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Chancen und Gefahren im Stockwerkeigentum
Der Anteil von Wohneigentum zu Mietwohnungen beträgt in der Schweiz ca. 46% und liegt immer noch weit hinter dem europäischen Durchschnitt. Der Erwerb von Stockwerkeigentum ist trotz den relativ hohen Kosten nach wie vor im Trend. Sei es um das erworbene Eigentum selbst zu nutzen oder auch zunehmend als Wertanlage. Viele machen sich jedoch zuwenig Gedanken, welche Vor- und Nachteile Stockwerkeigentum mit sich bringen kann.
Nachstehend führen wir einige Punkte auf, bei welchen es sich lohnt, sich Gedanken über diese Punkte und deren Konsequenzen zu machen. "Darum prüfe, wer sich ewig bindet" hiess es früher bei Partnerschaften. Auch beim Erwerb von Stockwerkeigentum gilt dieser Spruch. Denn man erwirbt nicht nur ein Eigentum, sondern tritt auch in eine Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft ein, welche mit einem demokratischen Prinzip die Ausrichtung der Gemeinschaft bestimmt.
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Wer oder was entscheidet beim Erwerb einer Stockwerkeinheit:
Die moderne Wohnung oder die herrliche Aussicht oder die optimale Lage oder auch der günstige Preis: das können Motive sein, um genau diese Wohnung schlussendlich zu kaufen. Doch werden auch die anderen wesentliche Fakten geprüft? Wird ein Occasions-Auto erworben, erkundigt man sich sehr genau, wie viele Kilometer der Wagen schon gefahren ist, welche Reparaturen ausgeführt wurden oder demnächst anstehen, ob nebst dem Satz Sommer- auch gleich noch ein Satz Winterreifen mitgeliefert wird, usw. usw. Werden beim Erwerb einer Stockwerkeinheit auch so viele Fragen gestellt oder liegt das Augenmerk auf der Finanzierung und wenn dies klappt, dann ist der Kauf perfekt?
Kauf einer Einheit ist unweigerlich verbunden mit Eintritt in die Stockwerkeigentümergemeinschaft:
Mit dem Kauf einer Stockwerkseinheit (Wohnung, Gewerbe, Disporaum, Garage, etc.) wird nicht nur der Erwerb eines "Eigenheims" vollzogen, sondern man tritt auch auch automatisch in eine Eigentümergemeinschaft ein. Vielen Käufern ist dieses Gefäss "Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft" mit all den Folgen und Konsequenzen nicht bewusst. Deshalb ist es wichtig, sich mit dieser Thematik auseinander zu setzen.
Was gehört mir und was ist gemeinschaftlich:Auch wenn Eigentum erworben wird, heisst dies noch lange nicht, dass man nun damit tun und lassen kann, was man gerne möchte. Es gibt hier sowohl vom Gesetz als auch vom Reglement jeder Gemeinschaft Regeln, welche eingehalten werden müssen. Wer beispielsweise eine tragende Wand entfernt oder in die Fassade eine Kernbohrung für den neuen Dampfabzug der Küche anbringt ohne vorgängig die Gemeinschaft um deren Bewilligung eingeholt hat, muss riskieren, dass er verpflichtet werden kann, einen Rückbau zu tätigen. Auch der Umgang mit dem Gartensitzplatz oder der Nutzung der Terrasse muss dem Erwerber einer Einheit klar gemacht werden, was zulässig ist und was untersagt ist.
Wer sind meine Mitbewohner:
Das Zusammenleben in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft ist wie in jeder Form von Gemeinschaft davon abhängig, wie gut man miteinander auskommt. Respekt und Verständnis sind hier sehr wichtig und Eigentümer, welche bisher schon lange in einer Liegenschaft wohnen, müssen sich genauso an neue Eigentümer gewöhnen wie die neuen Eigentümer Verständnis für bisherige Gewohnheiten aufbringen sollten.
Kostenwahrheit:
Häufig werden von der Verkäuferschaft für die jährlichen Kosten ca. 1% des Kaufpreises als Richtgrösse angegeben. Auf solche Berechnungen darf man sich nicht einlassen. Gelten heute alleine für die Einlagen in den Erneuerungsfonds Ansätze von 0,5 - 0,8% des Gebäudeversicherungswertes so ist es stark abhängig vom Zustand der Liegenschaft, welche Kosten auf die Eigentümer zukommen werden. Und da kann es durchaus sein, dass über einen längeren Zeitraum mit 1 - 2% des Kaufpreises für Betriebs- und Unterhaltskosten gerechnet werden muss.
Ist der Erneuerungsfonds genügend gefüllt:
Der Erneuerungsfonds (in Geldform auf einem speziellen Bankkonto angelegt) wird für zukünftige Sanierungen geschaffen. Jedes Jahr wird hier ein gewisser Betrag durch die Eigentümer auf ein Konto einbezahlt, damit wenn Erneuerungen anstehen (wie z.B. Heizung oder Lift) Geld bereits zur Verfügung steht. Viel zu wenig wird vom Erwerber beim Kauf angefragt, wie hoch der Erneuerungsfonds ist und ob dieses Geld mit den geplanten Einlagen die Erneuerungen der Liegenschaft in den nächsten 5 - 20 Jahren decken mag.
Fazit:
Stockwerkeigentum ist interessant und eine gute Anlage auch gerade fürs Alter. Aber man muss die Kosten kennen und sich wohl fühlen, damit der Traum nicht zum Albtraum wird.
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Einige durchaus positive Punkte rund um Stockwerkeigentum:
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Sie besitzen etwas eigenes
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Ausbaustandard und Umgebungsgestaltung ist in der Regel höher als im Mietwesen
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Anlage der eigenen Vermögenswerte als nachhaltige Form auch insbesondere fürs Alter
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Steuerliche Vorteile
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Gestaltungsmöglichkeit der Einheit im beschränkten Masse möglich, wobei Reglement und Bewilligung der Gemeinschaft hier nicht ausser acht gelassen werden dürfen
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notwendige Sanierungen oder Ausbauten werden gemeinschaftlich getragen (in der Regel nach Wertquoten)
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Gute Ausgangslage als Vorsorge für das Alter
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In einer Mietwohnung kann Ihnen gekündigt werden
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In einer Mietwohnung haben Sie keinen Einfluss auf Sanierungsmassnahmen und eventuell gewünschte Veränderungen der Liegenschaft oder dem Einbau von Umweltgerechter Technik
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Einige Punkte um sich darüber Gedanken zu machen:
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Häufig werden die effektiven Kosten für die Betriebs- und Unterhaltskosten und die Einlagen in den Erneuerungsfonds zu tief angegeben; rechnen Sie mit 1,0 bis 2,0% des Kaufwertes für die jährlichen Kosten; sanierungsbedürftige Liegenschaften liegen hier noch höher.
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Beim Kauf einer bestehenden Einheit ist im Kaufvertrag festzuhalten, dass der Verkäufer der Einheit keine materiellen Ausstände oder offene Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft hat
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Beim Kauf einer bestehenden Einheit ist abzuklären, ob der Verkäufer der Einheit allenfalls noch Rückbauten oder Instandstellungen von Ausführungen im Allgemeinen Bereich der Gemeinschaft machen muss (z.B. Rückbau Cheminée im Garten)
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Mit Mehrheitsbeschluss der Versammlung wird in demokratischer Form über die Geschicke der gesamten Gemeinschaft bestimmt; sind Sie bereit, dieses demokratische System zu akzeptieren, auch wenn zu Ihrem Nachteil sein kann
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Es besteht gesetzlich eine solidarische Haftung aller Eigentümer über die finanziellen Verpflichtungen der übrigen Miteigentümer im Zusammenhang mit den gemeinschaftlichen Verpflichtungen (bedeutet bei Zahlungsunfähigkeit einer Eigentümerschaft müssen die übrigen Eigentümer im Rahmen ihrer Wertquoten diese Schulden decken)
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Bei älteren Liegenschaften ist wichtig abzuklären, wie der Zustand der Immobilie effektiv ist und wie hoch ein allfälliger Sanierungsbedarf ist und über welchen Betrag der hierfür vorgesehene Erneuerungsfonds aufweist; bei Sanierungen tragen alle Eigentümer den Anteil der Sanierungskosten gemäss Wertquoten mit
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Bei der Trennung von Partnerschaften, welche im Grundbuch vermerkt sind, kann es zu zusätzlichen finanziellen Problemen kommen
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Derzeit sind sehr kostengünstigen Hypotheken erhältlich. Denken Sie daran, dass das Zinsniveau für Hypotheken schon wesentlich höher lag; erlauben es Ihre finanziellen Verhältnisse nebst den Unterhaltskosten auch höhere Hypothekarzinskosten zu tragen
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Kommen die Eigentümer ins Pensionsalter, ist frühzeitig zu klären, ob bevorstehende Sanierungen mit finanziert werden können; Personen im Pensionsalter erhalten von den Finanzierern in der Regel keine zusätzlichen Mittel (Tragbarkeitsrechnung)
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Denken Sie daran: wenn Sie Probleme mit Nachbaren haben, so können Sie in einer Mietwohnung innert ein paar wenigen Monaten kündigen. Im Stockwerkeigentum muss zuerst ein Käufer gefunden werden, welcher bereit ist, den notwendigen Betrag zu bezahlen.
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Bei Neubauten:
Bei Neubauwohnungen ist darauf zu achten, dass zwischen Bauherrn (Verkäufer) und Erwerber der Einheiten möglichst alles schriftlich im Kaufvertrag oder darin erwähnten Plänen und Beschreibungen im Detail festgehalten wurde, was vereinbart wurde.
Es muss auch klar vereinbart werden, wie zusätzliche Wünsche der Käuferschaft, abgegolten werden und in welcher Form dies vereinbart wird. Vermeiden Sie mündliche Abmachungen oder unklar formulierte Mails.
Bei Bestandesbauten:
Bei bestehenden Liegenschaften erfolgt der Verkauf in der Regel durch jemanden, der bereits Stockwerkeigentümer dieser Wohnung ist. Häufig werden für Verkauf und die Abwicklung des Verkaufs professionelle Makler eingesetzt, welche auch die entsprechende Erfahrung haben. Wenn Sie die letzten 3-4 Versammlungs-Protokolle der Gemeinschaft lesen, gibt Ihnen dies auch ein Bild, wie die aktuelle Lage und Stimmung in der Gemeinschaft ist.
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Häufige Konfliktursachen im Stockwerkeigentum:
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Falsche Vorstellungen für neue Stockwerkeigentümer was alles erlaubt ist und was man mit der eigenen Einheit alles machen kann
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Unkenntnis von Gesetz, Reglement und den bisherigen Beschlüssen der Gemeinschaft
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Trotz Eigentum gibt es eine Gemeinschaft mit der man zusammenleben muss und die demokratisch gefällten Entscheidungen anlässlich der Versammlung akzeptieren muss
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Fehlende Information an übrige Bewohner bei bevorstehenden möglichen Emissionen (Umbauten, Feste, etc.)
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Uneinigkeit bei der Ausrichtung von Sanierungen der Immobilie (kostengünstig oder nachhaltig)
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Nicht respektieren der Hausordnung
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Fehlende Kommunikation und fehlender Mut aufeinander zuzugehen; vieles basiert auf Missverständnissen
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Der schöne Garten:
Ein Eigentümer kaufte in der Stadt Zürich ein Reiheneinfamilienhaus in der oberen Preisklasse. Es handelte sich um das Eckhaus, welches sich mit sehr viel Gebüsch und hohen Bäumen von der Bepflanzung an einer Hanglage befand. Dadurch war der Gartensitzplatz sehr eng und schattig, was den Eigentümer bewog, Bäume und Büsche massiv zurückzuschneiden und teilweise auch zu entfernen. Auch wurde die Böschung mit Quadersteinen neu gestaltet. Und mit der Neubepflanzung und der Vergrösserung des Gartensitzplatzes wollte er diesen Teil des Hauses zu einem richtigen Bijou machen.
Was er nicht beachtete: die Umgebung war in einem Miteigentum und in dessen Nutzungs- und Verwaltungsordnung ist festgehalten, dass Veränderungen von der Miteigentümergemeinschaft genehmigt werden müssen und nur heimische Pflanzen gepflanzt werden müssen. Ein Miteigentümer liess einen Baustopp verfügen und an der darauffolgenden ausserordentlichen Versammlung, welche sehr hitzig verlief, wurde beschlossen, dass der betroffene Eigentümer einen Rückbau machen musste und seine Pläne nicht verwirklichen konnte. Und dies unter Kostenfolge voll zu seinen Lasten (damals über CHF 60'000.-).
Fazit: Nicht alles was ich nutzen darf, kann ich auch nach meinem Gutdünken gestalten. Sich vor solchen Projekten und Veränderungen gut informieren, was machbar ist und ob es die Zustimmung der Miteigentümer benötigt ist angesagt. Eine gute Kommunikation mit den Nachbaren und/oder der Verwaltung hätte hier vermutlich auch schlimmeres vermieden.
Vermietete Einheit:
Ein Eigentümer kauft sich eine Eigentumswohnung und beabsichtigt in ein paar Jahren dort einzuziehen. Bis dahin vermietet er diese an ihm Bekannte Freunde. Doch entwickelt sich zwischen diesen Bewohnern und den übrigen Stockwerkeigentümer eine negative Stimmung, was dem Eigentümer der Wohnung vorerst nicht bewusst wird.
An einer Versammlung eskaliert die Situation und die übrigen Stockwerkeigentümer beschweren sich massiv über seine Mieter. In nachfolgenden Gesprächen streitet sein Mieter die Vorwürfe ab und die Freundschaft wird durch diese Situation massiv belastet, was nicht nur zur Kündigung des Mietverhältnisses sondern auch der Freundschaft führte.
Tschüss Erneuerungsfonds:
Aufgrund von anderen Unregelmässigkeiten, stellte der Revisor bei der Prüfung der Jahresabrechnung fest, dass der ausgewiesene Saldo auf dem Bankkonto des Erneuerungsfonds mit der Jahresabrechnung massiv abwich. Es fehlten über CHF 100'000.-. Kurz darauf meldete der Verwalter Konkurs an und verschwand ins Ausland.
Selbst wenn dieser Verwalter hätte belangt werden können, ist die Situation klar, dass das Geld des Erneuerungsfonds weg ist. Vertrauen alleine genügt eben nicht. Deshalb Entnahmen aus dem Erneuerungsfondskonto nur mit Kollektiv-Unterschrift.
Wenn stilles Gewerbe laut wird:
Er kaufte sich eine repräsentative und gut gelegene Eigentumswohnung in der Absicht, dass er für seine Beratungstätigkeiten als Selbständig Erwerbender seine Kunden auch bei sich zu Hause empfangen konnte. Die Raumaufteilung war optimal, um ein solches Vorhaben umzusetzen. Sein Geschäft lief offensichtlich zu gut, denn aufgrund des zunehmenden Kundenbesuches, war die Haupteingangstüre oft nicht mehr verschlossen und der Besucherparkplatz durch seine Kunden oft belegt.
Da auch hier keine optimale Kommunikation stattfand, entlud sich der Ärger der übrigen Eigentümer an einer Versammlung und dem Selbständigerwerbenden wurden auch unseriöse Geschäfte unterstellt, da immer so teure Boliden die Parkplätze belegen aber nur Herren in Jeans ausstiegen. Es konnte keine Lösung gefunden werden und schlussendlich verkaufte er die Einheit wieder, da seine Kunden auch verbal angegangen wurden.
Generationenkonflikt:
Die Familie erfüllte sich den Wunsch eines Eigenheimes und freute sich auf die Gartenwohnung zumal Nachwuchs erwartet wurde. Doch aus dem Traum wurde ein Albtraum, da die übrigen Bewohner, welche alle im Pensionsalter waren, sich über den Kinderlärm beschwerten und mit Versammlungsbeschluss auch den Kinderspielplatz ersatzlos entfernen liessen.
Für die junge Familie ein harter Schlag, zumal die Mutter aufgrund der psychischen Belastung auch noch die Teilzeitstelle verlor und sich die Familie schlussendlich die Wohnung auch nicht mehr leisten konnte.
Einer gegen den Rest:
Ein Bauherr hat eine neue Liegenschaft gebaut, welche er als Stockwerkeigentum ausgestaltet und einen Teil der Einheiten verkauft. Doch auch nach 5 Jahren hat er immer noch die Mehrheit der Einheiten und nur gerade 3 Wohnungen sind verkauft. Für diese drei eine unschöne Situation, unterliegen sie doch bei allen Abstimmungen dem ehemaligen Bauherrn, da im Reglement festgelegt wurde, dass die Stimmkraft an der Versammlung pro Einheit gilt, welche ein einzelner Eigentümer besitzt.
Gruss vom Pleitegeier:
In einer älteren Liegenschaft mit 5 Eigentümern geht ein Eigentümer Konkurs. Die Ausstände belaufen sich auf über CHF 25'000.- und dringende Sanierungen können nicht vorgenommen werden, da der Erneuerungsfonds sehr tief ist. Als nun auch der Lift defekt ist, müsste jeder Eigentümer aufgrund seiner Wertquoten das Geld zeitnah einlegen. Für ein pensioniertes Ehepaar schlicht weg nicht möglich, die Mittel aufzutreiben und ein Verkauf im jetzigen Zustand der Liegenschaft ist äusserst problematisch.
Alles nur negativ?
Nein, dies sind einfach einige Geschichten, die mithelfen sollen, dass sich Erwerber von Eigentumswohnungen rechtzeitig informieren, was Stockwerkeigentum bedeutet. In den meisten Gemeinschaften funktioniert alles bestens. Das Verstehen des Reglements und was Stockwerkeigentum heisst, ist aber wichtig und oft hilft auch die Kontaktnahme mit der Verwaltung,< oder Bewohnern vorgängig abzuklären, ob die Vorstellungen über das gewünschte Objekt auch umsetzbar ist. Darum prüfe, wer sich mit einer Stockwerkseinheit bindet!
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