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Informationen zu Finanzierung / Steuern / Zahlungsunfähigkeit eines Eigentümers
Auf dieser Seite finden Sie allgemeine Informationen und Tipps zur Finanzierung von Eigentum.
Ebenfalls finden sich Informationen zu steuerlichen Angelegenheiten. Bitte beachten Sie die kantonal unterschiedlichen Verordnungen bezüglich den Steuern. Aufgrund der Volksabstimmung vom September 2025 bezüglich der Abschaffung des Eigentmietwerts, werden hier ab 2028 neue Grundlagen geschaffen. Hier ist noch unklar, welche Auswirkungen dies im Detail haben wird.
Zudem finden Sie Angaben wenn eine Eigentümerschaft zahlungsunfähig wird oder ein Eigentümer verstirbt. Welche Auswirkungen kann dies auf die Gemeinschaft haben.
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Seiten-Nr: 05_03_01
Was ist die Tragbarkeitsrechnung:
Bei der Tragbarkeitsrechnung wird durch das finanzierende Institut errechnet, welches die Möglichkeit der Finanzierung ist aufgrund der Einkommensverhältnisse des Antragstellers. Die Tragbarkeit gilt als eingehalten, wenn die jährlichen Wohnkosten maximal 33 % (ein Drittel) des Bruttoeinkommens betragen. Es wird mit kalkulatorischen Kosten gerechnet, nicht mit den effektiven.
Eine umfassende Abhandlung über diese Thematik entnehmen Sie beiliegender Dokumentation "Tragbarkeitsrechnung" von Andreas Röschli, Financebalance, Bülach.
Seiten-Nr.: 05_03_02
Was ist Nutzniessung:
Bei der Nutzniessung überlässt der Eigentümer einer Liegenschaft oder einer Stockwerkseinheit dem Nutzniesser zur Nutzung. Dieser ist in allen Verwaltungs-Fragen der Stimmberechtigt. Ausnahme sind bauliche Massnahmen oder Veränderungen, bei denen der Eigentümer nach wie vor Stimmberechtigt bleibt. Alle Kosten im Zusammenhang mit der Nutzung (inkl. Hypothekarzinsen, Versicherungen, Reparaturen, etc.) gehen zu Lasten des Nutzniessers. Der Nutzniesser hat aber auch das Recht, die Einheit zu vermieten und erhält hierfür auch die entsprechenden Erträge.
Was ist das Wohnrecht:
Unterlagen zum Wohnrecht und der Nutzniessung:
Eine umfassende Abhandlung über diese Thematik entnehmen Sie beiliegender Dokumentation "Tragbarkeitsrechnung" von Andreas Röschli, Financebalance, Bülach.
Seiten-Nr.: 05_03_03
Restfinanzierung des Eigentümers:
Wenn die Bank oder das Finanzierungsinstitut z.B. 80% für den Kaufpreis zusagt, müssen grundsätzlich die restlichen 20% aus dem Vermögen des Erwerbers der Einheit stammen. Ist dies nicht vorhanden, so wird häufig in der Familie oder bei Bekannten für die Deckung der restlichen Kosten eine Lösung gesucht. Das sind jedoch meist Darlehen, welche eher in kürzerer Zeit zurückbezahlt werden müssen. Dies kann dazu führen, dass diese Eigentümerschaft relativ schnell an die persönlichen, finanziellen Grenzen stossen und häufig dann nicht in der Lage sind, weitere Investitionen zu tätigen. Beschliesst jedoch die Gemeinschaft, Gelder zu investieren, so gelangt diese Eigentümerschaft relativ schnell unter Druck und muss entweder "Spielverderber" sein oder sich noch weiter verschulden.
Weitere heikle Ereignisse, welche zu Problemen führen können:
Verlust der Arbeitsstelle oder ungünstiger Geschäftsverlauf bei Selbständigkeit oder Unfall/Krankheit oder auch Scheidung oder Streitigkeiten innerhalb der Familie können dazu führen, dass den Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft (für die Kosten der Allgemeinen Teile) nicht mehr nachgekommen werden kann. Hier ist unbedingt darauf zu achten, dass diesem Punkt rechtzeitig Beachtung geschenkt und eine Lösung gefunden wird. Denn Spannungen gegenüber der Gemeinschaft führen oft zu noch problematischeren Situationen.
Seiten-Nr: 05_03_04
Zahlungsunfähigkeit eines Eigentümers:
Solidarhaftung der Gemeinschaft:
Seiten-Nr: 05_03_05
Tod des Eigentümers mit Erben:
Sind Rechtsnachfolger (Erben) vorhanden, so geht die Einheit gemäss Erbschein an die Erben über und die bisherigen Rechte und Lasten werden auf diese übertragen.
Tod des Eigentümers ohne Erben:
Sind keine Erben auffindbar oder schlagen diese die Erbschaft aus, so wird die Einheit über das Konkursamt veräussert.
Konkurs des Eigentümers:
Bei Konkurs des Eigentümers wird die Einheit zur Versteigerung ausgeschrieben.
Seiten-Nr: 05_03_06
Allgemeines zu den Steuern:
Generelle steuerliche Hinweise lassen sich an dieser Stelle nicht geben. Hier sind kantonale Unterschiede vorhanden und die persönlichen Verhältnisse des Veräusserers spielen hier eine entscheidende Rolle. Lassen Sie sich durch einen Treuhänder auch hier rechtzeitig beraten um die Kostenfolge richtig einschätzen zu können.
Deklaration in der Steuererklärung:
In der Steuererklärung kann in den meisten Kantonen der Schweiz jährlich entschieden werden, ob ein Pauschalabzug oder die effektiv steuerlich abzugsfähigen Kosten geltend gemacht werden sollen. Viele Verwaltungen geben zusammen mit der Jahresabrechnung eine Aufstellung der steuerlich abzugsfähigen Kosten dieser Gemeinschaft ab. Ansonsten kann der Treuhänder oder Steuerberater dies aufgrund der Jahresabrechnung zusammenstellen. Dafür muss als Einkommen der Eigenmietwert der Einheit deklariert werden. Der Eigenmietwert wird von der Steuerbehörde festgelegt. Aufgrund einer Volksabstimmung wird der Eigenmietwert ab 2028 abgeschafft. Derzeit wird in Bern noch ausgearbeitet, wie die steuerliche Behandlung von Stockwerkeigentum danach zu erfolgen hat.
Abschreibungen bei juristischen Eigentümerschaften:
Gehörte die Stockwerkseinheit einer juristischen Gesellschaft und wurde durch die Gesellschaft jährliche Abschreibungen getätigt, kann es sein, dass die Steuerbehörde diese Abschreibungen wieder aufrechnet. Bei natürlichen Personen sind Abschreibungen nicht zugelassen.
Versteuerung der Vermögenswerte der Gemeinschaft:
Mit dem Bankkonto und auch dem Erneuerungsfonds besitzt die Gemeinschaft Vermögenswerte, welche die einzelnen Eigentümer im Verhältnis Ihrer Wertquoten in der eigenen Steuererklärung deklarieren müssen.
Bei Verkauf von Stockwerkeigentum (Grundstückgewinnsteuern s. auch Seite 05_02_16):
Beim Verkauf von Immobilien wird grundsätzlich die Grundstückgewinnsteuer fällig. Beabsichtigen Sie jedoch innert einer gewissen Zeit eine andere Stockwerkseinheit als Wohnsitz zu erwerben, so kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden auch bei überkantonalen Abwicklungen. Beachten Sie hierzu die kantonal unterschiedlichen Berechnungen und Handhabungen.
Seiten-Nr: 05_03_07