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Pflichten der einzelnen Stockwerkeigentümer
Die Stockwerkeigentümer haben gegenüber der Gemeinschaft auch Pflichten zu erfüllen, welche nachstehend aufgeführt sind.
Jeder einzelne Eigentümer hat gegenüber gewisse Pflichten, welche zu Erfüllen sind:
- Pflicht zur Zahlung der beschlossenen Beiträge
- Pflicht zur funktionellen Erhaltung seines Sonderrechts
- Sorgfaltspflicht
- Pflicht für den Zugang für allgemeine Bauteile und technische Einrichtungen, welche sich allenfalls örtlich im Sonderrecht befinden, jedoch gemäss Reglement gemeinschaftlich sind
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Sorgfaltspflicht:
Der Eigentümer ist gem. Art. 712a, Abs. 2 und Abs. 3 "...verpflichtet, seine Räume so zu unterhalten, wie es zur Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen erforderlich ist".
Der Eigentümer ist somit in der Pflicht, nicht nur zu den Allgemeinen Bauteilen Sorge zu tragen, sondern auch sein Sonderrecht so in Ordnung zu halten, dass dieses nicht für andere Eigentümer Probleme bietet.
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Der Zutritt zu den einzelnen Einheiten muss gewährleistet bleiben. In einem Schadenfall (z.B. Wassereintritt in der unteren Wohnung) hat dies unverzüglich zu erfolgen, damit weiterer Schaden vermieden werden kann.
Wird jedoch geplant, z.B. die Abwasserleitungen inklusive den Fallsträngen in den Wohnungen zu reinigen, so kann eine zumutbare Vorlaufzeit vereinbart werden, damit die Handwerker (allenfalls in Begleitung Dritter) Zugang zu den entsprechenden allgemeinen Bauteilen haben. Verhindert ein Eigentümer dies, so kann er mit allfällig anfallenden Zusatzkosten (z.B. Handwerker muss nochmals vorbeikommen) belangt werden oder wenn durch seine Zugangs-Verweigerung Schaden an den Allgemeinen Teilen entstehen. Entsteht dadurch ein Schaden bei einem anderen Eigentümer, so dürfte dies sogar auf zivilrechtlichem Weg abgehandelt werden.
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Information über Bewohner
Die einzelnen Eigentümer sind auch verpflichtet der Verwaltung mitzuteilen, wer sich in den Einheiten (Wohnung, Parkplatz, Garage) befindet und wie die Erreichbarkeit dieser Bewohner ist.
Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland
Verlegt die Eigentümerschaft den Wohnsitz ins Ausland oder ist für längere Zeit (z.B. 2 Monate und mehr), so ist die Verwaltung zu informieren, wer Ansprechperson in der Schweiz ist für die Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Verwaltung.
Handänderung
Wird eine Einheit verkauft, so sind relativ viele Punkte zu beachten, damit alles reibungslos abläuft. Nebst Kaufpreis sollte auch vereinbart werden, wie mit den Kosten und bisherigen Beiträgen für die laufende Abrechnungsperiode zu verfahren ist. Zudem sollte die Verwaltung rechtzeitig informiert werden wer die neue Eigentümerschaft ist (1. + 2. sowie letzte Seite des Kaufvertrages an Verwaltung zustellen) zudem mitteilen, wie sich die beiden Parteien geeinigt haben bezüglich der Kostenaufteilung des laufenden Jahres. Bei den Musterdokumenten gibt es zudem ein Merkblatt über "Handänderung".
Weitere Informationspflichten
Weitere Informationen, welche zur Verwaltung gelangen sollten sind z.B. Errichtung eines Wohnrechts (z.G. von wem) oder Nutzniessungsrecht (wer ist Nutzniesser), damit die an der Versammlung klar ist, wer abstimmen darf und auch an wen die Korrespondenz gerichtet werden muss.
Veränderung der Eigentümerschaft
Verändert sich die Eigentümerschaft (z.B. infolge Auflösung Partnerschaft), Tod oder weiterer Gründe, ist dies ebenfalls der Verwaltung mitzuteilen.
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Die Pflicht zur Zahlung besteht für die Eigentümerschaft sowohl über die laufenden Beiträge (abgeleitet aus dem bewilligten Budget) wie auch allfällige Nachzahlungen aus der letzten Abrechnung sowie dem Eigentümer auferlegten Zusatzkosten.
Kann der Eigentümer seinen Verpflichtungen kurz- oder längerfristig nicht nachkommen, so ist eine rechtzeitige Information an die Verwaltung wichtig, damit die Verwaltung allenfalls sogenannte Zusatzeinschüsse bei den übrigen Eigentümern verlangen., damit die Gemeinschaft nicht in Liquiditätsprobleme gerät.
Grundsätzliches:
Die Hausordnung ist kein zwingendes Papier. Dieses kann den Umgang der Bewohner untereinander festlegen, jedoch auch weitere Punkte enthalten, welche sich evtl. erst zu einem späteren Zeitpunkt ergeben (z.B. Vereinbarung über die Nutzung der Besucherparkplätze). Um der Hausordnung einen verbindlicheren Charakter zu geben, kann es sinnvoll sein, wenn im Reglement der Hinweis auf die Hausordnung als einen integrierenden Bestandteil zum Reglement formuliert wird.
Hausordnung als Bestandteil des Reglements:
Ist die Hausordnung als Bestandteil des Reglements enthalten oder sie wird im Reglement als "integrierender Bestandteil dieses Reglements" erwähnt, so ist diese verbindlich. Wird die Hausordnung von gewissen Bewohnern nicht eingehalten, so hat die Verwaltung eine Abmahnung im Rahmen ihres Auftrages zu erstellen. Jedoch fehlen in der Regel Sanktionsmassnahmen. Diese müssten durch die Versammlung beschlossen werden.
Hausordnung an einer Versammlung beschlossen:
Dasselbe gilt, wenn die Hausordnung durch einen Beschluss der Gemeinschaft beschlossen oder angepasst wurde.
Keine Hausordnung vorhanden:
Es gibt viele Gemeinschaften welche ohne Hausordnung sind und das Zusammenleben funktioniert einwandfrei.
Hausordnung verbindlich machen für vermietete Einheiten:
Vermietet ein Eigentümer seine Einheit jemand anderem, so hat er dafür zu sorgen, dass die Hausordnung im Mietvertrag zwischen ihm und seiner Mieterschaft ebenfalls als verbindlich gilt.
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