zu geben, kann es sinnvoll sein, wenn im Reglement die Hausordnung als einen integrierenden Bestandteil zum Reglement definiert ist.

03_06_09

Hauswartung

Das Einstellen und Ueberwachen ist gem. Art. 712s Aufgabe der Verwaltung. Der Entscheid für die Hauswartung sollte jedoch trotzdem durch die Gemeinschaft anlässlich der Eigentümerversammlung getroffen werden.

06_01_05

HEV

siehe Hauseigentümerverband

04_06_01

Hauseigentümerverband

Honorar

siehe Verwaltungs-Honorar

06_02_02

Verwaltungs-Honorar

Horizontales Stockwerkeigentum

Die Begriffe horizontales und vertikales Stockwerkeigentum werden in der Praxis recht verwendet. Horizontales Stockwerkeigentum ist die übliche Form des Eigentums, bei der Eigentum an einem oder mehreren Stockwerken eines Gebäudes erworben wird, typischerweise in Mehrfamilienhäusern.

03_01_05

Vertikales Stockwerkeigentum

IG STWE

Interessens-Genossenschaft Stockwerkeigentum: Derzeit wirrd geprüft, ob eine solche Genossenschaft helfen könnte, vorübergehende Darlehen an Gemeinschaften für umfassende Sanierungen zu gewähren.

10_01_01

Inkasso

Die Verwaltung ist zuständig für das Inkasso der Budgetbeiträge und sonstigen Zahlungsverpflichtungen der Eigentümergemeinschaft.

06_03_11

Mahnwesen

Jahresabrechnung

Bei der Jahresabrechnung werden die effektiv angefallenen Kosten aufgrund der entsprechenden Kostenverteiler auf die einzelnen Einheiten verteilt. Die Summe der verschiedenen Einheiten eines Eigentümers werden dann mit den bisherigen Zahlungen gegebnübergestellt was einen Saldo zu seinen Gunsten oder zu Gunsten der Gemeinschaft ergibt.

03_08_01

Jobs in der Immobilienbranche

siehe Stellenvermittlung

06_09

Stellenvermittlung

Kauf

Der Kauf einer Stockwerkseinheit (Wohnung, Gewerbe, Disporaum, Garage, etc.) stellt nebst dem Erwerb einer Form von "Eigenheim" auch den Eintritt in eine Eigentümergemeinschaft dar. Vielen Käufern ist dieses Gefäss "Stockwerkeigentum" mit den Folgen und Konsequenzen nicht bewusst. Daher ist auf der Website eigentlich der ganze Abschnitt "Informationen für Stockwerkeigentümer" wesentlich.

05_00

Kauf für Ausländer

Die Lex Koller regelt die Auflagen für Eigentümer, welche in der Schweiz Wohneigentum erwerben möchten.

03_01_08

Kaufverträge

Kaufverträge regeln die Modalitäten über die Einheiten (Sonderrecht) zwischen Verkäufer und Käufer. Sie stellen aber kein Vertragsverhältnis mit der Stockwerkeigentümergemeinschaft dar. Diese Punkte ergeben sich daraus, dass es sich bei den Einheiten um Stockwerkeigentum handelt (gem. Eintrag im Grundbuch) und womit die Verbindung zur STWEG verbindlich gegeben ist.

04_

Kenntnissnahme von Versammlungsbeschlüssen

Die Frist für eine Einsprache gegen Beschlüsse der Eigentümerversammlung vor Gericht beträgt einen Monat ab Kenntnisnahme. Kenntnisnahme bedeutet folgendes: Der Fristenlauf beginnt je nach Anwesenheit des betroffenen Eigentümers mit der Kenntnisnahme von den Beschlüssen.

03_07_09

Anfechtung von Beschlüssen

Kinderspielplatz

Insbesondere bei Erneuerungsbedarf wird heute oft diskutiert, ob die Kinderspielplätze aufgehoben werden sollen, da seit einigen Jahren erhöhte Sicherheitsvorschriften hierfür gelten, welche recht kostspielig sein können. Es ist darauf zu achten, dass der Kinderspielplatz nicht in der ursprünglichen Baubewilligung als Auflage der Gemeinde verordnet wurde.

03_04_03

Kolletkivunterschrift auf ERF-Bankkonto

Die vorhandenen Geldwerte des Erneuerungsfonds sind ein wichter Teil einer Eigentümergemeinschaft. Deshalb sollte hier die Sicherheit hoch geschrieben werden. Empfehlenswert wäre auf diesen Konten Kollektivunterschrift zu führen. Vertreter der Verwaltung und Vertreter der Gemeinschaft.

06_01_12

Kompetenzsumme

Die Kompetenzsumme wird zwischen der Gemeinschaft und der beauftragten Verwaltung festgehalten und kommt zu Anwendung, wenn Arbeiten ausgeführt werden müssen, welche weder im Budget berücksichtigt wurden noch an einer Versammlung ein Beschluss gefasst wurde. Heute dürfte eine Kompetenzsumme von CHF 7'000.- sinnvoll sein.

05_04_04

Konkurs eines Eigentümers

Bei Konkurs eines Eigentümers haften für ausstehende Beiträge an die Gemeinschaft die einzelnen Eigentümer im Rahmen der solidarischen Haftung und ihrer Wertquoten. Ein neuer Eigentümer kann für die bis zum Konkursdatum angefallenen Verpflichtungen nicht belastet werden (im Gegensatz z.B. aus einer Pfandverwertung ohne Konkursfall)

05_03_06

Konstituierende Versammlung

Dies ist die erste Versammlung einer neuen Gemeinschaft. An dieser werden verschiedenen Verträge beschlossen, gewünschte oder notwendige Gremien gewählt (Delegierte & Revisoren) sowie das erste Budget genehmigt. Auch das Vorgehen von Garantiemängel im allgemeinen Bereich sollte organisiert werden. Zudem wesentliche Grundlagen über "Stockwerkeigentum" als Info.

07_01_09

Kontoplan für STWEG-Buchhaltung

Kontoplan nach KMU

06_03_02

Kopfstimme

siehe Stimmrecht (Art. 712o, Abs. 1 ZGB)

03_05_01

Kostenverteiler

siehe Verteilschlüssel

03_08_02 06_03_03

Kreditfähigkeit von STWEG

Gemäss einem kürzlich erschienen Gutachten ist eine Stockwerkeigentümergemeinschaft entgegen der bisherigen Lehrannahme durchaus Kreditfähig. Diese Ansicht hat sich bei den Kreditgebern, als auch bei Fachleuten noch nicht überall durchgesetzt. Aber auf Basis dieser Erkenntnis wäre ein Umdenken in der Vergabe von Uebergangskrediten z.B. bei umfassenden Sanierungsarbeiten möglich.

04_02_07

Kundenportale

Kundenportale sind von der Verwaltung resp. derer eingesetzter Branchensoftware zur Verfügung gestellte Online-Zugriffe auf die Informationen der Gemeinschaft. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten bezüglich Umfang und der Organisation dieser Portale.

06_08_02

Künstliche Intelligenz

Anfragen über künstliche Intelligenz sind stark im Kommen und bieten heute erstaunlich gute und umfassende Inforamtionen in Sekundenschnelle. Sobald es jedoch um rechtliche Auskünfte geht, ist mit Vorsicht geboten. Das Thema "Stockwerkeigentum Schweiz" ist im Internet nicht stark verbreitet. Somit dürften die Auskünfte auch nicht allzu funidert sein.

14_00_01

Rechtsauskünfte

Kurse im Bereich Stockwerkeigentum

Verschiedene Verbände und Firmen bieten Kurse im Bereich Stockwerkeigentum an. Eine Auswahl davon sehen Sie im Bereich "NL / Kurse / Weiterbildung"

11_02_01

Lebenszyklus der Bauteile

Aufgrund von Erfahrungswerten bestehen Tabellen über die Lebensdauer von Bauteilen. Diese Angaben sind jedoch mit Vorsicht zu geniessen, da es einerseits immer wieder "Montagsmodelle" gibt und die heutige Qualität der Geräte nicht immer mehr mit dem Qualitätsstandard von früher verglichen werden kann. Zusätzlich sind Ersatzteile immer schwieriger zu erhalten.

07_02_01

Lex Koller

Regelt die Auflagen für Ausländer, welche in der Schweiz Wohneigentum erwerben wollen.

03_01_08

Liegenschaftssteuern

Bei der direkten Bundessteuer gibt es keine Liegenschaftssteuer. Gewisse Kantone verlangen jedoch nach wie vor Steuern auf den Einnahmen der Liegenschaften. Die Besteueurng findet jedoch im Rahmen der Einkommenssteuer statt. Bei Verkauf einer Liegenschaft fällt sicher noch die Grundstückgewinnsteuer und je nach Kanton allenfalls eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer an.

05_03_07

Links zu anderen Seiten

Links zu anderen Seiten über Stockwerk- und Miteigentum werden bei den jeweiligen Fachseiten aufgeführt. Wenn Sie auf spannende Links stossen, können Sie uns diese gerne melden, damit wir auch anderen Nutzern diese Informationen publizieren können

Liquiditätsprobleme im Stockwerkeigentum

Liquiditätsproblem haben verschiedene Ursachen: ungeplante notwendige Massnahmen, Zahlungsverzug von Eigentümern oder häufig auch buchhalterische Abgrenzungen. Insbesondere die buchhalterischen Abgrenzungen sollten vermieden werden. Ein Reservefonds könnte hier Ueberbrückung bieten.

03_08_06

Reservefonds

Literatur

Unter "NL / Kurse / Literatur" finden Sie einige Schriftwerke, welche Stockwerk- und/oder Miteigentum als zentrales Thema aufweisen

11_02_06

luxuriöse Massnahmen

Für luxuriöse Massnahmen gilt die Einstimmigkeit. Die Definitivon von luxuriösen Massnahmen wurde vom Bundesgericht bisher für konkrete Fälle definiert. Eine allgemeine Umschreibung lässt sich schwerlich ableiten, da es auf den spezifischen Fall und die entsprechenden Umstände ankommen kann.

03_07_07

Mahnwesen im Stockwerkeigentum

Das Mahnwesen im Stockwerkeigentum gewinnt an Bedeutung, da auch bei Eigentümern die wirtschaftlichen Einbussen zu verspüren sind. Für Verwalter von Stockwerk- und Miteigentum ist auch aufgrund der solidarischen Haftung darauf zu achten, dass sich keine grösseren Ausstände anhäufen.

06_01_18

Mandatsabgang

Gibt eine Verwaltung ein bestehendes STWEG-Mandat ab, so ist sicher zu stellen, dass auf den vereinbarten Zeitpunkt hin die notwendigen Informationen und Unterlagen der neuen Verwaltung übergeben wird.

06_06_09

Mandatszugang

siehe Mandatsabgang

06_06_09

Mängelbehebung

Für Mängelbehebungen im allgemeinen Bereich einer Stockwerkeigentümergemeinschaft siehe unter Garantieansprüche. Für Mängelbehebung im Sonderrecht eines Eigentümers ist dieser

07_07_04

Garantien

Mängelrügen

s. Garantieansprüche

07_07_04

Garantieansprüche

Mediation

Anstelle des Rechtsweges besteht auch die Möglichkeit, eine Mediation einzuleiten. Hierzu wurden verschiedene Stellen als Mediatoren geschaffen, welche beide Parteien anhören und in verschiedenen Sitzungen versuchen, eine Einigung zu finden. Im Reglement kann der Weg der Mediation festgehalten werden.

04_08_04

Mehrheitsbeschluss

Das einfache Mehr (oder Mehrheitsbeschluss) wird aus der Hälfte der Anwesenden plus 1 errechnet, sofern nichts anderes im Reglement beschrieben. Beispiel 7 Anwesende Eigentümer: das einfache Behr beträgt 4. Um einen Antrag nach dem einfachen Mehr anzunehmen bedarf es also 4-JA-Stimmen unabhängig der Nein-Stimmenden oder Stimmenthaltungen.

03_05_02

Abstimmungs-Quoren

Mehrwertsteuer

Mehrwertsteuer im Bereich Stockwerkeigentum ist eher selten und kommt praktisch nur im Gewerbebereich vor.

06_03_13

Minergiestandard

Minergie ist der Schweizer Baustandard für Komfort, Effizienz und Klimaschutz– sowohl bei Neubauten als auch bei Sanierungen. Eine besondere Rolle spielen dabei die hochwertige Gebäudehülle und ein kontrollierter Luftwechsel.

07_03_02

Miteigentum

Miteigentum umschriebt einen Anteil an einem Grundstück im Sinne von Art. 646, Abs. 1, ZGB

03_01_04

Mitteilung an ForumStockwerk senden

Auf dieser Seite können Sie uns Ihre Mitteilung zustellen.

11_02_08

Musterdokumente für Eigentümer

Hier verweisen wir Sie auf verschiedene Vorlagen aus dem Bereich Stockwerk- und Miteigentum

11_02_03

Musterdokumente für Verwaltungen

Hier verweisen wir Sie auf verschiedene Vorlagen aus dem Bereich Stockwerk- und Miteigentum

11_02_04

Musterreglement

siehe Reglement

03_06_02

Reglement

Mustervorlagen und Dokumente

siehe Seite "Musterdokumente"

11_02

MWST

siehe Mehrwertsteuer

06_03_13

Nachbarschaftsprobleme

Immer wieder können innerhalb der Gemeinschaft oder auch zu Nachbarhäusern Nachbarschaftsprobleme auftreten.

05_07_03

Naturgefahrenkarte Schweiz

Unter https://www.schutz-vor-naturgefahren.ch/bauherr.html ist ersichtlich, ob im Bereich einer bestimmten Liegenschaft mit Naturgefahren zu rechnen ist.

03_10_03

News

Neuigkeiten über diese Seite und rund um Stockwerkeigentum

11_00_06

News-Letter

Bleiben Sie auf dem Laufenden rund um Stockwerk- und Miteigentum. Verschiedene Arten von Newsletter (für Stockwerkeigentümer oder für Verwaltungen) werden periodisch über Neuerungen und interessante Themen informiert.

11_00_01

nichtiger Beschluss

siehe ungültiger Beschluss

03_05_08

Niedergang Stockwerkeigentum

Niedergang von Stockwerkeigentum kann es geben bei Zerstörung eines erheblichen Teils des Gebäudes (z.B. Feuer oder Erdrutsche) oder wenn die Gemeinschaft mit der notwendigen Mehrheit beschliesst, die Stockwerkeigentümergemeinschaft aufzulösen. Besitzt ein einzelner Eigentümer sämtliche Einheiten der Gemeinschaft, müsste das Notariat von Amtes wegen die Auflösung der Stockwerkeigentümergemeinschaft verlangen.

03_04_09

Ñiederspannungskontrolle

Amtliche Kontrolle der Elektrotechnischen Einrichtungen. Sowohl im Sonderrecht (Kosten z.L. des jeweils berechtigten Eigentümers) wie auch im Allgemeinen Teil (Kostenverteilung gem. den übrigen Unterhaltskosten)

07_03_11

NL

siehe News-Letter

11_00_01

Notariat

Eine ganze Reihe von Dokumenten im Bereich Stockwerkeigentum (z.B. Begründungen von Stockwerkeigentum / Kaufverträge von Einheiten / Grunddienstbarkeitsverträge) müssen notariell beglaubigt werden, bevor diese im Grundbuch aufgenommen werden können.

04_09_01

notwendige Massnahmen

Bei den notwendigen baulichen Massnahmen handelt es sich etwa um Reparaturen am gemeinschaftlichen Lift, Instandstellung einer defekten Waschküche, Sanierung eines Wasserschadens etc.

03_07_07

nützliche Massnahmen

Nützliche bauliche Massnahmen sind unter anderem Modernisierungsmassnahmen, die den Wert des Hauses, die Wirtschaftlichkeit und die Gebrauchsfähigkeit steigern. Zum Beispiel der Einbau von PV- oder Solaranlagen oder eine bessere Wärme- und Schallisolation.

03_07_07

Nutzniessung

Bei der Nutzniessung überlässt der Eigentümer dem Nutzniesser seine Einheit zur Nutzung. Dieser ist Stimmberechtigt. Ausnahme sind bauliche Massnahmen oder Veränderungen, bei denen der Eigentümer Stimmberechtigt bleibt. Kosten im Zusammenhang mit der Nutzung (inkl. Hypothekarzinsen, Versicherungen, Reparaturen, etc.) gehen zu Lasten des Nutzniessers.

05_03_03

Nutzungs- und Verwaltungsordnung

Bei einer Miteigentümergemeinschaft werden die "Regeln" der MEG in einer sogenannten NVO (Nutzungs- und Verwaltungsordnung) festgehalten. Ist das Miteigentum Teil einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, so sind diese Bestimmungen teilweise auch im Reglemente der Stockwerkeigentümergemeinschaft enthalten. Art. 647, ZGB

03_01_10

Nutzungsänderung der Einheit

siehe Zweckänderung der Einheit

03_03_08

Zweckänderung

ON- und OFF-Boarding

siehe Mandatsabgang & Mandatszugang

06_06_09

optierte STWE-Immobilien

Optierte oder Teiloptierte Immobilien im Stockwerkeigentum s. Mehrwertsteuer

06_03_13

OR

Obligationenrecht; diverse Gesetzesartikel aus dem OR sind auch im Bereich des Stockwerkeigentums massgebend;

04_01_05

Ordnungsantrag

Anlässlich einer Versammlung kann von einem Sitzungsteilnehmer aber auch vom Sitzungsleiter ein Antrag gestellt werden, welcher mit der Traktandenliste nichts zu tun hat. Zum Beispiel um Einräumen einer Pause oder Verschiebung der Sitzung aufgrund fortgeschrittener Zeit. Ueber diesen Antrag wird dann mit einfachem Mehr entschieden.

03_07_04

Parkplatzordnung

Ein immer wieder kehrendes Problem ist die nicht ordnungsgemässe Nutzung insbesondere von Besucherparkplätzen. Ein richterliches Verbot kann helfen, damit weitere Massnahmen eingeleitet werden können.

04_04_05

Parkverbot

siehe richterliches Verbot

04_04_05

Pass-Partout

Bei Neubauten oder Ferienwohnungen verfügt die Bauherrschaft oder die Verwaltung noch über Passpartout. Aus versicherungstechnischen Gründen müssen diese Passpartout-Schlüssel vernichtet werden. Wünschen Eigentümer, dass die Verwaltung Zutritt zu deren Einheiten hat (z.B. bei Ferienwohnungen), sind separate Vereinbarungen ausserhalb der Gemeinschft zu treffen.

06_01_05

Pfandrechtseintrag gegen die Gemeinschaft

Gegen eine STWEG kann ein gesetzliches Bauhandwerkerpfandrecht (Art. 837 ZGB) errichtet werden. Z.B. kann ein Handwerker ein Pfandrecht auf dem Stammgrundstück verlangen. Der Pfandeintrag belastet das Grundstück und damit indirekt jede einzelne Stockwerkeinheit. Im Falle einer Betreibung oder Verwertung verteilen sich die Kosten auf die Stockwerkeigentümer im Rahmen Ihrer Wertquoten.

04_04_04

Pfandrechtseintrag gegen einen Eigentümer

Gemäss Art. 712i Abs. 1 ZGB hat die Gemeinschaft für die auf die letzten drei Jahre entfallenen Beitragsforderungen Anspruch gegenüber jedem jeweiligen Stockwerkeigentümer auf Errichtung eines Pfandrechtes an dessen Anteil.

06_03_11

Pfändung im Stockwerkeigentum

siehe Inkasso; Art. 712i, ZGB

06_03_11

Pfandverwertung im Stockwerkeigentum

05_03_05

Pflichten der Eigentümer

Jeder Eigentümer hat gegenüber der Gemeinschaft gewisse Pflichten, welche zu Erfüllen sind: Pflicht zur Zahlung der beschlossenen Beiträge, Pflicht zur funktionellen Erhaltung seines Sonderrechts, Sorgfaltspflicht wie auch die Pflicht für den Zugang für allg. Bauteile und technische Einrichtungen, welche sich allenfalls örtlich im Sonderrecht befinden aber gem. Reglement gemeinschaftlich sind

05_05

Pflichtenheft für Ausschuss

Stehen grössere Sanierungen bevor, so kann ein Ausschuss für die Dauer dieser Aufgabe gewählt werden. Es sollte hier klar umschrieben werden, was die Aufgabe des Ausschusses ist, welche Zusammensetzung, welche Kompetenzen (Aufträge dürfen nur durch die Verwaltung erteilt werden), Form der Berichterstattung, Entschädigung, etc. Eine Vorlage finden Sie bei den Musterdokumenten

03_09_04

Ausschuss Musterdokument "Vorlage Pflichtenheft Ausschuss"

Pflichtenheft für Delegierte

In vielen Gemeinschaften sind Delegierte im Einsatz, welche die verschiedensten Aufgaben innehaben. Z.B. als Erstanlaufstelle bei Problemen, Heizungsverantwortlicher, bei grösseren Gemeinschaften mit z.B. mehreren Hauseingängen als Vertreter von Haus Nr. x, usw. Hierfür ist es sinnvoll, wenn Pflichtenhefter vorhanden ist, damit Kompetenzen und Regelungen klar sint.

03_0_04

Delegierte Musterdokument "Vorlage Pflichtenheft Delegierte"

Pflichtenheft Hauswartung

Für die Hauswartung ist ein Pflichtenheft unerlässlich, damit Gemeinschaft und Hauswart (egal ob interne oder externe Lösung) klar sind, was für welchen Preis erwartet wird. Die Kosten von internen Lösungen und externen Firmen liegen deutlich auseinander. Wichtig ist, dass bei internen Lösungen Sozialkosten und Unfallversicherung abgeschlossen sind.

06_01_05

Photovoltaik

siehe PV-Anlagen

07_03_05

Präsenzliste

Bei einer STWE-Versammlung wird vor Beginn der Versammlung eine Präsenzliste erstellt auf welcher die Anwesenden mit Ihrer Unterschrift ihre persönliche Anwesenheit bestätigen. Bei Vertretungen von Eigentümern unterschreibt die bevollmächtigte Person als "i.V." (in Vertretung) und gibt gleichzeitig die Vollmacht der Versammlungsleitung ab, sofern dies nicht schon im Vorfeld geschehen ist.

03_07_03

Programme für Verwaltung Stockwerkeigentum

siehe Softwareprodukte

06_08_03

Protokoll

Das Gesetz schreibt ein Beschluss-Protokoll von den Versammlungen vor. Aus dem Protokoll muss zu entnehmen sein, was mit welcher Mehrheit beschlossen wurde und welches die Auswirkungen auf Kosten / wiederkehrende Kosten / etc. sind.; Art. 712n, Abs. 2, ZGB. NEIN-stimmende sind namentlich zu erwähnen.

03_07_08

PV-Anlagen

Eine Photovoltaik-Anlage ist eine System zu Erzeugung von Oekostrom aus Sonnenenergie.

07_03_05