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Erneuerungen & Erweiterungen der Liegenschaft
Werden in einem Stockwerkeigentum oder Miteigentum aufgrund des Lebenszyklus ganze Bauteile ersetzt oder erneuert (z.B. Heizung, Lift, Fassade) so sind dies grundsätzlich bereits im voraus planbare Prozesse. Je nach Qualität dieser Bauteile kann mehr oder weniger eine Lebensdauer vorausgesagt werden. Erneuerungen können grundsätzlich über den Erneuerungsfonds finanziert werden, sofern dieser genügend Mittel aufweist und ein entsprechender Beschluss der Gemeinschaft vorliegt.
Die Erweiterung des bestehenden Stockwerkeigentums oder Miteigentums (z.B. Zusatzbaute oder Aufstockung) kann eine interessante Form sein, um bestehendes Eigentum attraktiver zu gestalten und eventuell durch eine zusätzliche Einheit auch finanzielle Mittel für die Sanierung der übrigen Bauteile zu generieren. Dies ist aber ein komplexer Prozess und bedarf schlussendlich immer der Zustimmung der gesamten Gemeinschaft, da die Wertquotenanteile verändert werden.
Sanierungen in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft sind meist für die betroffenen Parteien (Eigentümerschaft, Bewohner, Verwaltung, Bauverantwortliche) eine grosse Herausforderung und sollten daher von langer und seriöser Hand vorbereitet sein.
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Überblick über die verschiedenen Heizsysteme:
Lesen Sie jedoch hierzu nachstehenden spannenden und verständlich geschriebenen Artikel über "Heizungsersatz 2025" von Samuel Baumgartner (Fairwalter AG)
Seiten-Nr. 07_03_04
Grundsätzliches zu Elektroanlagen und Niederspannungskontrollen:
Beachten Sie, dass Arbeiten an Elektroanlagen nur durch lizenzierte Fachunternehmen ausgeführt werden dürfen.
Beleuchtung Treppenhaus & Umgebung:
Dieser Punkte gibt immer wieder zu Diskussionen Anlass. Hier ist eine vernünftiger Mix zwischen Sicherheit (genügend Licht) und kein störendes Licht (z.B. durch Aussenbeleuchtung für EG-Wohnungen) zu beachten. Der Stromverbrauch dürfte mit den heutigen Leuchtkörper keine entscheidende Rolle mehr spielen. Die Umstellung auf LED mag zwar teuer erscheinen, ist aber im Verbrauch von Strom und Leuchtmitteln definitiv kostengünstiger.
Niederspannungskontrollen:
Niederspannungskontrollen finden periodisch sowohl für die Sonderrechte, als auch für den Allgemeinen Teil der Gemeinschaft an. Aufgrund eines Verkaufs einer Einheit kann im Kaufvertrag auch die nicht Turnusgemässe Kontrolle vereinbart werden. Nachbesserungsarbeiten sind in Auftrag zu geben. Bei der Verrechnung dieser Kosten ist auf eine strikte Trennung zwischen Sonderrecht und der Gemeinschaft zu achten, ausser es wurde ein entsprechender Beschluss gefasst.
Seiten-Nr.: 07_03_10
Erhöhung der Ausnützung der bestehenden Liegenschaft
Gerade in der heutigen Zeit, bei der die Behörden höhere Ausnützung zulassen, wäre es denkbar, die bestehende Gemeinschaft zu erweitern. Sei dies mit einer Aufstockung oder einem Anbau, wenn dies die Grundstücksverhältnisse zulassen.
Dies dürfte in der Praxis jedoch relativ komplex und mit einem langwierigen Umsetzung-Prozess verbunden sein, müssen doch sämtliche Eigentümer mit diesem Vorgehen einverstanden sein. Zudem wirft das Vorgehen verschiedene Fragen und Probleme auf:
- Wie werden die Wertquoten neu berechnet
- Was geschieht mit dem bestehenden Erneuerungsfonds
- Wie werden zukünftige Sanierungen abgerechnet, da gewisse Wohnung älter sind und die neu geschaffenen an einem andern Ort des Lebenszyklus der Bauteile stehen
- Genügen die heutigen Technischen Einrichtungen, oder müssen diese komplett erneuert werden (z.B. Heizung)
Zudem stellt sich die Frage, wer die Bauinvestitionen finanziert und wie der Erlösüberschuss verwendet wird. Dies wäre eigentlich ein guter Ansatz, anstehende Sanierungen mit dem Überschuss zu finanzieren, doch bleiben hier viele Fragen stehen.
Ersatzbau:
Eine weitere Möglichkeit wäre, die bestehende Liegenschaft mit einem Neubau zu ersetzen. Doch zu den ähnlichen Fragen wie oben, stellt sich die Problematik, wohin die Bewohner während der Realisation des Neubaus ziehen.
Ein weiterer derzeit noch nicht klarer Punkt ist, wie sich die Hypothekargeber verhalten. Kann dies so gehandhabt werden, wie ein regulärer Neukauf einer Wohnung. Aber wer trägt das Risiko, wenn zwischen Abriss und Bezug der Neubauwohnung die eigentliche Eigentümerschaft nicht mehr in der Lage ist, die Hypothekarzinsen zu tragen oder gar verstirbt.
Auch die Frage der Neubaukosten (Vorfinanzierung) ist nicht einfach zu lösen, da sich aus der bestehenden Stockwerkeigentümergemeinschaft wohl eine einfache Baugesellschaft bilden müsste. Wie sieht das mit Verantwortung und Risiko aus?
Links zum Thema:
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Hochschule Luzern: Verdichtetes Wohnen im Stockwerkeigentum (08.2023)
Seiten-Nr.: 07_03_12
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Lenzin Partner Architekten AG erklärt die Bedürfnisse der zukünftigen Nutzenden der entstehenden Gebäude zur höchsten Priorität. Dabei werden diese Bedürfnisse auch hinterfragt und bezüglich der Aus- wirkungen auf ökologische, soziale und wirtschaftliche Aspekte überprüft. Im Bereich Stockwerk-eigentum weisen wir bei Sanierungen ebenfalls Erfahrung aus und erarbeiten zusammen mit Gemeinschaft und Verwaltung machbare Projekte.
Weitere Infos im Verzeichnis.