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Wichtiges über das Stimmrecht sowie die Abstimmungen im Stockwerkeigentum
Liegen Anträge zur Abstimmung an der Eigentümerversammlung vor, werden in der Regel die meisten Abstimmungen nach dem einfachen Mehr erfolgen. Was jedoch wirklich korrekt ist, ist dem Reglement der entsprechenden Gemeinschaft zu entnehmen oder es müssen die zwingenden Vorschriften des Gesetzes eingehalten werden. Daher sind die Abklärungen vor der Abstimmung wichtig, damit die Beschlüsse korrekt gefasst werden können. In den Protokollen ist zu vermerken, mit welchem Quorum die Abstimmung durchgeführt wurde und welches das Ergebnis der Abstimmung ist.
Werden nicht korrekte Quoren für die Abstimmung beigezogen, kann der entsprechende Beschluss auch Jahre danach für ungültig erklärt werden, was unangenehme Folgen für die Gemeinschaft und unter Umständen auch die Verwaltung haben kann.
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Das Stimmrecht
Jeder Eigentümer, welche eine im Grundbuch eingetragene Einheit hat (egal mit welchem Wertquotenanteil) verbindet ein Stimmrecht. Dieses kann dem Eigentümer nicht abgesprochen werden, ausser im Falle eines Antrages auf Ausschluss dieses Eigentümers aus der Gemeinschaft.
Stimmenthaltung:
Die Handhabung der Stimmenthaltung hängt davon ab, ob im Reglement diesbezüglich etwas erwähnt ist. Sind keine Ausführungen über die Stimmenthaltungen enthalten so gilt als Berechnungsbasis die die Anzahl anwesender Eigentümer. Stimmenthaltung ist möglich, wirkt sich aber auf das Resultat aus, da es eine gewisse Anzahl JA-stimmender bedarf, damit der Antrag angenommen wird.
Im Protokoll sind NEIN-stimmende namentlich aufzuführen. Denn nur diese haben (gem. Art. 75 ZGB) das Recht, Beschlüsse innert Monatsfrist seit Kenntnisnahme des Beschlusses beim zuständigen Gericht anzufechten. Die Namen der Stimm-Enthaltenden sind ebenfalls zu protokollieren. Diese haben jedoch kein Recht, den Beschluss anzufechten, da sie sich zur Sache nicht geäussert haben.
Seiten-Nr.: 03_05_01
Sofern im Reglement oder von einer Versammlung mit einem gültigen Beschluss nichts anderes vereinbart wurde, werden die meisten Abstimmungen nach einfachem Mehr durchgeführt. Das einfache Mehr wird von den anwesenden und ordentlich vertretenen Eigentümern aus berechnet. Bei z.B. 7 Anwesenden und 2 abwesenden Eigentümer, welche jedoch mit einer Vollmacht vertreten werden, bedarf es zur Annahme eines Antrages 5 JA-Stimmen. Beachten Sie, dass es je nach Reglement unter Umständen bezüglich der Interpretation der "Anwesenden" anderslautende Vereinbarungen geben kann.
Das einfache Mehr (oder Mehrheitsbeschluss) wird aus der Hälfte der Anwesenden plus 1 errechnet, sofern nichts anderes im Reglement beschrieben. Beispiel bei 7 anwesenden Eigentümern: das einfache Mehr beträgt 4. Um einen Antrag nach dem einfachen Mehr anzunehmen bedarf es also 4-JA-Stimmen unabhängig der Nein-Stimmenden oder Stimmenthaltungen.
Seiten-Nr.: 03_05_02
qualifiziertes Mehr:
Das qualifizierte Mehr setzt sich aus zwei Komponenten zusammen. Damit ein Antrag als angenommen gilt, muss einerseits das einfache Mehr erreicht werden. Zudem müssen die Wertquoten dieser JA-stimmenden Eigentümer im Total höher liegen als die Hälfte aller Wertquoten dieser Liegenschaft. Dabei spielt es keine Rolle, ob an der entsprechenden Abstimmung alle Wertquoten vertreten oder abwesend sind.
Beispiel: Von 10 Eigentümer mit 1000/1000tel Wertquoten sind an der heutigen Abstimmung vertreten: 7 Eigentümer (somit mind. 4 JA-Stimmen) welche mindestens 501 Wertquoten (die Hälfte aller Wertquoten) vertreten.
Gesetzliche Vorgaben:
Das Gesetz schreibt das qualifizierte Mehr bei folgenden Beschlüssen vor:
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nützliche bauliche Massnahmen (Art. 647d Abs. 1 ZGB)
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Erlass und Änderung des Reglements (Art. 712g Abs. 3 ZGB), wobei zu beachten ist, dass bei gewisse Punkte im Reglement unter Umständen die Einstimmigkeit verlangt ist
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wichtigere Verwaltungshandlungen (Art. 647b Abs. 1 ZGB)
Seiten-Nr.: 03_05_03
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Einstimmigkeit:
Die Einstimmigkeit im Stockwerkeigentum ist in vielen Fällen eine grosse Hürde, um die Gemeinschaft problemlos führen zu können. Die Einstimmigkeit sichert zwar zu, dass nicht Beschlüsse gefasst werden können, welche für einen einzelnen Eigentümer einschneidende Auswirkungen haben könnten. Anderseits kann ein einzelner Eigentümer notwendige Beschlüsse mit seinem NEIN blockieren.
Die Auslegung der Einstimmigkeit ist in der Lehre nicht ganz unumstritten. Zwar geht es darum, ob von den anwesenden Eigentümern (gem. Vereinsrecht Art. 67 ZGB) oder von den Eigentümern, welche im Grundbuch eingetragen sind (also aller) gem. Definition im Miteigentum (Art. 647 div. Erwähnungen "aller Miteigentümer") ausgegangen werden muss. Es sollte daher in den Reglementen klar ausformuliert sein, ob die Einstimmigkeit von allen, an der Versammlung anwesenden oder von allen im Grundbuch eingetragenen Eigentümer ausgegangen werden muss.
Wermelinger unterscheidet die Anwendung der Berechnungsbasis für die Einstimmigkeit auf die Art des Abstimmungsgegenstandes. Für luxuriöse bauliche Massnahmen (Art. 647e Abs. 1 ZGB) setzt er auf die Zustimmung aller anwesenden oder vertretenen Eigentümer, hingegen sieht er z.B. für die Abänderung der gesetzlichen Kompetenzen für Verwaltungshandlungen oder bauliche Massnahmen (Art. 712g Abs. 2 ZGB) die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Stockwerkeigentümer als Voraussetzung.
Nachträgliches Einholen der Zustimmung:
Ob das nachträgliche Einholen der Zustimmung von an der Versammlung nicht anwesenden Eigentümern zulässig ist, ist ebenfalls umstritten und es gibt hierfür auch keinen Bundesgerichtsentscheid. Von einem solchen Vorgehen ist abzuraten, da ein solcher Beschluss auch nachträglich angefochten werden könnte.
Gesetzlich vorgegeben:Das Gesetz sieht für nachfolgende Handlungen in der Stockwerkeigentümergemeinschaft die Einstimmigkeit zwingend vor:
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Änderungen an baulichen Grundstrukturen, die den Charakter der Liegenschaft wesentlich verändern
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Abstimmungen über luxuriöse bauliche Massnahmen, die lediglich der Verschönerung oder Bequemlichkeit der Sache dienen (Art. 647e Abs 1 ZGB)
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Massnahmen, die negative Auswirkungen auf einzelne Eigentümer haben, erfordern ebenfalls deren Zustimmung
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Änderung der Wertquoten (Art. 712e Abs. 2 ZGB)
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Änderung von wichtigen Verwaltungshandlungen (z.B. Zuständigkeitsordnung) (Art. 712g ZGB)
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In bestimmten rechtlichen und baulichen Angelegenheiten, die von grosser Tragweite sind, ist ein einstimmiger Beschluss notwendig
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Vollmachten (auch von Ehepartnern)
Eigentümer können sich für die Angelegenheiten der Stockwerkeigentümergemeinschaft vertreten lassen und Dritte hierfür bevollmächtigen. Dazu sind allfällige Auflagen oder Einschränkungen im Reglement zu beachten. Vollmachten sind schriftlich zu erstellen und der Verwaltung abzugeben. Vollmachten können für ein bestimmtes Geschäft an der Versammlung, für die gesamte Vertretung an der Versammlung oder auch unbeschränkt ausgestellt werden. Vollmachten sind auch bei gemeinschaftlichem Eigentum (z.B. Ehepartner, Erbengemeinschaften oder einfache Gesellschaften) wichtig, da immer nur eine Person die Gemeinschaft an der Versammlung vertreten darf.Vertretungen durch aussenstehende
Sind Vertretungen durch aussenstehende Personen (z.B. Verwandte) anwesend, ist zu klären, ob dies mit dem Reglement zulässig ist (in den meisten Reglementen bestehen keine Einschränkungen).
Beratende Personen
Sind Juristen oder Treuhänder oder sonst Personen anwesend, um die Eigentümerschaft welche ebenfalls anwesend ist, zu beraten, ist sicherzustellen, dass nur eine der beiden jeweils die Meinungsäusserung und die Stimme gegenüber der Gemeinschaft abgibt. Ansonsten kann die Sitzungsleitung verlangen, dass sich die beiden einigen, wer nun an der Versammlung teilnimmt.
Stichentscheid der Verwaltung
In gewissen Reglementen gibt es die Formulierung, dass bei Stimmengleichheit die Verwaltung den Stichentscheid hat. Wir empfehlen, dass die Verwaltung der Gemeinschaft von Anfang an mitteilt, dass sie diesen Stichentscheid nicht wahrnehmen wird und empfehlen, diesen Passus aus dem Reglement zu streichen (muss die Gemeinschaft entscheiden). Eine Verwaltung ist das ausführende Organ einer Gemeinschaft und es wirkt fremd, wenn nun die Verwaltung plötzlich Einfluss auf Entscheidungen mittels Stimmrecht nehmen kann.
Seiten-Nr.: 03_05_05
Ist ein Eigentumsanteil (z.B. Tiefgarage) mit einer eigenen Wertquote versehen, so handelt es sich um ein integriertes Miteigentum, welches in den Abstimmungen das gleiche Stimmverhalten einnimmt, wie wenn es einem einzelnen Eigentümer gehören würde.
Das bedeutet, dass richtigerweise bei einem Traktandum, welches die Gesamtliegenschaft (inkl. Tiefgarage) betrifft, zuerst festgestellt werden muss, wie das Stimmverhalten der Tiefgarage ist. Dies kann durch eine separate Vorabstimmung der TG-Eigentümer ermittelt werden, oder allenfalls ist im Reglement vorgesehen, dass ein Delegierter diese Stimme vertritt (was wir als unglücklich erachten).
Aufgrund dieser Stimmermittlung kann danach die Hauptabstimmung im Stockwerkeigentum erfolgen.
Seiten-Nr.: 03_05_06
Zirkularbschlüsse können jederzeit durchgeführt werden. Meist durch die Verwaltung oder aber auch durch einen oder mehrere Eigentümer, welche ein Anliegen zur Abstimmung bringen und nicht auf die nächste Versammlung warten möchten. Ein Zirkularbeschluss ist eine Abstimmung in schriftlicher Form (Art. 66, Abs. 2 ZGB).
Das Resultat eines Zirkularbeschlusses bedarf zwingend der Einstimmigkeit aller Eigentümer. Ansonsten muss dieser Antrag an der nächsten Versammlung allenfalls nochmals zur Abstimmung gelangen.
Wichtig ist auch, dass im kommenden Protokoll das Ergebnis dieses Zirkularbeschlusses der Vollständigkeit halber nochmals erwähnt wird.
Seiten-Nr. 03_05_07
Abstimmungen, welche nicht korrekt durchgeführt wurden (z.B. falsches Stimmenquorum oder Nichteinhalten der Bestimmungen über die Durchführung einer Versammlung) können von einem Gericht oder durch einen später gefassten GV-Beschluss als nichtig taxiert werden. Das bedeutet, dass die Situation so wieder hergestellt werden muss, als ob es diese Abstimmung nie gegeben hat. Dies kann zu unklaren Situationen und Kostenfolgen führen. Daher ist es umso wichtiger, dass Abstimmungen in der Gemeinschaft korrekt traktandiert und abgestimmt werden.
Stellt ein Gericht fest, dass ein Beschluss ungültig gefasst wurde oder diesen für nichtig erklärt, so gilt der Zustand wie vor diesem ungültig gefassten Zustand. Allenfalls muss dann die Eigentümerversammlung nochmals korrekt über diesen Punkt einen neuen Beschluss fassen
Im Grundsatz gilt: ein Beschluss ist so lange gültig, bis er von einem Gericht oder einer Versammlung als ungültig oder nichtig festgestellt wird
Seiten-Nr. 03_05_08
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