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Gute Vorbereitung und Abklärungen für den Kauf sind wichtig
Wer Stockwerkeigentum kaufen möchte ist gut beraten, rechtzeitige umfassende Informationen zu beschaffen damit eine gute und seriöse Abwicklung gewährleistet werden kann. Zwar gibt es viele Makler und Verwaltungen, welche interessiert sind, diesen Handel für Sie abwickeln zu können. Leider steht häufig die Entschädigung im Vordergrund und seriöse Abklärungen und Informationen werden zweitrangig. Deshalb ist es wichtig, dass Sie den Beauftragten die richtigen Fragen stellen und auch darauf achten dass Ihnen diese umfassend abgeklärt werden.
Unter "Kauf" sind die wichtigsten Schritte und entsprechende Checklisten, welche Ihnen helfen, ein gutes Ergebnis zu erzielen. Ebenfalls sind in diesem Abschnitt auch Ausführungen über den Ausbau innerhalb des Sonderrechts und die Verwendung der Objekte Informationen enthalten.
Bezüglich dem Thema "Finanzierung" finden Sie weitere Informationen unter "Rund um Finanzierung". Beachten Sie auch die steuerlichen Aspekte und bei Partnerschaften die möglichen Folgen bei Trennung.
Ihre kompetente Verwaltung im Engadin, auch spezialisiert auf umfassende Sanierungen. Weitere Infos im Verzeichnis.
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Welches ist die Motivation für den Kauf von Stockwerkeigentum?
Hierzu gibt es vielfältige Antworten. Gedacht ist Stockwerkeigentum ursprünglich um sich günstiges Wohneigentum anzueignen. Aber auch für Gewerbe kann dies interessant sein, da sich die Fixkosten für den Allgemeinen Bereich aufteilen lassen.
Zunehmend ist aber auch festzustellen, dass Investoren Stockwerkeigentum kaufen und dies dann weitervermieten. Für den Investor eine gute Möglichkeit mit nicht allzu grossen Beträgen seine Mittel anzulegen. Hingegen sind solche vermieteten Einheiten für die Gemeinschaft in der Regel eher ungünstig, da der Investor kein grosses Interesse an der Gemeinschaft hat und auch nicht interessiert ist, grosse Investitionen zu tätigen. Solche Konstellationen können zu problemhaften STWEG führen, da eine nachhaltige Instandhaltung oder gar Verschönerung der Liegenschaft verhindert wird.
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Kaufpreis bei Neubau-Einheiten:
Bei Neubauten sind die Preise meist bereits vorgegeben und nur in beschränktem Rahmen verhandelbar. Trotzdem lassen Sie sich durch Fachleute beraten. Auch wichtig ist abzuklären, welche speziellen Flächen (z.B. Gartensitzplatz oder Terrasse) gemäss dem Reglement in welcher Form genutzt werden dürfen.
Kaufpreis bei Kauf bestehender Einheiten:
In der Regel hat der Verkäufer bereits eine gewisse Vorstellung für den Preis der gewünschten Einheiten. Meist auch basierend auf Schätzungen oder herrschenden Marktpreisen. Sichern Sie sich unbedingt mit einer selbst beauftragten Schätzung ab durch eine Fachperson. Es geht dabei nicht nur um den Kaufpreis, sondern dass Ihnen diese Person auch mitteilt, wie der Zustand und die zu erwartenden Investitionen einzuschätzen sind.
Schätzungen:
Schätzer sind beauftragte Personen, welche eine Liegenschaft oder eben auch nur eine Eigentumswohnung und die dazu gehörenden Nebenräumlichkeiten wertmässig einschätzen. Sowohl Finanzinstitute wie auch Verbände oder Freischaffende bieten sich für diese Aufgabe an. Entsprechende Ausbildungen helfen, dass wesentliche Faktoren zur Einschätzung richtig wahrgenommen werden. Nicht selten liegen die Resultate spürbar weit auseinander.
Bewertungsmethodik:
Gedanken zur Bewertungsmethodik, welche auf dem Lebenszyklusmodell basiert, findet sich in einem Artikel von Beat Salzmann. ->Link zum Artikel
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Grundsätzlich:
Finanzierungsinstitute vergeben für den Kauf von Stockwerkeigentum meist Hypotheken in der Höhe von 70-80% des Kaufpreises. Dies ist jedoch stark abhängig vom Objekt (Zustand / Lage / etc.) sowie den Einkommens- und Vermögensverhältnissen des Käufers. Der Rest hat der Käufer als Eigenkapitals selbst beizusteuern.
Tragbarkeitsrechnung:
Als Basis für die Berechnung der Hypothek ist die Tragbarkeitsrechnung (s. Seite 05_03, Register 02). Diese berücksichtigt die gesicherten Einkommen des Käufers. Für Pensionierte ist dies eine einschneidende Massnahme, da als Einkommen die Rentenzahlungen aus AHV und der Pensionskasse genommen werden, was wesentlich tiefer ist, als ein reguläres bisheriges Gehalt.
Informationen von Finanzierungsinstitute:
Unternehmen, welche Hypotheken oder sonstige Finanzierungsarten anbieten (Banken, teilweise Versicherungsinstitute, etc.) sind primär daran interessiert zu denen Ihnen auferlegten Regeln (Tragbarkeitsrechnung und interne Bonitätskontrollen) Geld langfristig anzubieten.
Berechnung der jährlich wiederkehrenden Betriebskosten:
Oft gehen hier Informationen über Stockwerkeigentum und vor allem die daraus folgenden jährlich wiederkehrenden Kosten sowie Pflichten und Rechte der Eigentümer unter. Es gibt Bankinstitute, welche als Kennzahl für die zu erwartenden jährlichen Kosten 1% p.a. vom Kaufpreis der Einheit ausgehen, was jedoch zu tief sein dürfte. Sollte doch alleine die Einlage in den Erneuerungsfonds mind. 0,5% p.a. liegen und je nach Liegenschaft beträgt der Anteil an den jährlichen Kosten sicher mind. 0,7%. Bei bei älteren Gebäuden oder Immobilien mit Problemen oder aufwändigen technischen Einrichtungen kann dies weitaus höher liegen.
Die meisten Banken haben frei zugängliche Informationen wie z.B.:
- Clientis Beratungszentrum: Merkblatt Stockwerkeigentum (09.2025)
- Raiffeisen Schweiz: diverse Informationen über Stockwerkeigentum (über Suchen nach Stichwort "Stockwerkeigentum"
- Zürcher Kantonalbank: "Kosten für Unterhalt berechnen"
- UBS: diverse Informationen über Stockwerkeigentum (über Suchen nach Stichwort "Stockwerkeigentum"
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Grundsätzlich:
Immer wieder gelangen auch Stockwerkseinheiten in eine betreibungsamtliche Versteigerung oder können aus einer Konkursmasse gekauft werden. Hierbei sind zwei wesentliche Unterschiede zu beachten.
Bei Kauf aus einer betreibungsamtlichen Versteigerung:
Dabei ist abzuklären, ob der Schuldner gegenüber der Stockwerks-Eigentümergemeinschaft noch offene Zahlungen hat (aus rückwirkenden Jahresabrechnungen oder fälligen laufenden Budgetraten, etc.). Diese Verpflichtungen gehen durch Kauf der Einheit an den neuen Eigentümer über und sind durch diesen an die Eigentümergemeinschaft zu zahlen.
Bei Kauf aus der Konkursmasse:
Hier sind hingegen nur die laufenden Budgetraten ab Erwerbdatum an die Gemeinschaft zu entrichten. Die übrigen Schulden müssten durch die Gemeinschaft im Konkursverfahren eingegeben worden sein und bei Verlust sind diese Kosten aufgrund der solidarischen Haftung unter den übrigen Stockwerkeigentümer im Rahmen ihrer Wertquoten zu tragen.
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Grundsätzlich:
Der Kauf einer Stockwerkseinheit ist grundsätzlich keine grosse Sache in der Abwicklung. Aber es ist wichtig, dass man sich vorgängig wesentliche Fragen stellt die auf den ersten Blick nicht entscheidend sind. Denken Sie jedoch daran, dass der Kauf einer Stockwerkseinheit meist für eine lange Wohndauer geplant ist und dass deshalb entsprechende Abklärungen seriös und mit allen Beteiligten (Partner, Familie, etc.) besprochen wird.
Beachten Sie auch unsere Seite "Chancen und Gefahren" im Stockwerkeigentum. Die Checkliste "Kauf einer Stockwerkseinheit" soll Ihnen zudem helfen, die wichtigsten Punkte rechtzeitig abzuklären und dient auch als Hilfestellung bei der Entscheidungsfindung, wenn mehrere Objekte in Betracht kommen.
Seriosität und Erfahrung des Verkäufers:
Erwerber von Stockwerkeigentum sind meist Privatpersonen, welche bisher mit der Thematik von Kauf von Immobilien keine Erfahrung hatten und auch die Spezialitäten von Stockwerkeigentum nicht kennen. Daher ist eine seriöse und offene Beratung wichtig, damit sich die Käuferschaft ein klares Bild machen kann, auf was sie sich bei Stockwerkeigentum einlässt. Dies würde vermutlich präventiv bereits viele Probleme verhindern, da sich Erwerber von Stockwerkeigentum häufig ein falsches oder zu rosiges Bild machen, was alles erlaubt ist als neuer Eigentümer.
Sollte ab Juli 2026 die neue Verordnung über das Geldwäschereigesetz in Kraft treten, ist zudem sicherzustellen, dass ein Makler eingesetzt wird, welcher die Voraussetzungen für die neue Handhabung bei Immobilienverkäufen erfüllt. s. dazu auch "Recht & Gesetz / Revisionen von Gesetzesartikeln".
Kauf Neubau-Einheit:
Beachten Sie bei Neubauten insbesondere, dass die Kaufverträge transparent ausgearbeitet werden und Sie in der Wahrnehmung von Zusatzwünschen und Garantie Leistungen nicht eingeschränkt werden. Planen Sie bei Neubauten bezüglich des Bezugs-Termines auch immer eine gewisse Reserve ein, da die Erfahrung zeigt, dass meist noch nicht alles fertigerstellt ist (inkl. Umgebung, Tiefgarage, etc.), was zu Unannehmlichkeiten oder gar Verstimmungen mit dem Verkäufer führen kann.
Vorgehen beim Kauf einer Neubau-Einheit:
Häufig wird vor dem eigentlich Kauf bei einem Neubau eine Reservation mit einem entsprechenden Reservationsvertrag abgeschlossen. Dieser muss noch nicht alle Details umfassen. Hingegen beim Kaufvertrag sollten alle wesentlichen Punkte festgehalten werden. Beide Vertragsarten sind nur dann bindend, wenn diese auch notariell beglaubigt werden.
Beim Reservationsvertrag vereinbaren der Ersteller einer neuen Stockwerkeigentümergemeinschaft und der Erwerber dieser oder mehrerer Einheiten, dass sie sich über den Kaufabschluss der Objekte einig sind. Wird der Reservationsvertrag nicht notariell beglaubigt, dann ist er gem. Art. 216 OR nicht bindend. Ein Reservationsvertrag muss noch nicht alle Details über den Kaufvertrag enthalten, ist aber für Verkäufer und Käufer in der Grundsache bindend.
Kauf bestehende Einheit:
Erwerben Sie Stockwerk-Einheiten, die bereits im Besitz von jemandem war, so stellen sich andere Fragen und Aufgaben als beim Erwerb von Neubau-Einheiten. Hier ist es wichtig, dass Sie sich ein Bild machen, wie der Zustand der Allgemeinen Bauteile (Heizung, Technik, Lift, etc.) ist sowie auch der Umgang der bisherigen Eigentümer (lässt sich aus den Protokollen vielfach ableiten). Ebenfalls ganz wichtig ist das vorhanden sein des Erneuerungsfonds welcher aufgrund des Zustandes der Liegenschaft entsprechend geäufnet sein sollte.
Kaufverträge:
Kaufverträge regeln die Modalitäten über die Einheiten (Sonderrecht) zwischen Verkäufer und Käufer. Sie stellen aber kein Vertragsverhältnis mit der Stockwerkeigentümergemeinschaft dar. Diese Punkte ergeben sich daraus, dass es sich bei den Einheiten um Stockwerkeigentum handelt (gem. Eintrag im Grundbuch) und somit sind die gesetzlichen Grundlagen über Stockwerkeigentum sowie Grundbucheinträge, Reglement (sofern vorhanden) und bisherige Versammlungsprotokolle massgebend. Vor allem gültig gefasste Beschlüsse an den Versammlungen werden häufig beim Erwerb von Stockwerkeigentum oder Miteigentum nicht gebührend berücksichtigt. Nachstehend einige Punkte, auf welche im Kaufvertrag zu achten ist.
Übernahme von Rechten und Pflichten:
Mit Kauf der Einheit übernimmt der Erwerber vom bisherigen Eigentümer der einzelnen Einheiten auch die auf diese Einheit ausgestellten Rechte und Pflichten. Zu den Pflichten gehört auch die Zahlung der Beiträge an die Kosten der Gemeinschaft. Ist der bisherige Eigentümer im Rückstand, so übernimmt der Erwerber diese Ausstände ebenfalls. Wurden an Versammlungen dieser Einheit z.B. das Recht eingeräumt, auf dem Gartensitzplatz ein fest verankertes Cheminée zu unterhalten, so geht dieses Recht mit allen Auflagen auch an den Erwerber über. Wurde das Recht auf den Namen des bisherigen Eigentümers ausgestellt, so könnte dies je nach Formulierung im Protokoll unter Umständen zu Unklarheiten führen.
Ausschluss Vorkaufsrecht:Beim Verkauf eines Miteigentumsanteils gilt das sogenannte gesetzliche Vorkaufsrecht nach Art. 682 Abs. 1, ZGB. Damit haben die anderen Miteigentümer Vorrang als potenzielle Käufer. Dies kann aber auch aufgehoben oder verändert werden, was jedoch öffentlich beurkundet werden muss (Eintrag im Grundbuch). Dies ist im Stockwerk meist der Fall.
Pro Rata Abrechnung per Übertragungsdatum:
Viele Verwaltungen machen bei Handänderungen automatisch eine pro Rata Abrechnung zwischen Veräusserer und Erwerber. Dies ist grundsätzlich nicht korrekt. Die Gemeinschaft (Verwaltung) kann bei allfälligen Rückständen per Abrechnungsstichtag (z.B. 31.12.) nur für denjenigen Eigentümer einen Pfandeintrag vornehmen, welcher an diesem Datum im Grundbuch eingetragen ist. Somit müssten sich die beiden Parteien mit einer Formulierung im Vertrag auseinandersetzen.
Salvatorische Klausel:
Ist in einem Vertragswerk eine "salvatorische Klausel" vereinbart, bedeutet dies, dass wenn ein Teil oder Teile eines Vertrages unwirksam werden, dass der Vertrag insgesamt seine Gültigkeit behält, selbst wenn gewisse Bestimmungen nicht mehr durchsetzbar sind.
Seiten-Nr.: 03_03_06
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Terminverschiebungen:
Verschiebt sich der Bezugstermin der Einheit, kann das für den Erwerber eine schwierige Situation bedeuten, da er sich auf diesen Termin hin entsprechend organisiert hat (z.B. Kündigung der bisherigen Wohnung oder Verkauf seiner bisherigen Immobilie). Daher macht es Sinn, wenn zwischen versprochenem Bezugstermin und effektivem Einzugstermin genügend Reserve eingerechnet wird. Zudem sollte im Kaufvertrag die Zusicherung resp. die Modalitäten bei Verzögerungen klar enthalten sein.
Rücktritt aus dem Vertrag seitens Bauherrn:
Es gibt immer wieder Gründe, dass der Bauherr vom Vertrag zurücktritt. Auch hier muss dieser Fall im Vertrag mit den Konsequenzen ausformuliert sein. Für den Erwerber stellen sich dann nämlich eine Reihe von grösseren Problemen an, welche Zeit und Geld zur Lösung benötigen.
Rücktritt aus dem Vertrag seitens Erwerber:
Auch für den Erwerber kann es Gründe geben, warum er vom Vertrag zurücktreten will. Dies muss ebenfalls unbedingt im Kauf- oder Reservationsvertrag vorgesehen werden. Ist der Vertrag notariell beglaubigt und im Grundbuch bereits vermerkt, ist ein Rücktritt vom Vertrag praktisch nicht mehr möglich.
Konkurs des Bauherrn;
Ist der Bauherr Zahlungsunfähig und muss Konkurs anmelden, so bedeutet dies für den Erwerben eine unklare Situation. Es kann sein, dass einen Käufer für die konkursiten Einheiten gibt, welcher interessiert ist, die Einheiten an die ursprünglich geplanten Interessenten zu verkaufen. Aber hierzu werden neue Verträge mit neuen Konditionen ausgearbeitet. Hier empfiehlt es sich, mit dem zuständigen Konkursamt Kontakt aufzunehmen, um die verschiedenen Lösungsansätze zu erarbeiten.
Feststellung von nicht vereinbarten Leistungen und Qualität:
Seiten-Nr.: 03_03_07
Ist der Wunsch da, dass Veränderungen bei den gekauften Einheiten vorgenommen werden soll, so kann dies in der Regel nicht ohne die Zustimmung der Gemeinschaft gemacht werden.
Auf der Seite "Informationen für Stockwerkeigentümer / Veränderungen der Einheiten" erhalten Sie weitere wichtige Informationen.
Seiten-Nr. 03_03_08
Grundsätzlich:
Nutzt die Eigentümerschaft die erworbene Einheit nicht für sich selbst, kann sie diese vermieten, sofern im Reglement dies nicht ausdrücklich untersagt ist oder an Auflagen gebunden ist. Auch muss die Vermietung dem Zweck gemäss Reglement entsprechen. Ist im Reglement vermerkt, dass die Einheiten nur zu Wohnzwecken verwendet werden dürfen, so ist eine Vermietung an ein Gewerbe nicht zulässig. Zudem sind die behördlichen Auflagen (z.B. Wohn- und Zonenordnung) zu berücksichtigen.
Vertragsvereinbarungen zwischen Eigentümer und Mieter:
Bei den Vertragskonditionen und Vereinbarungen im Mietvertrag zwischen der Eigentümerschaft und dem Mieter, ist zu erwähnen, dass es sich um eine Stockwerkeigentümergemeinschaft handelt und sich die Bewohner dessen bewusst sind. Auch sollten Regeln der Gemeinschaft und aus den Versammlungsbeschlüssen, welche relevant für die Bewohner sein, durch die Eigentümerschaft den Mietern mitgeteilt werden (z.B. Organisation Besucherparkplatz oder Umgang mit Grüngutabfällen, etc.). Ist eine Hausordnung vorhanden, ist diese auch bei Vertragsabschluss den Mietern zu überbinden.
Weiterverrechnung der Nebenkosten:
Für die Ausgestaltung der Mietverträge zwischen der Eigentümerschaft und dem Mieter stellt sich immer wieder die Frage, welche Nebenkosten definiert werden sollen. Da die Abrechnung der Stockwerkeigentümergemeinschaft meist nicht nach mietrechtlichen Gesichtspunkten sondern aufgrund des Reglements strukturiert wurde, ist eine Ableitung für eine mietrechtlich korrekte Nebenkostenabrechnung an den Mieter aufwändig. Aus diesem Grunde wählen viele für die Heiz- und Betriebskosten eine Pauschale. Wichtig wäre, dass diese Pauschale korrekt kalkuliert wird, damit es für beide Parteien fair ist. Wir Akonto im Vertrag definiert, ist die Eigentümerschaft (oder deren Beauftragte Verwaltung) dafür verantwortlich, dass jährlich eine Nebenkostenabrechnung aufgrund der Abrechnung der Stockwerkeigentümergemeinschaft erstellt wird.
Informationen an Gemeinschaft und Verwaltung:
Die Eigentümerschaft sollte jedoch sowohl die Gemeinschaft, als auch die Verwaltung informieren, wenn eine Einheit neu vermietet wird, damit die übrigen Bewohner entsprechend informiert sind.
Wenn Probleme mit vermieteten Einheiten:
Entstehend Probleme zwischen diesen vermieteten Einheiten und den übrigen Bewohnern, kann die Verwaltung die Eigentümerschaft entsprechend abmahnen. Tritt keine Besserung ein, kann die Gemeinschaft beschliessen, den Eigentümer aufzufordern, die Situation umgehen zu bereinigen oder das Mietverhältnis aufzulösen. Sollte die betroffene Mieterschaft dieser Aufforderung nicht nachkommen und die Situation bessert sich nicht, kann die Gemeinschaft an das Gericht gelangen und um Aufhebung des Mietvertrages erwirken. Hierfür braucht es aber entsprechende Vorkommnisse, welche dokumentiert sind.
Seiten-Nr.: 03_03_09
Grundsätzlich:
Damit die Verwaltung Ihre Aufgaben erledigen kann, ist es wichtig, dass diese über wesentlichen Veränderungen vor allem Besitzverhältnis und der Bewohnerschaft umgehend informiert wird. Es ist Sache der Eigentümerschaft, diese Informationen zu liefern,.
Verkauf:
Steht ein Verkauf an, so sind der Verwaltung die notwendigen Informationen schriftlich zuzustellen (Vom Kaufvertrag mind. die ersten beiden Seiten, auf welchen die Erwerber sowie die betroffenen Einheiten ersichtlich sind sowie die letzte Seite mit den Unterschriften (inkl. Notariat) zukommen zu lassen. Ebenfalls ist die Regelung bezüglich der Kosten während der laufenden Abrechnungsperiode mitzuteilen. Ohne Bericht rechnet die Verwaltung nur mit dem Eigentümer ab, welcher per Abrechnungsstichtag im Grundbuch eingetragen ist, da auch nur auf diesen ein allfälliges Grundpfand errichtet werden kann.
Längere Abwesenheit:
Ist die Eigentümerschaft für längere Zeit abwesend (Ferien, Spitalaufenthalt, etc.) ist der Verwaltung schriftlich mitzuteilen, wer die Empfangsstelle für die Post ist und wer während der Abwesenheit mit der Wahrung des Stimmrechts bevollmächtigt wird.
Todesfall:
Im Todesfall der Eigentümerschaft oder bei Paaren eines Teils davon, ist die Verwaltung ebenfalls in Kenntnis zu setzen. Zudem ist der Erbschein der Verwaltung zuzustellen, damit klar ist, welche Personen zukünftig an dieser Einheit berechtigt sind. Sind mehrere Personen in der Erbengemeinschaft, so ist mitzuteilen, wer der Erbenvertreter ist, damit die Korrespondenz zukünftig korrekt zugestellt werden kann.
Seiten-Nr.: 03_03_10
Grundsätzlich:
Auch wenn die Eigentümer bereits über einen Wechsel informiert wurden, macht es sich gut, wenn die neuen Eigentümer oder Bewohner den übrigen Miteigentümer vorgestellt wird. Dies kann in schriftlicher Form oder auch in einem persönlichen Treffen umgesetzt werden. Ein persönlicher Kontakt wird meist sehr geschätzt und hilft, einen guten Start in der Gemeinschaft zu realisieren.
Seiten-Nr.: 03_03_11
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Seiten-Nr.: 03_03_12
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