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Neuerstellen einer Stockwerkeigentümergemeinschaft
Wer sich Stockwerkeigentum aneignet, ist (fast) ein Besitzer einer Liegenschaft. Er ist alleine verantwortlich, dass sein Sonderrecht (Wohnung, Gewerbe, Nebenräume, etc.) in einem guten Zustand erhalten bleibt. Aber im Bereich der Allgemeinen Teile einer Stockwerkeigentümerschaft (wie z.B. der Boden im Rahmen der gesamten Grundstücksfläche, Tragende Elemente, Technik, allgemeine Räume und Umgebung) und in Bezug auf Funktion und dem äusseren Erscheinungsbild, hat jeder Stockwerkeigentümer "nur" ein Mitspracherecht. Dies gemäss Umschreibung im Reglement oder von Beschlüssen der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
Ist bei einer neuen Liegenschaft bezüglich Instandhaltung eher wenig zu unternehmen, so sind Entscheidungen für ältere und sanierungsbedürftige Liegenschaften umfangreicher und die Entscheidungsfindung häufig emotional. Nicht selten werden notwendige Sanierungen nicht nach Notwendigkeit und Vernunft festgelegt, sondern sind geprägt durch eingeschränkte Finanzierungs-Möglichkeiten einzelner Eigentümer.
Daher ist es wesentlich, von Anfang an ein Konzept zu verfolgen, welches allen Eigentümern bewusst macht, dass vernünftige Rückstellungen (über den Erneuerungsfonds) spätere Sanierungen massiv erleichtern. Nachfolgende Themenwahl soll mithelfen, sich frühzeitig Gedanken über die langfristige Entwicklung und damit verbunden auch der Werterhaltung der Immobilie und der notwendigen Mittel jedes einzelnen Eigentümers zu machen.
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Der Neubau und die Sanierung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft sind von Grund auf zwei sehr unterschiedliche Prozesse.
Neubau:
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Ein Bauherr (kann aus verschiedenartigen Rechtsformen bestehen wie Einzelperson / Gesellschaftsform / Erbengemeinschaft / etc.) gibt den Auftrag, eine Immobilie zu erstellen
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Bis zum Akt der Begründung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft mit notariellem Eintrag im Grundbuch, handelt der Bauherr auf seine eigene Rechnung und trifft auch die Entscheidungen selbst. Zu diesem Zeitpunkt sollte auch das Reglement eingereicht werden, was jedoch derzeit nach wie vor nicht gesetzliche Pflicht ist
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Ist die STWEG im Grundbuch eingetragen, sind sämtliche in der Begründung vorgesehenen Einheiten vorerst im Besitz des Bauherrn bis nach und nach diese Einheiten an Dritte verkauft werden
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Bis zum vertraglich festgehaltenen Übergang von Nutzen und Gefahr (Antrittsdatum) verbleibt die Entscheidungsgewalt wie auch das Risiko beim Verkäufer
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Trotzdem müssten Anpassungen an Ausführungen im Allgemeinen Teil sowie Veränderungen des Reglements in einer Versammlung stattfinden auch wenn pro Forma nur eine Aktennotiz hierfür erstellt wird, dass die Gemeinschaft (bestehend ausschliesslich aus der Eigentümerschaft XY) dies und jenes beschlossen hat
Sanierung:
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Bei der Sanierung liegt es in der Hand der Stockwerkeigentümergemeinschaft, mittels gültigen Beschlüssen die Art und Weise, die Finanzierung und die Ausführenden einer Sanierungsarbeit zu bestimmen. Hier geht es immer nur um die Sanierung der Allgemeinen Bauteile einer Gemeinschaft (siehe "Was ist mein und was ist Allgemein". Dabei sind die unter Umständen verschiedene Abstimmungs-Quoren (Mehrheitsbeschluss, qualifiziertes Mehr oder gar Einstimmigkeit) notwendig, je nachdem, was in welcher Art saniert wird.
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Die Sanierung ist eine komplexe Aufgabe und bedarf entsprechendes Wissen von Bauen und Technik, je nachdem, was alles erneuert werden muss. Zudem sind die örtlichen Vorschriften zu beachten und ob allenfalls auch eine Baubewilligung eingereicht werden muss. Daher sollte eine umfassende Sanierung immer mit einer Verwaltung oder gar einer dafür spezialisierten Firma geplant und umgesetzt werden. Unter "Unterhalt der Liegenschaft" im Register "Umfassende Sanierung" werden hier weitere Informationen abgegeben.
Diverse Tipps und Fachseiten:
- Bauen im Stockwerkeigentum
- LinkedIn-Seite "Bauherren Schweiz"
- Kaufverträge / Reservationsverträge
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Es gibt verschiedene Formen von Eigentumsverhältnissen. Von Alleineigentum über Miteigentümergemeinschaften, Erbengemeinschaften bis hin zu den Aktiengesellschaften und Stiftungen können alle tockwerkeigentum oder Miteigentum besitzen. Wesentlich innerhalb der Stockwerkeigentümer- oder Miteigentümergemeinschaft ist lediglich, dass die Einheiten immer nur eine Kopfstimme innerhalb der STWEG/MEG besitzen. Es muss vorher geregelt werden, wer die Vertretung bei Eigentumsverhältnissen mit mehr als einer Person gegenüber der STWEG/MEG wahrnimmt. Dies muss mit einer schriftlichen Vollmacht belegt werden können.
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Beim Neubau ist zu unterscheiden zwischen der Verantwortlichkeit der erworbenen Sonderrechte (Wohnungen, Gewerbe, etc.) und dem Allgemeinen Teil. Unzulänglichkeiten im Sonderrecht muss jeder einzelne Eigentümer selbst lösen. Da hier häufig ein grosses Wissens-Defizit besteht, empfiehlt sich den Beizug eines Baufachmannes, welcher allenfalls auch die entsprechende Eigentümerschaft gegenüber dem Veräusserer vertritt.
Sofern im Verwaltungsvertrag vorgesehen, besteht die Aufgabe der Verwaltung oder des Verwalters darin, die Allgemeinen Flächen der Gemeinschaft zu vertreten. Dies meist gegen ein gesondertes Honorar. Häufig werden diese 2-jährigen Garantie-Ansprüche auch von einem unabhängigen Baufachmann oder Spezialisten übernommen.
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Motivation für Bildung einer STWEG:
Nach wie vor werden aus bestehenden Mietliegenschaften Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften gebildet. Dies kann durchaus eine sinnvolle Motivation dahinter haben. Bereitet sich ein Eigentümer auf die Erbfolge vor, kann es Sinn machen das Mehrfamilienhaus in seinem Eigentum noch zu Lebzeiten in Stockwerkeigentum umzuwandeln und den Erbberechtigten zu übertragen. Hierfür wäre dürfte es sinnvoll sein, einen Treuhänder bezüglich steuerliche Konsequenzen beizuziehen.
Heikle Gründe für Umwandlung zu STWEG:
Es werden aber auch immer wieder sanierungsbedürftige Liegenschaften instand gestellt und dann in Stockwerkeigentum umgewandelt. Diese für die Käufer in der Regel günstige Art Eigentum zu erwerben hat für den Verkäufer den Vorteil, dass er bisherigen Bewohnern die Wohnungen verkaufen kann. Es gibt Finanzinstitute, welche solchen Liegenschaften ein schlechteres Rating geben, da häufig vorangegangene Sanierungen kostengünstig (wenn überhaupt) umgesetzt wurden.
Unbedingt zu beachten:
Zudem ist nur selten anzutreffen, dass der Veräusserer einen Erneuerungsfonds der neuen Gemeinschaft mit auf den Weg gibt. Somit ist die Gemeinschaft von Anfang an im Rückstand mit der Rücklage für weitere Sanierungen und die Kosten werden sich dann auf diese Weise in erhöhtem Masse einstellen. Daher sollte eine Zustandsaufnahme der Liegenschaft vollzogen werden um einerseits die Planung der zukünftigen Sanierungen zu planen aber auch um die notwendigen Mittel im Erneuerungsfonds bereitzustellen.
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Grundsätzliches:
Häufig wird dem Thema Baugarantie zu wenig Beachtung geschenkt und bei Nichteinhaltung von Fristen und Formen erloschen allfällige Rechtsansprüche. Dabei ist im Stockwerkeigentum immer zu unterscheiden, ob es sich um Ausführungen im Sonderrecht eines einzelnen Eigentümers (z.B. neue Küche) oder im Allgemeinen Teil der Gemeinschaft (z.B. neue Heizanlage) handelt.
Unterscheidung Allgemeine Teile (gemeinschaftlich) oder Sonderrecht:
Für die Ausführungen im Sonderrecht, ist grundsätzlich der jeweilige Eigentümer selbst verantwortlich. Es wird insbesondere bei Neubauten empfohlen, entsprechende Fachleute für diese Aufgabe beizuziehen, insbesondere wenn sich Spannungen zwischen Bauherr und Erwerber abzeichnen.
Auftrag der Verwaltung für die Abnahme der allgemeinen Teile:
Ob die Verwaltung die Abnahme der Bauteile und für die Abwicklung allfälliger Garantieansprüche zuständig ist, sollte im Verwaltungsvertrag oder einer separaten Auftragserteilung der Gemeinschaft an die Verwaltung geregelt werden. Da die Kenntnisse an die technischen Einrichtungen immer komplexer werden und schneller ändern, geben viele Verwaltungen diesen Bereich ausgewiesenen Spezialisten weiter.
Bei umfassenderen Sanierungen, welche sowohl Arbeiten im Sonderrecht wie auch im Allgemeinen Teil beinhalten, sollten von Anfang an bezüglich Auftragsvergabe, Kostentrennung und Garantieansprüche die Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden.
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Diese Thematik wird unter "Wie funktioniert Stockwerkeigentum" / "07 Verwaltung & Ämter einer Gemeinschaft" ausführlich beschrieben.
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Was ist die konstituierende Versammlung:
Hier handelt es sich um die erste Versammlung einer neuen Gemeinschaft. An dieser werden die verschiedenen Serviceverträge beschlossen, gewünschte oder notwendige Gremien gewählt (Delegierte & Revisoren) sowie das erste Budget genehmigt. Auch das Vorgehen von Garantie Mängel im allgemeinen Bereich sollte organisiert werden.
Vorstellung der Verwaltung und der zuständigen Mitarbeitenden:
Ebenfalls empfiehlt es sich, die Verwaltung mit den zuständigen Mitarbeitenden und der Erreichbarkeit vorzustellen.
Informationen über das Stockwerkeigentum:
Zudem ist es sinnvoll, wenn die Verwaltung inormiert, welches die Pflichten und Rechte der einzelnen Eigentümer sind und welche Regeln zu einem problemlosen Zusammenleben in der Gemeinschaft verhelfen.
Neubau
Beim Neubau ist zu unterscheiden zwischen der Verantwortlichkeit der erworbenen Sonderrechte (Wohnungen, Gewerbe, etc.) und dem Allgemeinen Teil. Unzulänglichkeiten im Sonderrecht muss jeder einzelne Eigentümer selbst lösen. Da hier häufig ein grosses Wissens-Defizit besteht, empfiehlt sich den Beizug eines Baufachmannes, welcher allenfalls auch die entsprechende Eigentümerschaft gegenüber dem Veräusserer vertritt.
Sofern im Verwaltungsvertrag vorgesehen, besteht die Aufgabe der Verwaltung oder des Verwalters darin, die Allgemeinen Flächen der Gemeinschaft zu vertreten. Dies meist gegen ein gesondertes Honorar. Häufig werden diese 2-jährigen Garantie-Ansprüche auch von einem unabhängigen Baufachmann oder Spezialisten vertreten.
Umwandlung
Miet-Liegenschaft in Stockwerkeigentum
Nach wie vor werden aus bestehenden Mietliegenschaften Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften gebildet. Dies kann durchaus eine sinnvolle Motivation dahinter haben. Bereitet sich ein Eigentümer auf die Erbfolge vor, kann es Sinn machen das Mehrfamilienhaus in seinem Eigentum noch zu Lebzeiten in Stockwerkeigentum umzuwandeln und den Erbberechtigten zu übertragen. Hierfür wäre dürfte es sinnvoll sein, einen Treuhänder bezüglich steuerliche Konsequenzen beizuziehen.
Es werden aber auch immer wieder sanierungsbedürftige Liegenschaften instand gestellt und dann in Stockwerkeigentum umgewandelt. Diese für die Käufer in der Regel günstige Art Eigentum zu erwerben hat für den Verkäufer den Vorteil, dass er bisherigen Bewohnern die Wohnungen verkaufen kann. Es gibt Finanzinstitute, welche solchen Liegenschaften ein schlechteres Rating geben, da häufig vorangegangene Sanierungen kostengünstig (wenn überhaupt) umgesetzt wurden.
Zudem ist nur selten anzutreffen, dass der Veräusserer einen Erneuerungsfonds der neuen Gemeinschaft mit auf den Weg gibt. Somit ist die Gemeinschaft von Anfang an im Rückstand mit der Rücklage für weitere Sanierungen und die Kosten werden sich dann auf diese Weise in erhöhtem Masse einstellen.
zyklische Sanierung
Sofern die Liegenschaften laufend unterhalten werden, sind grössere Sanierungen besser zu planen und die Kosten dürften sich dann auch eher im Rahmen halten. Die Verwaltung sollte hier ein Übersicht haben, wann welche Unterhaltsarbeiten anfallen um das Jahresbudget entsprechend gut zu planen.
Für grössere Sanierungen (z.B. Ersatz Heizung oder Fassadensanierung) ist es sinnvoll, diese rechtzeitig anzukündigen (2-3 Jahre im voraus), damit sich die Eigentümer auf diese höheren Kosten einstellen können, insbesondere wenn ein ungenügend hoher Erneuerungsfonds die mutmasslichen Kosten nicht decken kann. Es wäre auch ein Szenarium, im einem solchen Fall die Einlagen in den ERF zu erhöhen, damit das Geld zur Verfügung steht, wenn diese Arbeiten fällig werden.
Es stellt sich auch immer wieder die Frage, welche Unterhalts- und Sanierungsarbeiten über den Erneuerungsfonds finanziert werden können. Schon aufgrund der Namensgebung sollte es eigentlich klar sein, dass der Erneuerungsfonds für Erneuerungen (Sanierungen) vorgesehen ist. Der laufende Unterhalt sollte über die jährlichen Kosten abgedeckt werden. Periodische Unterhaltsarbeiten wie z.B. Kanalreinigung oder Boilerentkalkung gehören eigentlich auch zu den Unterhaltskosten und sind über die laufenden Kosten zu tragen.
Über den Erneuerungsfonds sollten daher möglichst nur Gesamterneuerungen oder Sanierungen (z.B. Ersatz Heizung oder Fassadensanierung, etc.). Mehr zum Thema Erneuerungsfonds und richtige Einlagen in der ERF siehe unter Recht und Politik, Thema "Erneuerungsfonds".
Sanierung bei unterlassenem Unterhalt
Eine grosse Herausforderung stellt sich bei Liegenschaften, welche bisher nur kostengünstig oder nur recht und schlecht gepflegt wurden. Dies wird sich entweder bei einer grösseren Sanierung bei den Kosten oder bei einem Verkauf beim Erlös rächen.
Leider schieben Eigentümergemeinschaften präventive oder notwendige Unterhaltsarbeiten auf, bis es dann wirklich gemacht werden muss. Dies ist keine gute Strategie. Denn treten aufgrund des aufgeschobenen Unterhaltes Schäden auf (z.B. Leitungen spülen oder ersetzen), sind die Reparaturkosten und allfällige sonstige Folgekosten (z.B. Wassereintritt in Wohnungen) weitaus höher, als wenn diese Arbeiten richtig geplant und ausgeführt werden. Zunehmend lehnen auch Versicherungen Schadens-Anträge ab, da das Verständnis des notwenigen Unterhaltes fahrlässig missbraucht wurde.
Bei einer Immobilie, welche nicht gut unterhalten ist und vielleicht auch einen zu tiefen Erneuerungsfonds aufweist, kann sich dies auch auf die Verkaufschancen inklusive dem Verkaufspreis einer Einheit negativ auswirken. Hier könnten sogar die Herausgeber von Hypotheken aufgrund des Schätzungsberichts einen Kaufinteressierten vom Kauf zu dem gewünschten Preis abraten.
Eine Möglichkeit, die Kosten für die notwendigen Sanierungen etwas besser verkraften zu können, wäre die etappierte Ausführung der verschiedenen Arbeiten. Dies bedeutet jedoch, dass die Kosten unter Umständen schlussendlich höher ausfallen werden (z.B. aufgrund zweimaliger Gerüststellung und/oder Instandstellung Garten). Zudem erfordert es eine längere Guduldsphase der Eigentümer. Daher wenn immer möglich davon absehen.
Sanierung bei zerstrittenen Gemeinschaften
Ist sich die Gemeinschaft über die Art und Weise der Sanierungen nicht einig oder herrscht grundsätzlich eine Stimmung, welche zielführende Entscheidungen verhindern, so wird dies über lang oder kurz zu massiven Problemen und Mehrkosten führen.
bla bla
Erhöhung der Ausnützung der bestehenden Liegenschaft
Gerade in der heutigen Zeit, bei der die Behörden höhere Ausnützungen zulassen, wäre es denkbar, die bestehende Gemeinschaft zu erweitern. Sei dies mit einer Aufstockung oder einem Anbau, wenn dies die Grundstücksverhältnisse zulassen.
Dies dürfte in der Praxis jedoch relativ komplex und mit einem langwierigen Umsetzung-Prozess verbunden sein, müssen doch sämtliche Eigentümer mit diesem Vorgehen einverstanden sein. Zudem wirft das Vorgehen verschiedene Fragen und Probleme auf:
- Wie werden die Wertquoten neu berechnet
- Was geschieht mit dem bestehenden Erneuerungsfonds
- Wie werden zukünftige Sanierungen abgerechnet, da gewisse Wohnung älter sind und die neu geschaffenen an einem andern Ort des Lebenszyklus der Bauteile stehen
- Genügen die heutigen Technischen Einrichtungen, oder müssen diese komplett erneuert werden (z.B. Heizung)
Zudem stellt sich die Frage, wer die Bauinvestitionen finanziert und wie der Erlösüberschuss verwendet wird. Dies wäre eigentlich ein guter Ansatz, anstehende Sanierungen mit dem Überschuss zu finanzieren, doch bleiben hier viele Fragen stehen.
Ersatzbau
Eine weitere Möglichkeit wäre, die bestehende Liegenschaft mit einem Neubau zu ersetzen. Doch zu den ähnlichen Fragen wie oben, stellt sich die Problematik, wohin die Bewohner während der Realisation des Neubaus ziehen.
Ein weiterer derzeit noch nicht klarer Punkt ist, wie sich die Hypothekargeber verhalten. Kann dies so gehandhabt werden, wie ein regulärer Neukauf einer Wohnung. Aber wer trägt das Risiko, wenn zwischen Abriss und Bezug der Neubauwohnung die eigentliche Eigentümerschaft nicht mehr in der Lage ist, die Hypothekarzinsen zu tragen oder gar verstirbt.
Auch die Frage der Neubaukosten (Vorfinanzierung) ist nicht einfach zu lösen, da sich aus der bestehenden Stockwerkeigentümergemeinschaft wohl eine einfache Baugesellschaft bilden müsste. Wie sieht das mit Verantwortung und Risiko aus?
Niedergang der Stockwerk-gemeinschaft
Der ordentliche Niedergang einer Liegenschaft, so wie er in Art. 712 xy, ZGB beschrieben wird, ist äusserst selten anzutreffen. Häufiger spielt sich das so ab, dass ein Investor die einzelnen Einheiten übernimmt. Sobald er dann im Besitz aller Einheiten ist, kann er seine Pläne mit dieser Liegenschaft in eigener Regie umsetzen.
Finanzierungs-Möglichkeiten bei grösseren Sanierungen
Die Umsetzung einer umfassenden Sanierung inklusive eventuell weiteren energetischen Massnahmen scheitert oft in der Frage der Finanzierung. Nach wie vor ist bei den meisten Gemeinschaften der Erneuerungsfonds zu tief. Dies kommt auch daher, dass keine langfristige Finanz-Planung mit dem Erneuerungsfonds gemacht wird. Da besteht bei vielen Gemeinschaften dringender Nachholbedarf.
Finanzierungsmöglichkeiten sind insbesondere für pensionierte Eigentümer praktisch unmöglich, da die Tragbarkeitsrechnung der Banken auf die Renten abstellen wird. Und ist nicht genügend Vermögen vorhanden, so wird die Suche nach zusätzlichen finanziellen Mitteln schwierig.
Es sind derzeit verschiedene Modelle als alternative Finanzierungsmöglichkeiten in Diskussion, aber noch zu wenig ausgereift um in grösserem Masse hier eine echte Hilfe darstellen zu können. Verfolgen Sie deshalb auch unseren Blog "Finanzierungshilfen" und abonnieren Sie den Newsletter.
Garantien bei Neubau und Sanierungen
Häufig wird dem Thema Baugarantie zu wenig Beachtung geschenkt und bei Nichteinhaltung von Fristen und Formen erlischen allfällige Rechtsansprüche. Dabei ist im Stockwerkeigentum immer zu unterscheiden, ob es sich um Ausführungen im Sonderrecht eines einzelnen Eigentümers (z.B. neue Küche) oder im Allgemeinen Teil der Gemeinschaft (z.B. neue Heizanlage) handelt.
Für die Ausführungen im Sonderrecht, ist grundsätzlich der jeweilige Eigentümer verantwortlich. Ob die Verwaltung die Abnahme der Bauteile und für die Abwicklung allfälliger Garantieansprüche zuständig ist, sollte im Verwaltungsvertrag oder einer separaten Auftragserteilung der Gemeinschaft an die Verwaltung geregelt werden. Da die Kenntnisse an die technischen Einrichtungen immer komplexer werden und schneller ändern, geben viele Verwaltungen diesen Bereich ausgewiesenen Spezialisten weiter.
Bei umfassenderen Sanierungen, welche sowohl Arbeiten im Sonderrecht wie auch im Allgemeinen Teil beinhalten, sollten von Anfang an bezüglich Auftragsvergabe, Kostentrennung und Garantieansprüche die Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden.
Interessante Links zu diesem Thema:
Hochschule Luzern (08.2023): Verdichtetes Wohnen im Stockwerkeigentum
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Bauherren Schweiz: Diskussions-Ecke in LinkedIn
IMMO-Support GmbH (05.2025): Darum prüfe, wer sich ewig bindet