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Ein Verkauf soll gut geplant sein
Sowohl beim Kauf als auch Verkauf von Einheiten im Stockwerkeigentum ist eine gute und seriöse Abwicklung wichtig. Zwar gibt es viele Makler und Verwaltungen, welche interessiert sind, diesen Handel für Sie abwickeln zu können. Leider steht häufig die Entschädigung im Vordergrund und seriöse Abklärungen und Informationen werden zweitrangig. Deshalb ist es wichtig, dass Sie den Beauftragten die richtigen Fragen stellen und auch darauf achten dass Ihnen diese umfassend und seriös abgeklärt werden.
In den untenstehenden Registern sind die wichtigsten Schritte und entsprechende Checklisten, welche Ihnen helfen, ein gutes Ergebnis zu erzielen.
Bezüglich dem Thema "Finanzierung" finden Sie weitere Informationen unter "Rund um Finanzierung". Beachten Sie auch die steuerlichen Aspekte und bei Partnerschaften die möglichen Folgen bei Trennung oder bezüglich "erbrechtlicher Hinweise".
Eine Internetseite wird nur dann gut, wenn die Entwickler Ihre Branche kennen. Wir konzentrieren uns auf den Immobilienbereich: Lassen Sie sich überraschen.
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Seiten-Nr.: 05_02_01
Kaufpreis bei Neubau-Einheiten:
Bei Neubauten sind die Preise meist bereits vorgegeben und nur in beschränktem Rahmen verhandelbar. Trotzdem lassen Sie sich durch Fachleute beraten. Auch wichtig ist abzuklären, welche speziellen Flächen (z.B. Gartensitzplatz oder Terrasse) gemäss dem Reglement in welcher Form genutzt werden dürfen.
Kaufpreis bei Kauf bestehender Einheiten:
In der Regel hat der Verkäufer bereits eine gewisse Vorstellung für den Preis der gewünschten Einheiten. Meist auch basierend auf Schätzungen oder herrschenden Marktpreisen. Sichern Sie sich unbedingt mit einer selbst beauftragten Schätzung ab durch eine Fachperson. Es geht dabei nicht nur um den Kaufpreis, sondern dass Ihnen diese Person auch mitteilt, wie der Zustand und die zu erwartenden Investitionen einzuschätzen sind.
Schätzungen:
Schätzer sind beauftragte Personen, welche eine Liegenschaft oder eben auch nur eine Eigentumswohnung und die dazu gehörenden Nebenräumlichkeiten wertmässig einschätzen. Sowohl Finanzinstitute wie auch Verbände oder Freischaffende bieten sich für diese Aufgabe an. Entsprechende Ausbildungen helfen, dass wesentliche Faktoren zur Einschätzung richtig wahrgenommen werden. Nicht selten liegen die Resultate spürbar weit auseinander.
Bewertungsmethodik:
Gedanken zur Bewertungsmethodik, welche auf dem Lebenszyklusmodell basiert, findet sich in einem Artikel von Beat Salzmann. ->Link zum Artikel
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Grundsätzlich:
Der Kauf einer Stockwerkseinheit ist grundsätzlich keine grosse Sache in der Abwicklung. Aber es ist wichtig, dass man sich vorgängig wesentliche Fragen stellt die auf den ersten Blick nicht entscheidend sind. Denken Sie jedoch daran, dass der Kauf einer Stockwerkseinheit meist für eine lange Wohndauer geplant ist und dass deshalb entsprechende Abklärungen seriös und mit allen Beteiligten (Partner, Familie, etc.) besprochen wird.
Beachten Sie auch unsere Seite "Chancen und Gefahren" im Stockwerkeigentum. Unsere Checkliste "Kauf einer Stockwerkseinheit" soll Ihnen zudem helfen, die wichtigsten Punkte rechtzeitig abzuklären und dient auch als Hilfestellung bei der Entscheidungsfindung, wenn mehrere Objekte in Betracht kommen.
Kauf Neubau-Einheit:
Beachten Sie bei Neubauten insbesondere, dass die Kaufverträge transparent ausgearbeitet werden und Sie in der Wahrnehmung von Zusatzwünschen und Garantieleistungen nicht eingeschränkt werden. Planen Sie bei Neubauten bezüglich des Bezugs-Termines auch immer eine gewisse Reserve ein, da die Erfahrung zeigt, dass meist noch nicht alles fertigerstellt ist (inkl. Umgebung, Tiefgarage, etc.), was zu Unannehmlichkeiten oder gar Verstimmungen mit dem Verkäufer führen kann.
Vorgehen beim Kauf einer Neubau-Einheit:
Häufig wird vor dem eigentlich Kauf bei einem Neubau eine Reservation mit einem entsprechenden Reservationsvertrag abgeschlossen. Dieser muss noch nicht alle Details umfassen. Hingegen beim Kaufvertrag sollten alle wesentlichen Punkte festgehalten werden. Beide Vertragsarten sind nur dann bindend, wenn diese auch notariell beglaubigt werden.
Beim Reservationsvertrag vereinbaren der Ersteller einer neuen Stockwerkeigentümergemeinschaft und der Erwerber dieser oder mehrerer Einheiten, dass sie sich über den Kaufabschluss der Objekte einig sind. Wird der Reservationsvertrag nicht notariell beglaubigt, dann ist er gem. Art. 216 OR nicht bindend. Ein Reservationsvertrag muss noch nicht alle Details über den Kaufvertrag enthalten, ist aber für Verkäufer und Käufer in der Grundsache bindend.
Kauf bestehende Einheit:
Erwerben Sie Stockwerk-Einheiten, die bereits im Besitz von jemandem war, so stellen sich andere Fragen und Aufgaben als beim Erwerb von Neubau-Einheiten. Hier ist es wichtig, dass Sie sich ein Bild machen, wie der Zustand der Allgemeinen Bauteile (Heizung, Technik, Lift, etc.) ist sowie auch der Umgang der bisherigen Eigentümer (lässt sich aus den Protokollen vielfach ableiten). Ebenfalls ganz wichtig ist das vorhanden sein des Erneuerungsfonds welcher aufgrund des Zustandes der Liegenschaft entsprechend geäufnet sein sollte.
Informationen von Finanzierungsinstitute:
Unternehmen, welche Hypotheken oder sonstige Finanzierungsarten anbieten (Banken, teilweise Versicherungsinstitute, etc.) sind primär daran interessiert zu denen Ihnen auferlegten Regeln (Tragbarkeitsrechnung und interne Bonitätskontrollen) Geld langfristig anzubieten. Oft gehen hier Informationen über Stockwerkeigentum und vor allem die daraus folgenden jährlich wiederkehrenden Kosten sowie Pflichten und Rechte der Eigentümer unter. Es gibt Bankinstitute, welche als Kennzahl für die zu erwartenden jährlichen Kosten 1% p.a. vom Kaufpreis der Einheit ausgehen, was jedoch zu tief sein dürfte. Sollte doch alleine die Einlage in den Erneuerungsfonds mind. 0,5% p.a. liegen und je nach Liegenschaft beträgt der Anteil an den jährlichen Kosten sicher mind. 0,7%. Bei bei älteren Gebäuden oder Immobilien mit Problemen oder aufwändigen technischen Einrichtungen kann dies weitaus höher liegen.
Die meisten Banken haben frei zugängliche Informationen wie z.B.:
- Clientis Beratungszentrum: Merkblatt Stockwerkeigentum (09.2025)
- Raiffeisen Schweiz: diverse Informationen über Stockwerkeigentum (über Suchen nach Stichwort "Stockwerkeigentum"
- Zürcher Kantonalbank: "Kosten für Unterhalt berechnen"
- UBS: diverse Informationen über Stockwerkeigentum (über Suchen nach Stichwort "Stockwerkeigentum"
Seiten-Nr.: 05_02_09
Nach wie vor werden relativ viele Stockwerkeigentumseinheiten gehandelt. Es ist daher wichtig, für den Verkäufer, dass er sein Angebot so aufbaut, dass es für Interessenten ansprechend ist. Die Verkaufsunterlagen können grundsätzlich durch den Veräusserer selbst erstellt werden oder er kann dafür jemand Dritten beauftragen, welcher mit dieser Materie Erfahrung aufweist.
Hierzu bieten sich spezialisierte Immobilienmakler an, aber auch die Verwaltung ihrer Gemeinschaft führt meist solche Verkäufe durch. Wichtig ist, dass ein gewisses Vertrauensverhältnis vorhanden ist, kann es bei der Einschätzung der Verkaufspreise und den Verhandlungen doch relativ schnell um einige tausend Franken gehen.
Beim Verkauf einer Stockwerkseinheit zählt die Devise: je mehr Zeit man sich gibt für den Verkauf, desto besser ist der Verkaufspreis und die Verkaufschancen. Machen Sie sich zuerst grundlegende Gedanken zum Verkauf Ihrer Einheit bevor Sie jemanden mit dem Verkauf beauftragen oder selbst den Verkauf tätigen möchten. Lassen Sie sich auch immer verschiedene Offerte von Maklern oder Verwaltungen geben. Das Angebot an Dienstleistungen in diesem Bereich und die Spanne für die Erfolgsprovisionen sind hier sehr breit. Eine seriöse Gegenüberstellung hilft hier. In unserer "Checkliste für den Verkauf einer Stockwerkseinheit" sind verschiedene Punkte hierfür aufgeführt.
Bla bla
Beachten Sie auch, dass im Kaufvertrag allfällige Auflagen, welche sich aus dem Reglement und/oder den Versammlungsprotokollen für Ihre Einheit ergeben (z.B. Spezialbewilligung für das Errichten eines Gartencheminé), dem neuen Eigentümer übertragen werden. Ebenfalls ist die Verwaltung rechtzeitig zu informieren über den Verkauf (Datum per und wie die Betriebskosten der noch laufenden Abrechnungsperiode gehandhabt werden müssen).
Zudem nicht vergessen die üblichen Abmeldung bei Gemeinde und Ämtern (z.B. EW, eMobilität, etc.).
Seiten-Nr.: 05_02_04
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Seiten-Nr.: 05_02_01
Grundsätzliches:
Kaufverträge regeln die Modalitäten über die Einheiten (Sonderrecht) zwischen Verkäufer und Käufer. Sie stellen aber kein Vertragsverhältnis mit der Stockwerkeigentümergemeinschaft dar. Diese Punkte ergeben sich daraus, dass es sich bei den Einheiten um Stockwerkeigentum handelt (gem. Eintrag im Grundbuch) und somit sind die gesetzlichen Grundlagen über Stockwerkeigentum sowie Grundbucheinträge, Reglement (sofern vorhanden) und bisherige Versammlungsprotokolle massgebend. Vor allem gültig gefasste Beschlüsse an den Versammlungen werden häufig beim Erwerb von Stockwerkeigentum oder Miteigentum nicht gebührend berücksichtigt. Nachstehend einige Punkte, auf welche im Kaufvertrag zu achten ist.
Übernahme von Rechten und Pflichten:
Mit Kauf der Einheit übernimmt der Erwerber vom bisherigen Eigentümer der einzelnen Einheiten auch die auf diese Einheit ausgestellten Rechte und Pflichten. Zu den Pflichten gehört auch die Zahlung der Beiträge an die Kosten der Gemeinschaft. Ist der bisherige Eigentümer im Rückstand, so übernimmt der Erwerber diese Ausstände ebenfalls. Wurden an Versammlungen dieser Einheit z.B. das Recht eingeräumt, auf dem Gartensitzplatz ein fest verankertes Cheminée zu unterhalten, so geht dieses Recht mit allen Auflagen auch an den Erwerber über. Wurde das Recht auf den Namen des bisherigen Eigentümers ausgestellt, so könnte dies je nach Formulierung im Protokoll unter Umständen zu Unklarheiten führen.
Ausschluss Vorkaufsrecht:Beim Verkauf eines Miteigentumsanteils gilt das sogenannte gesetzliche Vorkaufsrecht nach Art. 682 Abs. 1, ZGB. Damit haben die anderen Miteigentümer Vorrang als potenzielle Käufer. Dies kann aber auch aufgehoben oder verändert werden, was jedoch öffentlich beurkundet werden muss (Eintrag im Grundbuch). Dies ist im Stockwerk meist der Fall.
Pro Rata Abrechnung per Übertragungsdatum:
Viele Verwaltungen machen bei Handänderungen automatisch eine pro Rata Abrechnung zwischen Veräusserer und Erwerber. Dies ist grundsätzlich nicht korrekt. Die Gemeinschaft (Verwaltung) kann bei allfälligen Rückständen per Abrechnungsstichtag (z.B. 31.12.) nur für denjenigen Eigentümer einen Pfandeintrag vornehmen, welcher an diesem Datum im Grundbuch eingetragen ist. Somit müssten sich die beiden Parteien mit einer Formulierung im Vertrag auseinandersetzen.
Salvatorische Klausel:
Ist in einem Vertragswerk eine "salvatorische Klausel" vereinbart, bedeutet dies, dass wenn ein Teil oder Teile eines Vertrages unwirksam werden, dass der Vertrag insgesamt seine Gültigkeit behält, selbst wenn gewisse Bestimmungen nicht mehr durchsetzbar sind.
Seiten_Nr.: 05_02_06
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Seiten-Nr,: 05_02_14
Bei Verkauf von Immobilien fallen in der Schweiz Grundstückgewinnsteuern an. Diese sind kantonal geregelt und an und für sich ein komplexes Thema. Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuern ist abhängig vom Kaufs- resp. Verkaufswert, den bisher gemachten Investitionen, durch Kauf oder Verkauf bedingte Nebenkosten (Maklergebühren), Besitzdauer und weiteren kantonal unterschiedlichen Faktoren. Wird Stockwerkeigentum verkauft, aber innert einer gewissen Frist wieder Stockwerkeigentum erworben, so kann die Steuer aufgeschoben werden oder entfällt unter Umständen ganz. Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie unter den nachstehenden Links.
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