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Unterschiede in der Handhabung eigene Einheiten und allgemeine Teile
Um "Stockwerkeigentum" zu verstehen und damit es keine Probleme und Unstimmigkeiten gibt über "was ist mein und was gehört der ganzen Gemeinschaft", ist es ganz wesentlich, dass verstanden wird, was der einzelne Eigentümer mit dem Kauf erwirbt und selbst darüber bestimmen kann (mehr oder weniger) und wo er sich an Regeln und Pflichten halten muss, damit die Stockwerkeigentümergemeinschaft möglichst harmonisch funktionieren kann. Daher ist es wichtig, dass diese Abschnitte von den Eigentümern gelesen und verstanden werden.
Sonderrecht: Dies sind die Einheiten, welcher eine Eigentümerschaft erwirbt und welche auch im Grundbuch entsprechend eingetragen sind.
Allgemeiner Teil einer Stockwerkeigentümergemeinschaft: Dies sind die Teile, welchen allen Eigentümern zu Verfügung stehen. Die Gemeinschaft (bestehend aus allen Eigentümern) ist dafür verantwortlich. Für die Bewirtschaftung der allgemeinen Teile ist die Verwaltung zuständig, welche aufgrund der gesetzlichen Vorschriften, durch das Reglement, den Verwaltungsvertrag und der Versammlungsbeschlüsse der Gemeinschaft diese Arbeiten auszuführen hat.
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Damit bei einem Neubau Stockwerkeigentum erworben werden kann, muss die Liegenschaft zuerst als "Stockwerkeigentum" begründet sein (siehe "Begründung"). Ist dies vollzogen, werden die bei der Begründung gebildeten Einheiten (Wohnung, Disporaum, Gewerberaum, Garage, etc.) als sogenanntes Sonderrecht auf die neue Eigentümerschaft notariell übertragen.
Gegenstand des Sonderrechts sind einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen. Diese können aber auch getrennte Nebenräume umfassen. Das Sonderrecht wird meist mit einer Wertquote versehen.
Der Eigentümer kann nun grundsätzlich in seinem Sonderrecht die Gestaltung und den Ausbau selbst bestimmen, wobei hier Grenzen und Regeln zu beachten sind. Hierzu gehört, dass die Bestimmungen im Gesetz, im Reglement und in bisher gefassten Beschlüssen eingehalten werden. Veränderungen von nachfolgenden Teilen sind nur unter der Zustimmung der Gemeinschaft zulässig. Dies sind unter anderem:
- Tragende Wände oder zur Gesamtstruktur des Gebäudes gehörende Teile dürfen ohne Zustimmung der Gemeinschaft nicht verändert werden
- Einrichtungen (z.B. Leitungen) welche im Reglement als "allgemeine Teile" beschrieben sind
- Veränderung des äusseren Erscheinungsbildes (z.B. anbringen von Gegenständen oder Reklametafeln, oder dem Befestigen einer Klimaanlage)
Grundsätzlich ist es empfehlenswert, sich vorgängig mit der Verwaltung in Verbindung zu setzen, damit Klarheit herrscht, was möglich ist und was der Zustimmung der Gemeinschaft bedarf, damit nicht Unstimmigkeiten entstehen oder gar Mehrkosten aufgrund eines verfügten Rückbaus, wenn hier bereits Tätigkeiten vorgenommen wurden.
Für Probleme oder Unzulänglichkeiten im Sonderrecht ist der entsprechende Eigentümer selbst verantwortlich. Bei Neubauten besteht häufig ein grosses Wissens-Defizit seitens des Käufers und es empfiehlt sich, bei Problemen (Garantien) einen Baufachmann beizuziehen, welcher die Eigentümerschaft gegenüber dem Veräusserer vertritt.
Die Verwaltung ist nur zuständig für den allgemeinen Bereich der Gemeinschaft. Dies sowohl bei Neubauten als auch bei bestehenden Gemeinschaften.
Seiten-Nr.: 03_04_01
Gemeinschaftliche Teiler einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, welche nicht als Sonderrecht ausgeschieden werden können und daher Allgemein sind (gem. Art. 712b, Abs. 2, Ziff. 1-3, ZGB):
- der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenfalls das Gebäude erstellt wird
- die Bauteile, die für den Bestand, di konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen
- die Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen (z.B. Umgebung, Keller)
Gem. Art. 712b, Abs. 2, Ziff. 2 gelten Bauteile, welche die äussere Gestalt und das Aussehens des Gebäudes bestimmen als Allgemeine Teile Art. 712b, Abs. 2, Ziff. 2.
Die Eigentümer einer Stockwerkeigentümergemeinschaft sind im Rahmen Ihrer Wertquoten oder gemäss den Formulierungen im Reglement oder später gefassten gültigen Beschlüssen anlässlich einer Eigentümerversammlung, an den Kosten für den Betrieb, den Unterhalt und die Erneuerung beteiligt.
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Die Umgebung der Liegenschaft gehört zum Allgemeinen Teil der Gemeinschaft und wird somit in Pflege, Unterhalt und Erneuerung auch durch die gesamte Gemeinschaft bestimmt.
Sind mehrere Grundstücke an einem Umgebungsteil beteiligt (z.B. Umgebung oder Kinderspielplatz oder Entsorgungsplatz), so werden hierfür oft Miteigentümergemeinschaften gebildet. In einer Grunddienstbarkeitsvereinbarung wird definiert, welche Grundstücke die Pflicht haben, die Anlage zu erhalten und welche Grundstücke das Recht haben, diese Anlagen zu nutzen und wie die Entschädigung hierfür vorgesehen ist (siehe "Grunddienstbarkeitsvereinbarungen").
Insbesondere bei Erneuerungsbedarf wird heute oft diskutiert, ob die Kinderspielplätze aufgehoben werden sollen, da seit einigen Jahren erhöhte Sicherheitsvorschriften hierfür gelten, welche recht kostspielig sein können. Es ist darauf zu achten, dass der Kinderspielplatz nicht in der ursprünglichen Baubewilligung als Auflage der Gemeinde verordnet wurde. Zudem können bei vorhandenen Grunddienstbarkeiten mit anderen Grundstücken diese Verpflichtungen nicht ohne Zustimmung aller Beteiligten aufgehoben werden. Zu bedenken ist auch, ob es nicht eine Abwertung der Immobilie ist, wenn diese Elemente verschwinden.
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Das ausschliessliche Benutzungsrecht (teilweise auch Sondernutzungsrecht genannt) umschreibt Bereiche, welche grundsätzlich Allgemein (also der Gemeinschaft gehörend) sind, jedoch einer einzelnen Eigentümerschaft zur ausschliesslichen Nutzung (z.B. Gartensitzplatz oder Terrasse) zugewiesen ist. Der Begriff "ausschliessliches Nutzungsrecht" ist im Gesetz bisher nicht vorgesehen. Die Regelung über dieses Recht mit der Formulierung über Nutzung, Unterhalt, Instandhaltung oder Erneuerung muss deshalb im Reglement festgehalten werden. (Art. 712b, Abs. 2, Ziff. 1-3 ZGB)
Leider wird diesem Punkt immer wieder zu wenig Beachtung geschenkt (bei der Erstellung der Reglemente oder anlässlich eines Beschlusses an einer Eigentümerversammlung), so dass in der Folge Unklarheiten oder sogar Streitigkeiten aufkommen können.
Solche Sondernutzungsrechte sollte wenn immer möglich einer Einheit und nicht einer Eigentümerschaft zugewiesen werden, da ansonsten bei Veräusserung unter Umständen Rechtsunsicherheiten entstehen können. Solche Sondernutzungsrechte sollten wenn immer möglich einer Einheit (z.B. EG-Whng. rechts, GB-Blatt Nr. xxxx) und nicht einer Eigentümerschaft zugewiesen werden, da ansonsten bei Veräusserung unter Umständen Rechtsunsicherheiten entstehen können.
Es soll klar umschrieben werden, wem dieses ausschliessliche Benutzungsrecht zugewiesen ist, wer die Kosten für den Unterhalt und die Betriebskosten sowie Reparaturen aber auch für die Erneuerung oder für den Rückbau zu tragen hat. Ferner, wie das ausschliessliche Nutzungsrecht genutzt werden kann oder ob hierzu Einschränkungen gibt (z.B. beim Gartensitzplatz ob nur einheimische Sträucher zugelassen sind oder ob auch Nutzgarten möglich ist).
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Grundsätzliches:
Dienstbarkeiten sind eine Art Verpflichtungen die sowohl das Grundstück (also die Gemeinschaft) erbringen muss oder etwas von einem anderen Grundstück (Liegenschaft) nutzen kann (z.B. Heizung, Durchfahrtsrecht etc.). Dienstbarkeiten können jedoch auch auf Personen ausgestellt werden (z.B. ein bestimmter Parkplatz kann durch die Person xy ausschliesslich genutzt werden). Dienstbarkeiten sind nur dann auch für den Rechtsnachfolger verbindlich, wenn diese im Grundbuch eingetragen sind. Ansonsten sind es Verträge, welche zwar eine Verpflichtung darstellen, aber nicht die gleiche Rechtstellung haben (z.B. im Veräusserungsfall eines Grundstücks) wie eine Dienstbarkeit.
Eine Grunddienstbarkeit (auch teilweise Servitut genannt) ist ein dingliches Recht (d. h. ein Recht, das direkt an ein Grundstück gebunden ist und im Grundbuch eingetragen wird). Es bedeutet, dass ein Grundstück (das „herrschende Grundstück“) gegenüber einem anderen Grundstück (das „dienende Grundstück“) oder zugunsten einer bestimmten Person ein besonderes Nutzungsrecht erhält oder dass auf dem dienenden Grundstück eine Einschränkung gilt. Das Errichten, Abändern oder Aufheben einer Grunddienstbarkeit bedarf der Einstimmigkeit aller beteiligten Grundstücke oder Personen.
Bei einem Kauf einer Eigentumswohnung übernimmt der Käufer auch automatisch die dieser Wohnung oder dem Grundstück (der Gemeinschaft) zugeordneten Grunddienstbarkeitsvereinbarungen zwingend. Daher ist es wichtig, diese auch mit den finanziellen Konsequenzen zu kennen.
Gesetzliche Grundlagen:
Die Grunddienstbarkeiten sind in Art. 730 bis 781 unter dem Abschnitt der "beschränkten dinglichen Rechte" verankert. Dinglich bedeutet, dass die mit der eingetragenen Dienstbarkeit verbundenen Rechte in jedem Fall wirken, egal, ob Sie davon wussten oder nicht. Der Begriff "beschränkt" weist darauf hin, dass die Dienstbarkeit auf die in der Vereinbarung ausdrücklich erwähnten Berechtigten begrenzt ist.
Wichtige Angaben in den Grunddienstbarkeitsvereinbarungen:
Wer trägt die Last und wie wird das belastete Grundstück entschädigt und wer erhält das Recht. Vereinbart sollten ebenfalls die Laufzeit dieses Vertrages, was nach Ablauf des Vertrages in Kraft tritt, wer über den Ersatz der Last (z.B. Wärmelieferung an die benachbarten Liegenschaften mit einer Heizung) entscheidet und allenfalls Ausstiegsklauseln. Grunddienstbarkeiten müssen öffentlich beurkundet und seit 2012 auch notariell unterzeichnet werden. Kantonale Besonderheiten sind beim Errichten der Grunddienstbarkeiten zu beachten.
Personalgrunddienstbarkeit:
Diese berechtigen eine Person, welche nicht unbedingt Eigentümerin eines Grundstücks ist. Diese Rechte sind auf andere Personen nicht übertragbar und auch nicht vererblich.
Typische Arten von Dienstbarkeiten:
- Weg- oder Durchgangsrecht
- Näherbaurecht
- Durchleitungsbaurecht
- Baubeschränkungen
- Überbaurecht
Typische Arten von Personaldienstbarkeiten:
- Wohnrecht oder Nutzniessung siehe "Informationen für Stockwerkeigentümer" / "Kaufen & Verkaufen", Register Nutzniessung / Wohnrecht); Seite: 05_02_13
- Baurecht
Löschung einer Grunddienstbarkeit:
Dienstbarkeiten sind so lange gültig bis sie gelöscht werden, sofern sie nicht für eine gewisse Zeitdauer abgeschlossen wurden. Die Löschung kann jedoch nur erfolgen, wenn die wenn die begünstigte Seite schriftlich auf Ihr Recht verzichtet.
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Weitere Verträge und Verpflichtungen:
Ueber die im Grundbuch enthaltenen Verpflichtungen über die Grunddienstbarkeiten, geht eine Gemeinschaft noch mit weiteren Dienstleistern einen Vertrag, resp. Verpflichtungen ein.
mögliche Verträge mit Dienstleistern:
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Verwaltung
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Versicherungen
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Hauswartung
mögliche Service-Verträge:
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Service-Abo Heizung
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Service-Abo Lift (verschiedene Modelle möglich)
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Service-Abo Dachkontrolle (empfehlenswert!)
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Service-Abo Waschküchengeräte (sofern gemeinschaftlich)
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Service-Abo für Brandschutzanlagen und Feuerlöscher (sofern vorhanden)
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Service-Abo Wasserenthärtungsanlage (sofern vorhanden)
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div. Service-Abo für techn. Einrichtungen Tiefgarage (Tor / Abluft / etc.)
Seiten-Nr. 03_04_06
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Empfehlung für Versicherungen:
Seit 1.1.2024 ist es den Verwaltungen untersagt, Versicherungen zu empfehlen. Daher ist es sinnvoll, wenn die Gemeinschaft in dieser Sache mit einem zugelassenen unabhängigen Versicherungs-Broker zusammenarbeitet.
Versicherungen der Gemeinschaft (Allgemeiner Teil):
- Gebäudeversicherung (meist über die kantonale Versicherungsanstalt)
- Gebäudesachversicherung (Spezialfall Glasversicherung)
- Gebäudehaft (übernimmt die Eigentümerhaftung der Gemeinschaft
- Diebstahlversicherung
- Vandalenversicherung
- Erdbebenversicherung
Versicherungen der einzelnen Eigentümer für deren Sonderrecht:
- Mobiliar
- Haftpflichtversicherung
- Erdbebenversicherung
- Diebstahlversicherung
Wann kommt welche Versicherung zum Tragen:
- Haftung der Gemeinschaft
- Haftung des einzelnen Eigentümers
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Ausschluss eines Eigentümers:
Gem. Art. 649b ZGB kann ein Eigentümer aus der Gemeinschaft ausgeschlossen werden. Ein Ausschluss kann nur durch ein Gericht verfügt werden und der Weg dahin ist sehr Zeit- und Kostenintensiv. Solche Verfahren können bis ans Bundesgericht gezogen werden und somit eine definitive Entscheidungsdauer von bis zu 5 Jahren verursachen.
Ausschluss-Verfahren:
Damit ein Eigentümer ausgeschlossen werden kann, bedarf es zuerst eines Beschlusses der Gemeinschaft (Abstimmung nach einfachem Mehr, jedoch unter Ausschluss der betroffenen Partei). Danach kann ein entsprechendes Ausschluss-Verfahren eingeleitet werden. Das Verfahren kann von mehreren Eigentümern, als auch von einem einzelnen in die Wege geleitet werden. Es sollte von Anfang an klar geregelt werden, wie die Kosten schlussendlich sowohl im Falle eines erfolgreichen, aber auch im Falle eines nicht erfolgreichen Ausschluss-Verfahrens aufgeteilt werden.Seiten-Nr. 03_04_08
Niedergang von Stockwerkeigentum gem. Art. 712f ZGB:
Der Niedergang eines Stockwerkeigentums kann auf verschiedene Ereignisse zurückzuführen zu sein:
- gültiger Beschluss (Einstimmigkeit) der Gemeinschaft diese aufzulösen
- Übergang von Stockwerkeigentum zu Alleineigentum wenn alle Einheiten über einen Mindestzeitraum von 1 Jahr der gleichen Eigentümerschaft gehören
- Zerstörung des Gebäudes durch Elementarschäden (Wasser / Brand / Erdbeben) zu mindestens 50%
Praxis:
Der ordentliche Niedergang einer Liegenschaft, so wie er in Art. 712f ZGB beschrieben wird, ist äusserst selten anzutreffen. Häufiger spielt es sich so ab, dass ein Investor die einzelnen Einheiten übernimmt. Sobald er dann im Besitz aller Einheiten ist, kann er seine Pläne mit dieser Liegenschaft in eigener Regie umsetzen.
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