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Das Rückgrat der Gemeinschaft: Reglement und NVO: häufig unklar verfasst
Nach wie vor sind Reglemente und NVO (Nutzungs- und Verwaltungsordnung) gesetzlich nicht vorgeschrieben. Aber es ist sehr ratsam, diese Dokumente von Anfang an bereit zu stellen, da sie quasi wie eine Bedienungsanleitung für die Gemeinschaft sind. Aus dem Reglement ist zu entnehmen, was zum allgemeinen Teil der Gemeinschaft gehört und wie die Bestimmungen im Umgang mit diesen Teilen sind. Auch ist im Reglement geregelt, wie die wiederkehrenden Kosten und auch die Kosten für Unterhalt und Erneuerung auf die einzelnen Einheiten verteilt werden.
Leider sind viele Reglemente in diversen Punkten unklar formuliert oder entsprechen alten Gepflogenheiten, welche durch neue Bestimmungen oder Techniken gar nicht mehr sinnvoll angewendet werden können. Daher ist es wichtig, dass beim Erstellen eines Reglements genügend Zeit und Erfahrung eingesetzt wird aber auch, dass bestehende Reglemente aktualisiert werden.
Ein Reglement kann jederzeit mit dem entsprechenden Mehr anlässlich einer Versammlung abgeändert werden. Fehlt jedoch ein Reglement und es entstehen Unstimmigkeiten, so wird es schwierig im Nachhinein ein Reglement im Einklang der Gemeinschaft zu erstellen.
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Grundsätzliches:
Ein Reglement ist kein gesetzliches Erfordernis. Es kann jedoch von einem einzelnen Eigentümer oder aber auch von einem Kreditgeber verlangt werden, dass ein Reglement erstellt wird. Die Mehrheit der Gemeinschaften verfügen jedoch über ein Reglement, was auch unbedingt empfohlen wird, da das Gesetz die Interpretation vieler Vorgänge in einer Gemeinschaft offen lässt. Ohne Reglement können somit Meinungsdifferenzen entstehen, welche auch kostenintensiv sind (z.B. Kostenverteilung bei Sanierungen).
Kantonal unterschiedliche Vorschriften:
Gewisse Kantone schreiben vor, dass Reglemente von einem Notar erstellt werden müssen. Ein gutes Reglement hängt jedoch nicht nur von der juristischen Formulierung ab, sondern sollte die liegenschaftsspezifischen Besonderheiten (z.B. Umgebung oder PV-Anlage) entsprechend gut abdecken und praxisorientiert abbilden.
Erstellen von Reglementen:Häufig wird dem Erstellen von Reglementen bei neuen Gemeinschaften zu wenig Beachtung geschenkt oder es werden Reglemente von anderen Gemeinschaften kopiert ohne auf die spezifischen Unterschiede einzugehen. Aktuelle Vorlagen haben auch den Vorteil, dass auch neue Bauweisen oder Techniken (z.B. Heizung) berücksichtigt werden können. Daher empfiehlt es sich, Reglemente von praxisnahen Fachleuten erstellen zu lassen. Gemessen an den Baukosten ist das Erstellen eines Reglements in verschwindend kleiner Betrag jedoch für die Gemeinschaft vor allem in späteren Jahren ein wichtiges Dokument.
Kosten für das Erstellen eines Reglements:
Bei einer Bausumme von in der Regel mehreren Millionen erscheint es unverhältnismässig, dass ausgerechnet beim Reglement gespart werden soll. Für den Bauherrn, welcher das Reglement in der Regel in Auftrag gibt, wird dieses Dokument keine grossen Auswirkungen haben, aber für die Gemeinschaft ist es ein Regelwerk, welches das Zusammenleben mit gut ausgearbeiteten Abschnitten insbesondere über zukünftige Sanierungsmassnahmen, äusserst wichtig. Je nach Komplexität und dem Zugriff auf wichtige Daten (Pläne, Baubewilligung, Grunddienstbarkeiten, etc.) dürfte das Erstellen eines Reglements ab CHF 2'500.- bis 10'000.- in komplexen Fällen kosten. Im Vergleich mit der gesamten Bausumme also ein eher kleiner Posten.
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Verschiedene Verbände und Dienstleister bieten Musterreglemente an. Beachten Sie bei Verwendung dieser Vorlagen, dass auch neue Praxiserfahrungen (z.B. Höhe des Erneuerungsfonds, neuen Haustechnikanlagen, etc.) gebührend berücksichtigt werden. Nachfolgend einige Musterreglemente für Stockwerkeigentümergemeinschaften:
- Verband Schweizer Stockwerkeigentum (stockwerk.ch)
- Schweiz. Hauseigentümerverband
- IMMO-Support GmbH
- diverse Verwaltungen und Notare
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Verteilung der Kosten:
Im Reglement ist umschrieben, welche Kosten mit welchem Schlüssel auf die entsprechenden Einheiten verteilt werden sollen. Wurde früher hierfür praktisch alles nach Wertquoten (WQ) verteilt, neigt man heute zu einer feineren Umlage der Kosten auf die einzelnen Einheiten. Tendenz ist, dass hier immer wieder möglichst gerechte Kostenverteiler gesucht werden die unter dem Strich nicht viel Unterschied im Gegensatz zur Verteilung nach Wertquoten bringen. Viele Verteiler erhöhen den Aufwand und die Fehlerquellen bei den Abrechnungen. Eine Verteilung nach Wertquoten ist grundsätzlich im Sinne des Gesetzgebers und des Begriffes Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft.
Mögliche Verteiler:
Die häufigsten Verteiler sind die Wertquoten (WQ), Fläche der Einheiten (m2), effektiver Verbrauch (z.B. Wärme oder Warmwasser und Kaltwasser), Kosten je Einheit (z.B. gem. Anz. Wohnungen), usw. Neue Techniken ziehen auch neue Aufgabenstellungen und Kostenverteiler nach sich, wie z.B. Strombezug bei eMobilität oder Verbrauch Strom mit PV-/Solaranlagen. Es gibt auch Kosten, deren Verteilung subjektiv vorgenommen werden müssen (z.B. Lift Betriebskosten) und eine völlig gerechte Verteilung nicht möglich ist.
Unterschied laufender Unterhalt & Reparaturen und Erneuerung:
Ein häufiges Manko in den Reglementen ist der Umstand, dass nicht klar umschrieben wird, wie die Verteilung der Unterhalts- und Reparaturkosten gegenüber den Kosten für eine Erneuerung zu verstehen sind. Es kann sinnvoll sein, dass die Unterhalts-, Reparatur- und Betriebskosten bei einem Lift z.B. nach einem speziellen Schlüssel den Eigentümern jährlich belastet werden, hingegen der Ersatz oder die Gesamterneuerung nach Wertquoten, da dieser Bauteil zum gesamten Baukörper der Gemeinschaft gehört.
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Immer wieder ist auch anzutreffen, dass Reglemente Interpretationsprobleme enthalten. Entweder weil diese widersprüchlich formuliert wurden oder gewisse Formulierungen fehlen. Beispielsweise werden die Fenster häufig dem Sonderrecht zugeordnet. Wenn bei den Kosten dann nur die Formulierung vorhanden ist, dass der Unterhalt der Fenster zu Lasten des berechtigten Eigentümers gehen, ist nicht klar, ob eine Gesamterneuerung dann ebenfalls zu Lasten des einzelnen Eigentümers geht oder im Rahmen der Wertquoten aufgeteilt werden, da die Fenster Bestandteil der Fassade und somit der Allgemeinheit sind.
Hier macht es durchaus Sinn, dass die Reglemente bei Feststellen solcher Lücken angepasst werden. Dies ist meist einfacher und konstruktiver, als wenn der erste Fall eintritt, welcher ausdiskutiert werden muss. Ein Gültiger Versammlungsbeschluss kann hier Klarheit schaffen.
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Tauchen Unklarheiten auf, sind diese möglichst schnell zu klären. Je früher diese präzisiert werden, desto weniger Diskussionen gibt es, welche den gemeinschaftlichen Frieden stören könnten. Daher sind gute Reglemente so wichtig. Die Verwaltung kann hier versuchen Lösungen aufgrund von Erfahrungen zu skizzieren.
Häufig sind umfangreichere Abklärungen notwendig (Fachspezialisten / Juristen) um Klarheit schaffen zu können. Solche Bereinigungen sollten möglichst schnell nach dem Feststellen von Unklarheiten in die Wege geleitet werden.
Fallen Entscheidungen oder Kosten an, welche im Reglement widersprüchlich umschrieben werden, kann dies jahrelange und kostenintensive Verzögerungen auslösen.
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Antrag an die Versammlung:
Um eine Reglementsänderung durchführen zu können, braucht es einen Antrag, welcher anlässlich einer Eigentümer-Versammlung besprochen wird.
Abstimmung mit dem korrekten Quorum:
Für die entsprechende Abstimmung muss klar sein, welches Quorum benötigt wird um über diesen Antrag abzustimmen. Dies müsste im Reglement angegeben ist. Findet sich keine Angabe und ist gesetzlich nichts vorgeschrieben für den entsprechenden Artikel, so genügt das einfache Mehr, um eine Reglementsänderung durchzuführen.
Anpassung bestehendes Reglement oder Anmerkung im Grundbuch oder einfacher Protokoll-Eintrag:
Eine Abänderung des bestehenden Reglements oder eine Anmerkung im Grundbuch der Änderung ist nicht zwingend notwendig. Wichtig ist, dass die Änderung korrekt im Protokoll oder einem Anhang zum Protokoll klar und umfassend dokumentiert ist. Werden die Anpassungen nicht dem Grundbuch angemerkt, so empfiehlt sich eine Auflistung der bisherigen Anpassungen auf einer separaten Liste (s. dazu Musterdokumente)
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Reglement ist keine Pflicht:
Da das Reglement (derzeit) nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, kann es vorkommen, dass dieses fehlt. Dies kann sich jedoch negativ auswirken, wenn das bisherige gute Einvernehmen der Eigentümer aufgrund der unklaren Verteilung bestimmter Kosten gestört.
Verlangen eines Reglements:
Sollte in einer Gemeinschaft kein Reglement vorhanden sein, so sollte zumindest die Verwaltung versuchen, hier Verständnis für das Erstellen eines solchen zu finden.
Das Gesetz sieht jedoch vor (Art. 712g, Abs. 3 ZGB), dass ein einzelner Eigentümer oder der Hypothekargeber eines Eigentümers beim Gericht verlangen kann, dass angeordnet wird, ein Reglement zu erstellen.
Seiten-Nr. 03_06_08
Die Hausordnung ist kein zwingendes Papier. Dieses kann den Umgang der Bewohner untereinander festlegen, jedoch auch weitere Punkte enthalten, welche sich evtl. erst zu einem späteren Zeitpunkt ergeben (z.B. Vereinbarung über die Nutzung der Besucherparkplätze).
Um der Hausordnung einen verbindlicheren Charakter zu geben, kann es sinnvoll sein, wenn im Reglement der Hinweis auf die Hausordnung als einen integrierenden Bestandteil zum Reglement formuliert wird. Wird die Hausordnung sogar als Bestandteil des Reglements ausformuliert, so müssten Veränderungen der Hausordnung einen Anpassung des Reglements nach sich ziehen. Daher ist von der Integration der Hausordnung innerhalb vom Reglement eher abzusehen.
Eigentümern, welche Ihre Einheiten Dritten zur Verfügung stellen, müssen dafür besorgt sein, dass diese Nutzer der Einheiten verbindlich über die Einhaltung der Hausordnung informiert sind.
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Ihre kompetente Verwaltung im Engadin, auch spezialisiert auf umfassende Sanierungen. Weitere Infos im Verzeichnis.