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Veränderungen bei den eigenen Einheiten
Immer wieder ist der Wunsch da, die bestehenden Einheiten (Wohnung, Gewerbe, etc.) zu verändern. Grundsätzlich hat der Eigentümer im Sonderrecht auch die Möglichkeit, bis zu einem gewissen Grad Veränderungen vorzunehmen. Jedoch dürfen gemeinschaftliche Teile wie z.B. tragende Wände, gemeinschaftliche Leitungen und das einheitliche Erscheinungsbild der Liegenschaft (wie z.B. die Fenster-Einteilungen) nicht verändert werden, ohne ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft.
Erfolgt eine Veränderung ohne Zustimmung, führt dies meist zu Spannungen und kann bis zu einem, notfalls auch durch einen Richter verfügten, Rückbau führen.
Auch Veränderungen bei den Besitzverhältnissen müssen entsprechend der Gemeinschaft (Verwaltung) mitgeteilt werden. Nachstehende Register geben hier nähere Informationen.
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Welche Veränderungen sind zulässig:
Grundsätzlich hat die einzelne Eigentümerschaft das Recht, die Einheiten nach eigenen Vorstellungen zu gestalten und verändern, sofern die vorgeschriebenen Regeln eingehalten werden. Dabei handelt sich sich primär um:
Veränderungen welche der Zustimmung der Gemeinschaft bedürfen:
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Veränderung an gemeinschaftlichem Eigentum (Tragende Elemente, Fassade, Dach, Fassade)
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Gemeinschaftliche Leitungen bis zum Wohnungsanschluss
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Veränderung des ausschliesslichen Nutzungsrechts (z.B. Garten, Dachterrasse, etc.)
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Gem. Art. 647 muss bei Veränderungen des Erscheinungsbildes auch die Zustimmung des Gemeinschaft eingeholt werden
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Im Reglement sind die gemeinschaftlichen Teile aufgeführt
Information an die Gemeinschaft:
Um Missverständnisse oder Unklarheiten rechtzeitig vorzubeugen, ist es empfehlenswert, wenn die Gemeinschaft über allfällige Bauvorhaben innerhalb des Sonderrechts vorgängig und rechtzeitig informiert wird. Dies auch dann, wenn die Veränderung keiner Bewilligung der Gemeinschaft bedarf jedoch durch den Umbau Emissionen entstehen können.
Baubewilligung:
Zudem sollte abgeklärt werden, ob die geplante Veränderung einer Baubewilligung bedarf. Hierfür ist die zuständige Behörde am Ort der Liegenschaft zuständig.
Veränderungen ohne Zustimmung der Gemeinschaft:
Wurden Veränderungen ohne der ausdrücklichen Zustimmung der Gemeinschaft vorgenommen, so ist dies an einer der folgenden Versammlungen nachzuholen. Gibt die Gemeinschaft hierzu keine Zustimmung müssen die getätigten Veränderungen auf Kosten des betroffenen Eigentümers zurück gebaut werden. Kommt die Eigentümerschaft diesem Anliegen nicht nach, kann die Gemeinschaft eine richterliche Verfügung anstreben. Dieses Vorgehen ist bei "Rechtswege und Haftung der Gemeinschaft / 02 Vorgehen der Gemeinschaft gegenüber einem einzelnen Eigentümer" näher beschrieben.
Seiten-Nr. 05_01_01 / 21.09.2026/MSI
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Ausschliessliches Benutzungsrecht heisst nicht volle Verfügungsgewalt:
Wer ausschliessliches Benutzungsrecht hat, muss sich trotzdem an gewisse Regeln halten, welche im Reglement definiert sind oder an einer Versammlung mittels Beschluss erlassen wurden. So kann z.B. der Gartensitzplatz nicht mit Platten erweitert werden ohne die Zustimmung der Gemeinschaft. Auch andere Veränderungen (z.B. andere Bepflanzung) unterliegen der Bewilligungspflicht der Gemeinschaft.
Kosten zu Lasten von?
Ebenfalls sollte im Reglement festgehalten sein, wer z.B. für das Schneiden des Rasens zuständig ist oder wer für die Kosten aufkommt, wenn Trennwände zwischen zwei ausschliesslichen Benutzungsrechten ersetzt werden müssen. Es ist auch darauf zu achten, dass der regelmässige Unterhalt bezüglich der Kosten nicht gleich gehandhabt wird, wie die Erneuerung des entsprechenden Bauteils.
Rückbauklausel:
Wurde einer Eigentümerschaft oder einer Einheit ein Ausbau gewährt (z.B. Erstellung eines Cheminées auf dem Gartensitzplatz), so kann eine Rückbauklausel in diese Bewilligung formuliert worden sein (z.B. bei Verkauf oder wenn bewilligter Ausbau in schlechtem Zustand). Es ist daher darauf zu achten, dass wenn einer dieser Gründe eintritt, dass der Rückbau auch entsprechend vollzogen wird, damit der Rechtsnachfolger und die Gemeinschaft nicht eine unklare Situation antreffen.
Seiten-Nr.: 05_01_02
Links zum Thema
- Bauen im Stockwerkeigentum
- LinkedIn-Seite "Bauherren Schweiz"
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Änderung Nutzungsart der Einheit:
Ist in der Begründung resp. im Reglement die Nutzungsart der Liegenschaft vereinbart, z.B. "Nutzung zu Wohnzwecken", kann eine Änderung des Zwecks nicht ohne Anpassung des Reglements und somit der Zustimmung der Gemeinschaft vollzogen werden. Hier ist auch abzuklären, ob allenfalls aufgrund der Wohn- und Zonenordnung auch eine Umnutzungsbewilligung der Gemeinde notwendig ist.
Das dafür anzuwendende Quorum muss mindestens das "qualifizierte Mehr", wenn nicht gar die "Einstimmigkeit aller Eigentümer" sein, je nach Formulierung im Reglement.
Seiten-Nr,.: 05_01_03
Vermietung von Einheiten:
Die Vermietung durch die Eigentümerschaft an Dritte kann immer wieder Probleme bieten. Vor allem der Umgang unter den Bewohnern wird häufig zu wenig beachtet. Den Mietern dieser Einheiten sollte daher bewusst gemacht werden, dass es sich um eine Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft handelt und von den Mietern ein entsprechendes Verhalten gewünscht wird. Es ist empfehlenswert, Mieter für die Einheit zu suchen, welche voraussichtlich auch in die Gemeinschaft passen.
Beachten Sie, dass je nach Formulierung im Reglement die Gemeinschaft verlangen könnte, dass sie den Mietvertrag auflösen. Achten Sie daher darauf, dass die Kommunikation zwischen Gemeinschaft, der Verwaltung und Ihnen als Eigentümerschaft und dem Mieter gewährleistet ist. Damit lassen sich die meisten Probleme verhindern. Nicht zu vergessen ist, dass die Verwaltung über allfällige Mieterwechsel rechtzeitig informiert wird.
Als Eigentümer muss auch darauf geachtet werden, dass Informationen und Auflagen aus den Eigentümerversammlungen den Mietern weitergeleitet werden, sofern dies im Zusammenhang mit den Bewohnern und deren Verhalten betrifft (z.B. Ordnung im Veloraum, Besucherparkplätze, etc.).
Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie unter "Kaufen & Verträge / 09 Vermietung von gekauften Einheiten".
Seiten-Nr.: 05_01_04 / 20.09.2026/MSI
Nutzniessung nach ZGB, Art. 745 – 775:
Bei der Nutzniessung verkauft der bisherige Eigentümer seine Einheit. Möchte er jedoch nach wie vor in der Einheit wohnen bleiben, ist es möglich, die Einheit zu verkaufen und eine Nutzniessung vertraglich festzuhalten und entsprechend im Grundbuch einzutragen.
Bei der Nutzniessung ist der Veräusserer nicht mehr Eigentümer der Einheit, aber hat nach wie vor das Recht darüber zu verfügen (z.B. Vermietung mit Ertrag hieraus). Dafür hat er sämtliche Unterhalts- und Betriebskosten zu bezahlen inkl. Hypothekarzinsen. Ebenfalls ist nach wie vor der Eigenmietwert als Einkommen zu versteuern. Der neue Eigentümer versteuert kein Einkommen, sondern nur den Immobilienwert. Hingegen hat er die von Gesetzes wegen sogenannten ausserordentlichen Unterhaltskosten zu tragen.
Das Nutzniessungsrecht endet mit dem Tod des/der Nutzniessungsberechtigten, ausser dieses Recht wurde ausdrücklich nur für eine bestimmte Dauer vereinbart und im Grundbuch eingetragen.
Wohnrecht nach ZGB Art. 776 – 778
Eine weitere Möglichkeit ist das Errichten eines Wohnrechts. Das heisst, die Einheit mit allen Rechten und Pflichten gehen an den Erwerber über, jedoch vereinbaren die Parteien, dass der Veräusserer zu definierten Konditionen und Regeln in der Einheit verbleiben kann. Wird ein Wohnrecht eingeräumt (ebenfalls im Grundbuch festzuhalten) und nichts Weiteres definiert, so gilt dieses Wohnrecht entschädigungslos bis zum Ableben des Wohnrechtnehmers.
Im Extremfall kann dies bedeuten, dass der Wohnrechtsnehmer aus Altersgründen in ein Heim eingeliefert werden muss ohne Aussicht auf Rückkehr in die Wohnung. Um das eingetragene Wohnrecht zu löschen, bedarf es jedoch der Zurechnungsfähigkeit des Wohnrechtsnehmers oder der Zustimmung seine Bevollmächtigten. Fehlt eine solche Vereinbarung, müssen gemäss derzeit herrschender Praxis mindestens zwei unabhängige Fachärzte bescheinigen, dass eine Rückkehr nicht mehr möglich ist.
Ist zudem die KESP noch im Spiel, muss auch diese die Zustimmung geben. Fälle aus der Praxis zeigen, dass hier langwierige Prozesse vonnöten sind, welche bis zu 5 Jahre dauern können. In dieser Zeit ist der Besitzer der Einheit nicht befugt, das Wohnrecht einzuschneiden oder eine Vermietung vorzunehmen. Ein Verkauf mit einem Wohnrecht ist zwar möglich, aber mit einem rechten Einschlag auf dem Preis zu rechnen.
Daher empfiehlt es sich, erfahrene Fachspezialisten bei der Errichtung eines Wohnrechts beizuziehen, welche Bestimmungen in den Wohnrechtsvertrag einfliessen lassen können.
Seiten-Nr. 05_01_05 / 22.09.2026/MSI
Häufige Konfliktursachen:
Auf der Seite "Was ist Stockwerkeigentum unter "Chancen und Gefahren / 05 Häufige Konfliktursachen im Stockwerkeigentug" finden Sie Informationen zu diesem Thema.
Seiten-Nr. 05_01_06 / 20.09.2026/MSI
Verschiedene Szenarien:
Verstirbt ein Eigentümer, gibt es verschiedene Szenarien, welche teilweise Monate dauern können, bis klar gestellt ist, wer die Rechtsnachfolge antritt und was allenfalls mit den aufgelaufenen Kosten geschieht.
Erben sind vorhanden:
Wenn Erben vorhanden sind und das Erbe auch annehmen, geht die Einheit aufgrund der Erbschaftsaufteilung an einen oder mehrere Erben über. Hier ist wesentlich, dass die Verwaltung den Erbschein verlangt, aus welchem ersichtlich ist, wer alles als Erbe auftreten wird. Bis dieses Dokument beigebracht werden kann, dürfte es rechtlich nicht zulässig sein, dass jemand in Vertretung des Erblassers das Stimmrecht wahrnimmt. Sind mehrere Erben vorhanden muss klargestellt werden, wer Erbenvertreter gegenüber der Gemeinschaft ist. Auch dies ist durch eine schriftliche Vollmacht aller Erben beizubringen.
Erbe wird ausgeschlagen:
Wenn das Erbe von allen Erbberechtigten ausgeschlagen wird, gelangt diese Einheit über das Konkursamt zur Versteigerung. Hier ist wichtig, dass die Verwaltung beim Schuldenruf durch das Konkursamt die Frist nicht verpasst, die bisherigen Ausstände bis zum Konkursdatum (Todestag) einzureichen, damit aus dem Erlös der Versteigerung diese Kosten verteilt werden kann.
Erben sind nicht auffindbar:
Geduld braucht es, wenn bekannt ist, dass Erben vorhanden sind, diese aber nicht sofort auffindbar sind. Diese werden dann öffentlich ausgeschrieben und das Verfahren kann erst dann abgeschrieben werden, wenn die entsprechenden Fristen abgelaufen sind. Das ganze Verfahren kann durchaus mehr als ein Jahr dauern und daher dürfte dies, vor allem bei einer kleineren Gemeinschaft, eine Herausforderung bezüglich der Liquidität sein.
Seiten-Nr. 05_01_07 / 22.09.2026/MSI
Allgemeines:
Erbengemeinschaften treten häufiger auf, da immer mehr Stockwerkeigentümer aus der Gründerzeit des Stockwerkeigentums nun ins Alter gekommen und unterdessen auch verstorben sind. Doch häufig ist das Erben von Stockwerkeigentum nicht nur Segen für die Nachkommen. Denn so alt ihre Eltern waren ist häufig auch die Wohnung und das Gebäude und es braucht nebst dem Erbe der Wohnung auch genügend Liquidität, um die Wohnung auf einen aktuellen Stand zu bringen.
Ebenfalls kann es vorkommen, dass eines der Erben finanziell schwach ist und sich lieber auszahlen lässt, was für die anderen zu einem Problem werden kann. Aus diesem Grunde treten unter den Erben auch häufig Spannungen auf, was dazu führt, dass die Wohnung nicht genutzt werden kann und die Bereitschaft der Erbengemeinschaft, an der Stockwerkeigentümergemeinschaft aktiv teilzunehmen gleich null ist. Stehen wichtige Entscheidungen in der Gemeinschaft an, kann aus finanziellen Überlegungen auch die Unterstützung für Sanierungen fehlen, so dass die Gemeinschaft blockiert ist, um hier zielorientiert weiter zu machen.
Auch wenn es nicht unbedingt zu den Aufgaben der Verwaltung gehört, so kann doch ein klärendes Gespräch mit der Erbengemeinschaft das Verständnis gefördert werden, warum ein aktiveres Mitmachen wichtig für die Gemeinschaft ist.
Legitimation:
Es ist auch wichtig abzuklären, wer aus einer Erben- oder sonstigen Gesellschaftsform die bevollmächtigte Person ist, die Eigentümerschaft an der Versammlung zu vertreten. Nebst dem Erbschein, auf welchem angegeben ist, wer alles Erbe dieser Einheit(en) ist, müsste bei mehreren Erben auch eine schriftliche Vollmacht vorgelegt werden können, wer Erbenvertreter ist und an der Versammlung das Stimmrecht dieser Einheit geltend machen kann.
Seiten-Nr.: 05_01_08 / 22.09.2026/MSI