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STOWE-ABC: das ABC zum Stockwerkeigentum
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STOWE-ABC
Abgrenzungen von Kosten werden in der Buchhaltung vorgenommen, um bereits Rechnungen auf das Folgejahr aufgrund der Leistungserbringung zu verteilen (z.B. Kosten Serviceabo vom 01.10. bis 30.09. Folgejahr). Bei Stockwerkeigentum ist dies nicht ratsam, da die Kosten bereits bezahlt wurden und bei einer Abgrenzung ein Liquiditätsproblem entstehen kann.Mehr Informationen
Alle Beschlüsse, welche in einer Eigentümerversammlung gefasst werden, sind an bestimmte Abstimmungsregeln verknüpft. Diese sind teilweise vom Gesetz oder im Reglement vorgegeben.Das Stimmrecht kann einem Eigentümer grundsätzlich nicht verwehrt werden, ausser bei der Abstimmung über seinen Ausschluss. Weitere Angaben siehe Stimmrecht (Art. 712e, Ziff. 1, ZGB) oder in der entsprechenden Fachseite. Weitere Informationen
Damit der Zugang auf das Dach in gesicherter Form gewährleistet ist, müssen Dächer mit einer Absturzsicherung versehen sein. Es ist gem. VUV (Verordnung über die Verhütung von Unfällen und Berufskrankheiten) untersagt, Dächer ohne Absturzsicherung zu betreten. Im Falle eines Unfalles, kann die Eigentümerschaft zur Haftung des Schadens herangezogen werden. Mehr Informationen
Im Stockwerkeigentum gibt es verschiedene Formen von Abstimmungs-Quoren: das einfache Mehr, das qualifizierte Mehr und die Einstimmigkeit. Je nach Reglement können auch weitere Quoren (z.B. Zweidrittels-Mehrheit) oder Präzisierungen zu den vorgehend erwähnten Abstimmungsarten sowie der Umgang mit der Stimmenthaltung formuliert sein.Mehr Informationen
Damit die mit der Verwaltung der Gemeinschaft beauftragte Person oder Verwaltung die anfallenden allgemeinen Kosten der Gemeinschaft laufend bezahlen kann, werden aufgrund des Jahresbudgets Akontozahlungen durch die Eigentümer fällig. Diese sind meist quartalsweise oder halbjährlich ausgearbeitet. Ein Budget bleibt solange gültig, bis es durch ein neues ersetzt wird.Mehr Informationen
Alternative Finanzierungsmöglichkeiten für Stockwerkeigentümergemeinschaft gibt es bisher wenige. Ausnahmen sind Blankokredite bei Raiffeisen oder teilweise Kantonalbanken.Daher ist es wichtig, dass der Erneuerungsfonds immer über einen genügenden Stand aufweist um in Notfällen die Arbeiten in Auftrag geben zu können.Mehr Informationen
Wer einen Beschluss einer Stockwerkeigentümerversammlung anfechten will, kann dies innert monatsfrist nach Kenntnisnahme des Beschlussergebnisses bei der zuständigen Behörde machen. Voraussetzung ist, dass diese Eigentümerschaft an der Versammlung den Beschluss abgelehnt hat (gem. Art. 712m, Abs. 2, ZGB) oder an der Versammlung weder anwesend noch vertreten war.Mehr Informationen
Es ist zu unterscheiden von Anfechtung von Beschlüssen (haben innert monatsfrist nach Kenntnisnahme zu erfolgen) und der Einsprache gegen das Protokoll. Einsprache gegen Formulierungen im Protokoll können bis zur Verabschiedung (Genehmigung des Protokolls) an der nächsten Versammlung eingebracht werden.Mehr Informationen
Für die Ausbildung und Prüfungsabnahme von anerkannten Titeln in der Immobilienbranche ist der SVIT (Schweiz. Verband der Immobilien-Treuhänder) vom Bund beauftragt worden. Lehrgänge zu diesen Titel können nebst dem SVIT auch andere Schulen und Institute anbieten. Für Quereinsteiger gibt es ebenfalls verschiedene Anbieter von Kursen und Lehrgängen.Mehr Informationen
Das ausschliessliche Benutzungsrecht (teilweise Sondernutzungsrecht genannt) umschreibt Bereiche, welche grundsätzlich Allgemein sind, jedoch einer einzelnen Eigentümerschaft zur ausschliesslichen Nutzung (z.B. Gartensitzplatz oder Terrasse) zugewiesen werden. Der Begriff "ausschliessliches Nutzungsrecht" ist im Gesetz bisher nicht vorgesehen. Die Regelung über dieses Recht mit den Details muss deshalb im Reglement festgehalten werden. (Art. 712b, Abs. 2, Ziff. 1-3 ZGB).Mehr Informationen
Gem. Art. 649b ZGB kann ein Eigentümer aus der Gemeinschaft ausgeschlossen werden. Ein Ausschluss kann nur durch ein Gericht verfügt werden und der Weg dahin ist sehr Zeit- und Kostenintensiv. Solche Verfahren können bis ans Bundesgericht gezogen werden und somit eine definitive Entscheidungsdauer von bis zu 5 Jahren verursachen.Mehr Informationen
Barrierenfreiheit bezieht sich auf die Gestaltung von Lebensräumen, die es allen Menschen ermöglicht, ohne fremde Hilfe diese zu nutzen. Dies umfasst nicht nur physische Zugänglichkeit, wie Rampen und Aufzüge, sondern auch digitale Barrierefreiheit, die sicherstellt, dass Websites und Anwendungen für alle Benutzer zugänglich sind, einschließlich Menschen mit Behinderungen.Benötigen Bauvorhaben Bewilligungen, wird zunehmend die Umsetzung der Barrierefreiheit als Bedingung für die Ausstellung der Baubewilligung vorausgesetzt.Mehr Informationen:
Soll ein Bauvorhaben im Sonderrecht oder im Bereich des ausschliesslichen Nutzungsrecht oder im Allgemeinen Bereich der Gemeinschaft umgesetzt werden, bedarf dies unter Umständen der Baubewilligung. Dies ist vor einer allfälligen Abstimmung abzuklären und die daraus resultierenden Auflagen müssen entsprechend im Projekt umgesetzt werden.Mehr Informationen
Bestehen bei der Immobilien Schäden oder Unsicherheit über die erfolgte Ausführung von Arbeiten, so kann ein Baugutachten Klarheit darüber geben, ob Handlungsbedarf ist und wer allenfalls in die Pflicht genommen werden kann.Baugutachten im Allgemeinen sollten in der Regel von der Gemeinschaft in Auftrag gegeben werden. Gibt dies ein einzelner Eigentümer in Auftrag, so ist der Auftraggeber auch für die Kosten verantwortlich, ausser die Gemeinschaft klärt sich im Nachhinein einverstanden die Kosten oder einen Teil der Kosten zu übernehmen.Mehr Informationen
Auch im Stockwerkeigentum empfiehlt es sich, bei grösseren Bauvorhaben eine Bauleitung einzusetzen. Dies kann die Verwaltung gegen separates Entgelt oder ein Delegierter oder ein Ausschuss oder eine externe baufachlich bewanderte Stelle übernehmen. Eine Bauleitung koordiniert zwischen den Bauhandwerkern, der Gemeinschaft und der Verwaltung und informiert die beteiligten Personen und überwacht auch die Ausführung der Arbeiten.Mehr Informationen
Baumängel sind ärgerlich und oft nur mühsam in Ordnung zu bringen. Häufig ist aber auch der Anspruch der Eigentümerschaft an die Ausführungen von Bauarbeiten nicht in dem Masse gegeben, wie dies die einzelnen Eigentümer subjektiv wahrnehmen. Hier sind die SIA-Normen für das schweiz. Bauwesen entscheidend.Zudem ist es auch wesentlich, ob die Auftragserteilung nach SIA oder als einfacher Auftrag nach OR vergeben wurde. Wesentlich ist, wer Auftraggeber ist und welche Bereiche der Stockwerk-Immobilie es betrifft (Sonderrecht oder Allgemeine Teile). Mehr Informationen
Baurecht ist dann gegeben, wenn ein Grundstückbesitzer einem Ersteller das Recht gibt, auf seinem Grund eine Immobilien zu erstellen und ihm den Boden gegen Entgelt zur Verfügung stellt. Dies wird in einem sogenannten Baurechtsvertrag festgehalten. Wird er im Grundbuch eingetragen, so gilt er als verpflichtend.Baurechtsverträge können bis zu 100 Jahren Nutzung ausgestellt werden und sollten über Konditionen (Zinszahlung für den Boden oder andere Entschädigungen) und über den sogenannten Heimfall (Ablauf der Nutzungsfrist) klar Auskunft geben. Ältere Verträge sind teilweise mangelhaft formuliert, so dass Interpretationsprobleme entstehen. Es gibt einige Hypothekargeber, welche im Zusammenhang mit Immobilien im Baurecht ablehnend sind oder entsprechende Auflagen machen.Mehr Informationen
Bauverträge sind im Stockwerkeigentum eher selten. Bei umfassenden Sanierungen oder Ergänzungsbauten könnte dies zum Zuge kommen. Hinwegen werden Sanierungen oder Ersatz von technischen Einrichtungen (z.B. Heizung) über einen Auftrag nach SIA oder nach OR abgewickeltWird eine Stockwerkeigentümergemeinschaft neu erstellt, so wird der Bauvertrag in der Regel zwischen der Bauherrschaft und dem Veräusserer abgeschlossen und dieser schliesst einzelne Verträge mit den interessierten Käufern der Objekte ab.Mehr Informationen
Dies sind die Dokumente, welche anlässlich der Begründung beim Grundbuchamt, in dem sich die neue STWEG befinden wird, eingetragen werden. Dazu gehören nebst der Umschreibung wie die einzelnen Einheiten ausgestaltet sind auch die Angabe der Wertquoten und vorhandene Pläne und Skizzen.
Diese Pläne sind erst provisorisch da es im Verlauf der Erstellung der Baute oder auch auf Wunsch eines Käufers einer Einheit Veränderungen geben kann. Nach Fertigstellung der Baute, sind die definitiven Pläne einzureichen, was häufig nicht gemacht wird.Mehr Informationen
Die Beschlussfähigkeit der Versammlung ist nur dann gegeben, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten sind und diese mindestens die Hälfte aller Wertquoten innehaben.Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, so muss nach einer Wartefrist von mindestens 10 Tagen eine zweite Versammlung einberufen werden. Diese ist beschlussfähig, wenn mindestens ein Drittel aller Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten sind, unabhängig der vertretenen Anteile. Art. 712p, Abs. 1, ZGB.Mehr Informationen
Ist ein Eigentümer mit den Zahlungen gegenüber der Gemeinschaft im Rückstand, so kann die Verwaltung die Betreibung einleiten. Soll weitergehend auch ein Pfandrecht zu Gunsten der Gemeinschaft erstellt werden, sind diverse Voraussetzungen zu erfüllen. Siehe dazu "Pfandrechtseintrag"Mehr Informationen
Gegen eine Stockwerkeigentümer kann am Ort der gelegenen Liegenschaft eine Betreibung eingeleitet werden. Diese wird danach der Verwaltung zur Kenntnis zugestellt.Gem. BGE 119 II 404, geht eine solche Betreibung nicht automatisch auf die einzelnen Eigentümer über, auch wenn diese im Rahmen der solidarischen Haftung in der Pflicht stehen. Art. 712i, Abs. 2, ZGB. Die verschiedenen Betreibungsämter handhaben dies unterschiedlich.Mehr Informationen
Dies ist eine Abstimmungsform, welche grundsätzlich für Stockwerk- und Miteigentum zugelassen wäre, jedoch nur selten angewendet wird. Während der Covid-Pandemie, war dies aufgrund der Verordnung des Bundesrates möglich, da Präsenzversammlungen nicht zugelassen waren. Die Form der brieflichen Abstimmung ist zulässig, wenn dies im Reglement oder in einer Eigentümerversammlung mit Einstimmigkeit nachträglich vereinbart wurde ( Art. 66, Abs. 2, ZGB).Mehr Informationen
Um Ende Jahr den einzelnen Eigentümern eine Uebersicht der angefallenen Kosten geben zu können, ist eine transparente Buchhaltung Voraussetzung. Im Gegensatz zu Mietliegenschaften oder dem allgemeinen Verständnis von Finanzbuchhaltung, gibt es keinen Gewinn oder Verlust, da alle angefallenen Kosten auf die Eigentümer gemäss den Verteilschlüsseln abgerechnet wird. Kosten. Mehr Informationen
Damit die mit der Verwaltung der Gemeinschaft beauftragte Person oder Verwaltung die anfallenden allgemeinen Kosten der Gemeinschaft laufend bezahlen kann (Energie, Strom Allgemein, Wasser/Abwasser, Hauswartung, Versicherung, Verwaltung, etc.) wird der Gemeinschaft anfangs der Abrechnungsperiode ein Budget vorgelegt. Dieses basiert vor allem auf den Vorjahreswerten, muss aber auch die Kosten des laufenden Unterhaltes sowie von vorgesehenen Sanierungen und ausserordentlichen Aufwendungen beinhalten.Um nicht in Liquiditätsprobleme zu geraten, ist es sinnvoll, genügend Reserven einzubauen. Insbesondere Anfang des Kalenderjahres werden immer relativ hohe Summen (Versicherungsbeiträge, Service-Abos, etc.) fällig, für die genügend Mittel zur Verfügung stehen müssen. Somit sollte das Budget jeweils eine genügend hohe Reserve aufweisen. Wird das budgetiert Geld nicht benötigt, so erhalten die Eigentümer Ende der Abrechnungsperiode eine Gutschrift, welche meist mit der nächst fälligen Budgetrate verrechnet wird.Mehr Informationen
Für gewisse Leistungen (z.B. Fernwärme) werden häufig sogenannte Contracting-Verträge zwischen dem Lieferanten und entweder der gesamten Gemeinschaft oder jedem einzelnen Eigentümer abgeschlossen.Bei einer Handänderung einer Einheit ist jeweils zu beachten, dass Contracting-Verträge, welche auf den jeweiligen Eigentümer lauten, umgemeldet werden und dies im Kaufvertrag vertraglich festgehalten wird. Mehr Informationen
Bei einer Dachkontrolle führt ein Unternehmen eine Kontrolle der gesamten Dachkonstruktion durch (Ziegel, Abdeckungen, Fugen, Abläufe, etc.) und entfernt auch störende Gegenstände (Grünwuchs, Abfälle, etc.). Es wird empfohlen, ein solches Abo abzuschliessen, damit allfällige Schäden oder Baumängel am Dach frühzeitig erkannt werden und Folgeschäden (z.B. eindringendes Wasser) vermieden werden können.Mehr Informationen
Das revidierte Datenschutzgesetzt (revDSG) vom Sept. 2023 greift auch bei Stockwerkeigentümergemeinschaften resp. deren Verwaltungen. Schützenswerte Daten einzelner Personen dürfen nicht ohne weiteres an Dritte weitergegeben werden. Weitere Ausführungen unter dem Kapitel "Datenschutz"; rev. DSG Sept. 2023Mehr Informationen
Die Erteilung der Décharge an die Verwaltung bedeutet, dass der Verwaltung für den abgelaufenen Zeitraum die Entlastung erteilt wird. Das heisst, dass die Arbeiten nach Auflagen von Gesetz und Aufträgen der Gemeinschaft ordnungsgemäss ausgeführt wurden. Hat die Verwaltung die Décharge erhalten, kann es problematisch sein, diese für bisherige Versäumnisse haftbar zu machen. Mehr Informationen
Die Versammlung kann Delegierte oder einen Ausschuss wählen, denen gewisse Aufgaben zugeteilt werden. Diese können vielfältig sein. Es ist deshalb empfehlenswert, dies in einem Pflichtenheft aufzuführen. Delegierte oder Ausschüsse sollten keine Kompetenzen für Auftragserteilung haben. Diese sollten gem. Art. 712s ausschliesslich über die gewählte Verwaltung erteilt werden.Mehr Informationen
Heute werden Dokumente zunehmend digital ausgetauscht und gespeichert. Wichtig ist, dass bei einem Wechsel der Verwaltung sichergestellt ist, dass die Form der digitalen Dokumente auch von Dritten ohne zusätzliche Softwaretools gelesen und verarbeitet werden können. In Originalform aufbewahrt werden müssen jedoch nach wie vor diverse Dokumente: Kaufverträge / Testament (mit Anweisungen zur Verwendung von Wohneigentum) / von den Versammlungsleitenden unterzeichnete Protokolle der Eigentümerversammlungen).Mehr Informationen
Wer Wohneigentum besitzt und darin lebt, muss den sogenannten Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern. Diese Steuer fällt bei Bund und Kanton seit 1934 an. Anlässlich der Volksabstimmung vom 28.09.2025 wurde der Bund beauftragt, der Eigenmietwert abzuschaffen und dafür auf Zweitwohnungen eine Steuer zu erheben.Der Wert für die Berechnung des Eigenmietwertes wird in der Regel durch die Gemeinde festgelegt, in welcher sich das Objekt befindet und gilt für Hauseigentümer wie auch Stockwerkeigentümer. Dies wird als Einkommen deklariert, auch wenn Sie mit dem Eigentum keine Einkommen erzielen.Mehr Informationen
Wird eine Einheit verkauft, so sind relativ viele Punkte zu beachten, damit alles reibungslos abläuft. Dazu gehört auch die rechtzeitige Information an die Verwaltung und sowie den Angaben, wie mit den Kosten und bisherigen Beiträgen für die laufende Abrechnungsperiode zu verfahren ist. Mehr Informationen
Es gibt verschiedene Formen von Eigentumsverhältnissen. Von Alleineigentum über Miteigentümergemeinschaften, Erbengemeinschaften bis hin zu den Aktiengesellschaften und Stiftunge. Alle können Stockwerkeigentum oder Miteigentum besitzen. Wesentlich innerhalb der Stockwerkeigentümer- oder Miteigentümergemeinschaft ist lediglich, dass die Einheiten immer nur eine Kopfstimme gegenüber der STWEG/MEG besitzen. Es muss vorher geregelt werden, wer die Vertretung bei Eigentumsverhältnissen mit mehr als einer Person gegenüber der STWEG/MEG wahrnimmt. Dies muss mit einer schriftlichen Vollmacht belegt werden können.Mehr Informationen:
Dies ist die Frist, welche im Reglement vorgesehen ist, um STOWE-Versammlungen einzuberufen. Nebst der Frist ist auch zu beachten, was alles mit der Einberufung (Einladung) mitgeschickt werden muss (Traktandenliste, Abrechnung, etc.). Wird die Frist verpasst und an der Versammlung sind alle Eigentümer anwesend, kann darüber abgestimmt werden, ob die Versammlung trotzdem durchgeführt werden darf. Kommt keine Einstimmigkeit zustande, müsste die Versammlung erneut eingeladen werden.Mehr Informationen
Häufig bestehen juristische "einfache Gesellschaften", zusammengesetzt aus mehreren Körperschaften (Private, Firmen, etc.), welche sich eine Stockwerkseinheit teilen. Dabei ist zu beachten, dass die einfache Gesellschaft nur über eine Stimme an der Versammlung verfügt und die einfache Gesellschaft auch durch einen Repräsentanten mit Vollmacht vertreten sein sollte. Mehr Informationen
Sofern im Reglement oder von einer Versammlung mit einem gültigen Beschluss nichts anderes vereinbart wurde, werden die meisten Abstimmungen nach einfachem Mehr durchgeführt. Das einfache Mehr wird von den anwesenden und ordentlich vertretenen Eigentümern aus berechnet. Bei z.B. 7 Anwesenden und 2 abwesenden Eigentümer (jedoch mit Vollmacht), bedarf es zur Annahme eines Antrages 5 JA-Stimmen. Beachten Sie, dass es je nach Reglement unter Umständen bezüglich der Interpretation der "Anwesenden" anderslautende Abmachungen geben kann. Mehr Informationen
Um eine Versammlung ordentlich durchführen zu können, sind gewisse Unterlagen eine bestimmte Zeit im voraus den Eigentümern zuzustellen. Welche Unterlagen dies sind und wie die Frist ausformuliert ist, entnehmen Sie dem Reglement. In der Regel ist eine Zeitspanne von 10 bis 21 Tagen in den Reglementen hinterlegt. Ist nichts angegeben, so gelten gemäss Lehre 10 Tage als angemessen und zumindest muss die Traktandenliste mit den Abrechnungsunterlagen der Einladung beigelegt werden.Mehr Informationen
Das Einsetzen einer neuen Verwaltung bei einer STWEG oder MEG kann entweder durch den Bauherrn oder an der ersten ordentlichen Versammlung bestimmt werden. Wurde keine Verwaltung eingesetzt, so kann ein Eigentümer beim Richter um die Einsetzung einer Verwaltung nachsuchen. Das Ersetzen von Verwaltungen, wird unter "Definition einer guten Verwaltung" erläutert.Mehr Informationen
Einstimmigkeit nach ZGB bedeutet die Zustimmung aller Eigentümer. Es gibt Reglemente, in welchen formuliert ist, dass die Einstimmigkeit nur von allen an der Versammlung Anwesenden oder Vertretenen gilt. Gemäss Bundesgerichtsentscheid, muss jedoch immer von allen Eigentümern, egal ob anwesend oder abwesend, ausgegangen werden.Ob das vorgängige oder nachträgliche Einholen der Zustimmung von an der Versammlung nicht anwesenden Personen zulässig ist, ist umstritten und hierfür hat sich das Bundesgericht bisher auch nicht geäussert. Von einem solchen Vorgehen raten wir ab, da ein solcher Beschluss auch nachträglich angefochten werden könnte.Mehr Informationen
Bei den Entschädigungen für Delegierte und Ausschuss-Mitglieder sollte auch klar vereinbart werden, ob dies mit/ohne AHV-Abzüge erfolgen wird. Üben Privatpersonen Tätigkeiten für diese Aufgaben durch, so ist zwingend auch eine Unfallversicherung (minimal-Police meist max. CHF 100.-) abzuschliessen, damit wenn im Rahmen der Ausübung dieses Amtes ein Unfall geschehen sollte, die Deckung vorhanden ist. Ansonsten wäre die Gemeinschaft haftbar.Mehr Informationen
Eine Erbengemeinschaft kann als Eigentümerin einer Stockwerkseinheit auftreten. Jedoch ist zu beachten, dass aufgrund des Erbscheins klar ist, wer alles berechtigter Erbe ist. Zudem ist ein Erbenvertreter zu bestimmen, welche als Ansprechperson für alle Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Einheit gilt und welcher ebenfalls das Stimmrecht an der Versammlung wahrnehmen kann.Mehr Informationen
Ein Erblasser kann verfügen, dass sein bisheriges Alleineigentum in Stockwerk umgewandelt wird (Kapitel "Neuerstellen einer STWEG / Umwandlung Mietliegenschaft in Stockwerkeigentum". Ebenfalls kann eine Erbengemeinschaft in den Besitz einer STWE-Einheit gelangen (Kapitel "Chancen und Gefahren im STWE" / "Erbengemeinschaft als Eigentümerschaft").Mehr Informationen
Eine Erfolgsrechnung mit Ausweis von Gewinn oder Verlust gibt es im Stockwerkeigentum eigentlich nicht. Die Abrechnung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft ist eine reine Kostenabrechnung. Sämtliche Kosten werden den einzelnen Einheiten aufgrund ihrer Anteile berechnet und mit den bisherigen Akonto- oder Budgetzahlungen verrechnet. In dem Sinne gibt es gegenüber einem Budget einen Ueberschuss oder eine Unterdeckung.Mehr Informationen
Der Erneuerungsfonds dient dazu, zukünftige Erneuerungen und umfassende Sanierungen zu decken. Die Einlagen sollten daher aufgrund der zu erwartenden Lebensdauer der einzelnen Bauteile im ERF hinterlegt werden. Zum Verständnis vom Erneuerungsfond herrschen nach wie vor alte und gefährliche Auffassungen, was dazu führen kann, dass im Bedarfsfall nicht genügend Mittel vorhanden sind und die notwendigen Arbeiten mit Zusatzmitteln oder nur notdürftig ausgeführt werden können.Mehr Informationen
Eine seriöse Planung mit der Festlegung der jährlichen Einlagen in den Erneuerungsfonds ist ein wichtige Aufgabe einer Gemeinschaft. Normalerweise macht dies die beauftragte Verwaltung. Es ist jedoch darauf zu achten, dass die heute aktuellen Erkenntnisse für die Berechnung der Einlagen berücksichtigt werden. Die Formulierungen in den Reglementen beruhen meist auf einem Wissensstand von früher, welcher heute in keiner Weise mehr die effektiven Kosten abzudecken vermag.Mehr Informationen
Unabhängige Behörde über den schweizerischen Finanzmarkt. Die FINMA setzt sich für den Schutz der Gläubiger, Anleger und Versicherten sowie für den Schutz der Funktionsfähigkeit der Finanzmärkte ein. Sie hat daher die behördliche Befugnisse über Banken, Versicherungen, Börsen, Finanzinstitute, kollektive Kapitalanlagen, derer Vermögensverwalter sowie Versicherungsvermittler.Mehr Informationen
Es gibt verschiedene Arten von offiziellen Gefahrenkarten in der Schweiz. Die eine betrifft möglich Gefahren durch Naturereignisse (s. Naturgefahrenkarte). Die andere betrifft den Standort der Liegenschaft, ob durch ehemalige Nutzung der direkte Boden oder der nahegelegene Boden mit Schadstoffen kontaminiert sein könnte.Mehr Informationen
Die Revision des Geldwäschereigesetzes in der Schweiz, welche am 1. Oktober 2026 in Kraft getreten ist, führt zu einer Ausweitung der Anwendungsbereiche des Gesetzes und unterstellt neue Beratungsleistungen dem Geldwäschereirecht. Dies betrifft auch viele Immobilienmakler und unter Umständen auch Verwaltungen, die künftig geldwäschereirechtliche Pflichten einhalten müssen. Die Betroffenen müssen sich einer von der FINMA anerkannten Selbstregulierungsorganisation (SRO) anschließen, die die Einhaltung der neuen Pflichten überwachtMehr Informationen
Gemeinschaftliche Teiler einer zu Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft, welche nicht als Sonderrecht ausgeschieden werden: - der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenfalls das Gebäude erstellt wird - die Bauteile, die für den Bestand, di konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen - die Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen (z.B. Umgebung, Keller) Art. 712b, Abs. 2, Ziff. 1-3, ZGBMehr Informationen
Eine Grunddienstbarkeit ist ein dingliches Recht, welches direkt an ein Grundstück gebunden ist und im Grundbuch eingetragen wird. Es bedeutet, dass ein Grundstück gegenüber einem anderen Grundstück oder zugunsten einer bestimmten Person ein besonderes Nutzungsrecht erhält oder dass auf dem dienenden Grundstück eine Einschränkung gilt.Mehr Informationen
Das Grundbuch ist ein staatliches Register der dinglichen Rechte an Grundstücken. Die Begründung, Änderung, Übertragung und Aufhebung solcher Rechte erfolgt grundsätzlich durch Eintragung im Grundbuch. Zusammen mit der amtlichen Vermessung leistet es damit einen entscheidenden Beitrag für die Sicherung des Grundeigentums.Mehr Informationen
Grundpfandrechte begründen im Sachenrecht Pfand- und Verwertungsrechte an Grundstücken, denn der Eigentümer des Grundstücks ist zur Duldung der Zwangsvollstreckung verpflichtet, wenn gegen ihn ein vollstreckbarer Zahlungsanspruch aus der durch das Grundpfandrecht gesicherten Forderung besteht.Mehr Informationen
Bei Verkauf von Immobilien fallen in der Schweiz Grundstückgewinnsteuern an. Diese sind kantonal geregelt und basieren auf Kaufs- resp. Verkaufswert, den bisher gemachten Investitionen, durch Kauf oder Verkauf bedingte Nebenkosten (Maklergebühren), Besitzdauer und weiteren kantonal unterschiedlichen Faktoren. Mehr Informationen
Bei offenen Forderungen eines Handwerkers oder Dienstleisters gegenüber der Gemeinschaft, können diese ein Pfandrecht im Grundbuch eintragen lassen. Somit weiss ein allfälliger Käufer, dass er mit dem Erwerb dieser Liegenschaft oder Einheit noch Verpflichtungen gegenüber Dritten eingeht.Mehr Informationen
Die Hausordnung ist kein zwingendes Papier. Dieses kann den Umgang der Bewohner untereinander festlegen, jedoch auch weitere Punkte enthalten (z.B. Vereinbarung über die Nutzung der Besucherparkplätze). Um der Hausordnung einen verbindlicheren Charakter zu geben, kann es sinnvoll sein, wenn im Reglement die Hausordnung als einen integrierenden Bestandteil zum Reglement definiert ist.Mehr Informationen
Die Begriffe horizontales und vertikales Stockwerkeigentum werden in der Praxis recht selten verwendet. Horizontales Stockwerkeigentum ist die übliche Form des Eigentums, bei der Eigentum an einem oder mehreren Stockwerken eines Gebäudes erworben wird, typischerweise in Mehrfamilienhäusern.Mehr Informationen
Bei der Jahresabrechnung werden die effektiv angefallenen Kosten aufgrund der entsprechenden Kostenverteiler auf die einzelnen Einheiten verteilt. Die Summe der verschiedenen Einheiten eines Eigentümers werden dann mit den bisherigen Zahlungen gegenübergestellt was einen Saldo zu seinen Gunsten oder zu Gunsten der Gemeinschaft ergibt.Mehr Informationen
Der Kauf einer Stockwerkseinheit (Wohnung, Gewerbe, Disporaum, Garage, etc.) stellt nebst dem Erwerb einer Form von "Eigenheim" auch den Eintritt in eine Eigentümergemeinschaft dar. Vielen Käufern ist dieses Gefäss "Stockwerkeigentum" mit den Folgen und Konsequenzen nicht bewusst. Daher ist auf dieser Website der ganze Abschnitt "Informationen für Stockwerkeigentümer" so wichtig.Mehr Informationen
Kaufverträge regeln die Modalitäten über die Einheiten (Sonderrecht) zwischen Verkäufer und Käufer. Sie stellen aber kein Vertragsverhältnis mit der Stockwerkeigentümergemeinschaft dar. Diese Punkte ergeben sich daraus, dass es sich bei den Einheiten um Stockwerkeigentum handelt (gem. Eintrag im Grundbuch). Damit ist die Verbindung zur STWE-Gemeinschaft verbindlich gegeben ist. Mehr Informationen
Insbesondere bei Erneuerungsbedarf wird heute oft diskutiert, ob die Kinderspielplätze aufgehoben werden sollen, da seit einigen Jahren erhöhte Sicherheitsvorschriften hierfür gelten, welche recht kostspielig sein können. Es ist jedoch darauf zu achten, dass der Kinderspielplatz nicht in der ursprünglichen Baubewilligung als Auflage der Gemeinde verordnet wurde. Zudem könnte dies das Interesse für jüngere Kaufinteressenten mindern.Mehr Informationen
Die vorhandenen Geldwerte des Erneuerungsfonds sind ein wichter Teil einer Eigentümergemeinschaft. Deshalb sollte hier die Sicherheit hoch geschrieben werden. Empfehlenswert wäre auf diesen Konten Kollektivunterschrift zu führen. Vertreter der Verwaltung und Vertreter der Gemeinschaft. Mehr Informationen
Die Kompetenzsumme wird zwischen der Gemeinschaft und der beauftragten Verwaltung vereinbart und kommt zur Anwendung, wenn Arbeiten ausgeführt werden müssen, welche weder im Budget berücksichtigt wurden noch an einer Versammlung ein Beschluss gefasst wurde. Heute dürfte eine Kompetenzsumme von CHF 7'000.- sinnvoll sein.Mehr Informationen
Bei Konkurs eines Eigentümers haften für ausstehende Beiträge an die Gemeinschaft die einzelnen Eigentümer im Rahmen der solidarischen Haftung und ihrer Wertquoten. Ein neuer Eigentümer kann für die bis zum Konkursdatum angefallenen Verpflichtungen nicht belastet werden (im Gegensatz z.B. aus einer Pfandverwertung ohne Konkursfall).Mehr Informationen
Dies ist die erste Versammlung einer neuen Gemeinschaft. An dieser werden verschiedenen Verträge beschlossen, gewünschte oder notwendige Gremien gewählt (Delegierte & Revisoren) sowie das erste Budget genehmigt. Auch das Vorgehen bezüglich der Garantie Mängel im allgemeinen Bereich sollte organisiert werden. Ebenfalls ist es wichtig, "Wie funktioniert Stockwerkeigentum" an der ersten Versammlung zu erläutern. Mehr Informationen
Gemäss einem kürzlich erschienen Gutachten ist eine Stockwerkeigentümergemeinschaft entgegen der bisherigen Lehrannahme durchaus Kreditfähig. Diese Ansicht hat sich bei den Kreditgebern, als auch bei Fachleuten noch nicht überall durchgesetzt. Aber auf Basis dieser Erkenntnis wäre ein Umdenken in der Vergabe von Übergangskrediten z.B. bei umfassenden Sanierungsarbeiten möglich.Mehr Informationen
Anfragen über künstliche Intelligenz bieten heute erstaunlich gute und umfassende Inforamtionen in Sekundenschnelle. Sobald es jedoch um rechtliche Auskünfte geht, ist mit Vorsicht geboten. Das Thema "Stockwerkeigentum Schweiz" ist im Internet noch nicht stark verbreitet. Somit sind die KI-Informationen stets zu prüfen. Mehr Informationen
Aufgrund von Erfahrungswerten bestehen Tabellen über die Lebensdauer von Bauteilen. Diese Angaben sind jedoch mit Vorsicht zu geniessen, da es einerseits immer wieder "Montagsmodelle" gibt und die heutige Qualität der Geräte immer weniger dem Qualitätsstandard von früher entsprechen. Zudem sind Ersatzteile immer schwieriger zu erhalten.Mehr Informationen
Bei der direkten Bundessteuer gibt es keine Liegenschaftssteuer. Gewisse Kantone verlangen jedoch nach wie vor Steuern auf den Einnahmen der Liegenschaften. Die Besteueurng findet jedoch im Rahmen der Einkommenssteuer statt. Bei Verkauf einer Liegenschaft fällt sicher noch die Grundstückgewinnsteuer und je nach Kanton allenfalls eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer an.Mehr Informationen
Liquiditätsproblem haben verschiedene Ursachen: ungeplante notwendige Massnahmen, Zahlungsverzug von Eigentümern oder häufig auch buchhalterische Abgrenzungen. Insbesondere die buchhalterischen Abgrenzungen sollten vermieden werden. Ein Reservefonds könnte hier Überbrückung bieten.Mehr Informationen
Für Beschlüsse über luxuriöse Massnahmen gilt die Einstimmigkeit. Die Definition von luxuriösen Massnahmen wurde vom Bundesgericht bisher für konkrete Fälle definiert. Eine allgemeine Umschreibung lässt sich schwerlich ableiten, da es auf den spezifischen Fall und die entsprechenden Umstände ankommen kann. Mehr Informationen
Das Mahnwesen im Stockwerkeigentum gewinnt an Bedeutung, da auch bei Eigentümern die wirtschaftlichen Einbussen zu verspüren sind. Für Verwalter von Stockwerk- und Miteigentum ist auch aufgrund der solidarischen Haftung darauf zu achten, dass sich keine grösseren Ausstände anhäufen. Mehr Informationen
Anstelle des Rechtsweges besteht auch die Möglichkeit, eine Mediation einzuleiten. Hierzu wurden verschiedene Stellen als Mediatoren geschaffen, welche beide Parteien anhören und in verschiedenen Sitzungen versuchen, eine Einigung zu finden. Im Reglement kann der Weg der Mediation festgehalten werden.Mehr Informationen
Das einfache Mehr (oder Mehrheitsbeschluss) wird aus der Hälfte der Anwesenden plus 1 errechnet, sofern nichts anderes im Reglement beschrieben. Beispiel 7 Anwesende Eigentümer: das einfache Behr beträgt 4. Um einen Antrag nach dem einfachen Mehr anzunehmen bedarf es also 4-JA-Stimmen unabhängig der Nein-Stimmenden oder Stimmenthaltungen.Mehr Informationen
Niedergang von Stockwerkeigentum kann es geben bei Zerstörung eines erheblichen Teils des Gebäudes (z.B. Feuer oder Erdrutsche) oder wenn die Gemeinschaft mit der notwendigen Mehrheit beschliesst, die Stockwerkeigentümergemeinschaft aufzulösen. Besitzt ein einzelner Eigentümer sämtliche Einheiten der Gemeinschaft, müsste das Grundbuchamt von Amtes wegen die Auflösung der Stockwerkeigentümergemeinschaft verlangen. Mehr Informationen
Bei der Nutzniessung überlässt der Eigentümer dem Nutzniesser seine Einheit zur Nutzung. Dieser ist Stimmberechtigt. Ausnahme sind bauliche Massnahmen oder Veränderungen, bei denen der Eigentümer Stimmberechtigt bleibt. Kosten im Zusammenhang mit der Nutzung (inkl. Hypothekarzinsen, Versicherungen, Reparaturen, etc.) gehen zu Lasten des Nutzniessers.Mehr Informationen
Bei einer Miteigentümergemeinschaft werden die "Regeln" der MEG in einer sogenannten NVO (Nutzungs- und Verwaltungsordnung) festgehalten. Ist das Miteigentum Teil einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, so sind diese Bestimmungen teilweise auch im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft enthalten. Art. 647, ZGB.Mehr Informationen
Anlässlich einer Versammlung kann von einem Sitzungsteilnehmer oder vom Sitzungsleiter ein Antrag gestellt werden, welcher mit der Traktandenliste nichts zu tun hat. Zum Beispiel um Einräumen einer Pause oder Verschiebung der Sitzung aufgrund fortgeschrittener Zeit. Über diesen Antrag wird dann mit einfachem Mehr entschieden.Mehr Informationen
Bei Neubauten oder Ferienwohnungen verfügt die Bauherrschaft oder die Verwaltung noch über Passpartout. Aus versicherungstechnischen Gründen müssen diese Passpartout-Schlüssel vernichtet werden. Wünschen Eigentümer, dass die Verwaltung Zutritt zu deren Einheiten hat (z.B. bei Ferienwohnungen), sind separate Vereinbarungen ausserhalb der Gemeinschaft zu treffen.Mehr Informationen
Gegen eine STWEG kann ein gesetzliches Bauhandwerkerpfandrecht (Art. 837 ZGB) errichtet werden. Z.B. kann ein Handwerker ein Pfandrecht auf dem Stammgrundstück verlangen. Der Pfandeintrag belastet das Grundstück und damit indirekt jede einzelne Stockwerkeinheit. Im Falle einer Betreibung oder Verwertung verteilen sich die Kosten auf die Stockwerkeigentümer im Rahmen Ihrer Wertquoten.Mehr Informationen
Jeder Eigentümer hat gegenüber der Gemeinschaft gewisse Pflichten, welche zu Erfüllen sind: Pflicht zur Zahlung der beschlossenen Beiträge, Pflicht zur funktionellen Erhaltung seines Sonderrechts, Sorgfaltspflicht wie auch die Pflicht für den Zugang für allg. Bauteile und technische Einrichtungen, welche sich allenfalls örtlich im Sonderrecht befinden aber gem. Reglement gemeinschaftlich sind.Mehr Informationen
Stehen grössere Sanierungen bevor, so kann ein Ausschuss für die Dauer dieser Aufgabe gewählt werden. Es sollte hier klar umschrieben werden, was die Aufgabe des Ausschusses ist, welche Zusammensetzung, welche Kompetenzen (Aufträge dürfen nur durch die Verwaltung erteilt werden), Form der Berichterstattung, Entschädigung, etc. Eine Vorlage finden Sie bei den Musterdokumenten.Mehr Informationen
In vielen Gemeinschaften sind Delegierte im Einsatz, welche die verschiedensten Aufgaben innehaben. Z.B. als Erstanlaufstelle bei Problemen, Heizungsverantwortlicher, bei grösseren Gemeinschaften mit z.B. mehreren Hauseingängen als Vertreter von Haus Nr. x, usw. Hierfür ist es sinnvoll, wenn Pflichtenhefter vorhanden ist, damit Kompetenzen und Regelungen klar definiert sind. Mehr Informationen
Für die Hauswartung ist ein Pflichtenheft unerlässlich, damit Gemeinschaft und Hauswart (egal ob interne oder externe Lösung) wissen, was für welchen Preis erwartet wird. Die Kosten von internen Lösungen und externen Firmen liegen deutlich auseinander. Wichtig ist, dass bei internen Lösungen Sozialkosten und Unfallversicherung abgeschlossen sind. Mehr Informationen
Bei einer STWE-Versammlung wird vor Beginn der Versammlung eine Präsenzliste erstellt auf welcher die Anwesenden mit Ihrer Unterschrift ihre persönliche Anwesenheit bestätigen. Bei Vertretungen von Eigentümern unterschreibt die bevollmächtigte Person als "i.V." (in Vertretung) und gibt gleichzeitig die Vollmacht der Versammlungsleitung ab, sofern dies nicht schon im Vorfeld geschehen ist. Mehr Informationen
Das Gesetz schreibt ein Beschluss-Protokoll von den Versammlungen vor. Aus dem Protokoll muss zu entnehmen sein, wer anwesend oder vertreten war, was mit welcher Mehrheit beschlossen wurde und welches die Auswirkungen auf Kosten / wiederkehrende Kosten / etc. sind.; Art. 712n, Abs. 2, ZGB. NEIN-stimmende sind namentlich zu erwähnen.Mehr Informationen
Eine Photovoltaik-Anlage ist eine System zu Erzeugung von Ökostrom aus Sonnenenergie. Besitzt eine Stockwerkeigentümergemeinschaft eine solche Anlage, wird sie zum Stromproduzenten und es sind wichtige Überlegungen und Vorkehrungen anzustellen, insbesondere, wenn dies zusammen mit anderen Grundstücken realisiert wird. Mehr Informationen
Quorum bedeutet die Abstimmungsregel, welche bei einer Abstimmung angewendet wird. Sie umschreibt die erforderliche Mindestanzahl von Mitgliedern einer Versammlung, eines Organs oder Gremiums, die anwesend oder stimmberechtigt sein müssen, damit rechtswirksame Beschlüsse gefasst oder Wahlen durchführt werden können (siehe auch Abstimmungs-Quoren).Mehr Infromationen
Für Rechtsauskünfte empfiehlt es sich dringend, Juristen oder Anwaltsbüros zu beauftragen, welche sich gezielt mit der Materie Stockwerk- und/oder Miteigentum befassen. Anfragen können Sie auch auf unserer Seite "Recht & Politik" und dort bei "Rechtsauskünfte" einreichen. Es wird Ihnen dann entweder eine Kurzantwort geliefert oder eine Empfehlung für weitere Abklärungen abgegeben.Mehr Informationen
Obwohl das Reglement für eine Gemeinschaft gesetzlich nicht vorgeschrieben ist es in der Praxis unverzichtbar. Es legt die Regeln für das Zusammenleben, die Verwaltung sowie auch die Nutzung der gemeinschaftlichen Teile fest und umschreibt die Handhabung des ausschliesslichen Nutzungsrechts. Leider werden Reglemente häufig nicht mit der notwendigen Um- und Weitsicht erstellt.Mehr Informationen
Für eine Reglementänderung, wird das entsprechende Quorum benötigt, welches im Reglement angegeben ist. Findet sich keine Angabe und ist gesetzlich nichts vorgeschrieben für den entsprechenden Artikel, genügt das einfache Mehr. Eine Anmerkung im Grundbuch der Änderung ist nicht zwingend notwendig jedoch ist ein klarer Eintrag im Protokoll wichtig.Mehr Informationen
Auch wenn der einzelne Eigentümer grosse Freiheiten bei Veränderungen, Renovationen oder Sanierungen in seinem Sonderrecht hat, sind verschiedene Punkte und Regeln zu beachten. Zudem ist es sinnvoll, übrige Bewohner und die Verwaltung über bevorstehende Emissionen infolge der Umbauarbeiten zu informieren,Mehr Informationen
Beim Reservationsvertrag vereinbaren der Ersteller einer neuen Stockwerkeigentümergemeinschaft und der Erwerber der Einheiten, dass sie sich über den Kaufabschluss der Objekte einig sind. Ein Reservationsvertrag muss nicht alle Details umschreiben, ist aber für Verkäufer und Käufer in der Grundsache bindend, sofern er notariell beglaubigt wird (Art. 216 OR).Mehr Informationen
Der Reservefonds (teilweise auch Grundstock genannt) dient der Gemeinschaft, Liquiditätsengpässe zu überbrücken, ohne dass in einem solchen Fall Geld von den einzelnen Eigentümern als Zusatzeinschuss einverlangt werden muss. Dies ist ein eher neueres Instrument in der Liquiditätsplanung und daher nicht bei allen Reglementen anzutreffen. Mehr Informationen
Die Revisoren bestätigen in einem kurzen Revisionsbericht (s. Musterdokumente), dass sie die Buchhaltung überprüft haben. Vorbehalte oder Rückweisungen gegenüber der Abrechnung müssen klar ausformuliert und begründet werden, damit diejenigen, welche die Abrechnung erstellt haben, Korrekturen vornehmen oder zur Beanstandung Stellung nehmen können.Mehr Informationen
Wird einem Eigentümer ein Ausbau gewährt (z.B. Erstellung eines Cheminées auf dem Gartensitzplatz), so sollte ebenfalls eine Rückbauklausel formuliert werden (z.B. bei Verkauf oder schlechtem Zustand). Tritt einer dieser Gründe ein, ist der Rückbau entsprechend zu vollziehen, damit für Rechtsnachfolger oder die Gemeinschaft keine unklare Situation entsteht.Mehr Informationen
Möchte der Versammlungsleiter oder ein Eigentümer an der Versammlung auf einen Antrag zurückkommen, für den bereits ein Beschluss gefällt wurde, so hat er einen Rückkommensantrag zu stellen. Die Versammlung kann über diesen Antrag diskutieren und hat danach mit einfachem Mehr abzustimmen. Danach kann über den ursprünglichen Antrag nochmals diskutiert und erneut abgestimmt werden. Mehr Informationen
Ein buchhalterischer Vorgang um zu erwartende Kosten auf mehrere Jahren zu verteilen. Gemäss Standard für kommerzielle Buchhaltungen müssen diese begründet werden. Im Bereich Stockwerkeigentum gelten diese Auflagen (neues Rechnungslegungsrecht) nicht, da es sich hier um eine Kostenabrechnung handelt und nicht nach int. Standard geführt werden muss. Mehr Informationen
Durch Schätzer werden Liegenschaften oder Eigentumswohnungen und die dazu gehörenden Nebenräumlichkeiten bewertet. Finanzinstitute wie auch Verbände oder Freischaffende bieten sich für diese Aufgabe an. Erfahrungen und Ausbildungen helfen, dass wesentliche Faktoren richtig wahrgenommen werden. Die Ergebnisse liegen aber häufig weit auseinander. Mehr Informationen
Bei Immobilien im Stockwerkeigentum ist der Schliessplan (Schlüsselverzeichnis) in der Regel so organisiert, dass jede Einheit eine eigene Sicherheitskarte für Nachbestellungen von Schlüsseln hat, welche zu ihrem Sonderrecht gehört. Die Schlüssel für den allgemeinen Bereich (nur Zugang Treppenhaus, Tiefgarage, Hauswartung oder Technikraum) sind über die Verwaltung zu bestellen. Besonders zu beachten wäre noch die Handhabung der Pass-Partout.Mehr Informationen
Eigentümergemeinschaften sind nicht verpflichtet externe Firmen für die Verwaltung zu engagieren. Diese Aufgaben können auch einzelne oder mehrere Personen aus der Eigentümergemeinschaft übernehmen. Es ist jedoch empfehlenswert, klare Pflichtenhefter hierfür zu vorzugeben. Zudem sei darauf hingewiesen, dass eine solche Aufgabe ein breites Wissen benötigt.Mehr Informationen
Die STWEG ist keine juristische Person, sondern eine Gesamtheit aller Eigentümer. Somit werden Verbindlichkeiten der Gemeinschaft (z. B. für Unterhalt, Verwaltung, Sanierungen) nach Wertquoten auf die einzelnen Eigentümer verteilt (Art. 712h Abs. 2 ZGB). Ein Gläubiger (z. B. ein Handwerker oder die Verwaltung) kann jeden einzelnen Stockwerkeigentümer auf den vollen Betrag belangen.Mehr Informationen
Gegenstand des Sonderrechts sind einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen. Diese können getrennte Nebenräume umfassen. Das Sonderrecht wird meist mit einer Wertquote versehen-Mehr Informationen
Aufgrund der Volksabstimmung vom 28.09.2025 bezüglich der Abschaffung des Eigenmietwertes, werden auch Abzüge im Zusammenhang mit Immobilien nicht mehr steuerlich anerkannt ausser auf vermieteten Einheiten und bei Zweitwohnungen. Wie dies im Detail aussehen wird, ist derzeit in Bern noch in der Aufbereitung.Mehr Informationen
Je nach Kanton können Aufwendungen im Zusammenhang mit Wohneigentum steuerlich geltend gemacht werden. In der Regel kann zwischen einem Pauschalabzug und dem effektiven Abzug gewählt werden. Diese Regelung wird aufgrund der Volksabstimmung vom 28. September 2025 aufgehoben und dafür wird für Zweitwohnungen neu eine Steuer erhoben. Mehr Informationen
Die Handhabung der Stimmenthaltung ist im Gesetz nicht klar geregelt. Es gibt daher unterschiedliche Lehr-Meinungen. Wenn jedoch im Reglement diesbezüglich etwas festgehalten ist, dürfte diese Formulierung massgebend sein, sofern sich dies nicht mit den gesetzlichen Vorgaben widerspricht. Mehr Informationen
Im Todesfall eines Eigentümers, geht sein Eigentum an die Erbengemeinschaft über, ausser diese würde die Erbschaft ausschlagen. Aus dem Erbschein ist ersichtlich, wer alles die offiziellen Erben der entsprechenden Einheiten sind. Die Erbengemeinschaft muss bekannt geben, wer ihre Interessen vertreten wird.Mehr Informationen
Bei der Tragbarkeitsrechnung wird durch das finanzierende Institut errechnet, welches die Möglichkeit der Finanzierung aufgrund der Einkommensverhältnisse des Antragstellers ist. Die Tragbarkeit gilt als eingehalten, wenn die jährlichen Wohnkosten maximal 33% des Bruttoeinkommens betragen. Es wird mit kalkulatorischen Kosten gerechnet.Mehr Informationen
Die Traktanden sind die an der anstehenden Eigentümerversammlung zu besprechenden Punkte, über welche auch eine Abstimmung erfolgen soll. Die Traktanden müssen verständlich aufgeführt sein (oder in einer Beilage erläutert werden) und gemäss Reglement rechtzeitig versandt werden, so dass sich jeder Eigentümer gebührend die einzelnen Anliegen studieren kann.Mehr Informationen
Bei der Umwandlung einer Mietliegenschaft in Stockwerkeigentum wird häufig die bestehende Liegenschaft saniert und auf den neusten technischen Stand gebracht. Danach wird Stockwerkeigentum begründet und die Liegenschaft entsprechend verwaltet. Bei diesem Vorgang sind verschiedene Punkte genau zu beachten.Mehr Informationen
Es liegt ein Miteigentumsanteil vor, welcher untrennbar (daher: unselbstständig) mit dem Hauptgrundstück verbunden ist, zum Beispiel ein Parkplatz, eine Grünfläche oder ähnliche Anlagen, die fürs gesamte Grundstück von Wert sind und daher nicht separat veräussert werden dürfen. Es unterliegt weder Aufhebungsansprüchen, noch dem gesetzlichen Vorkaufsrecht.Mehr Informationen
Jede Liegenschaft benötigt laufenden Unterhalt, damit die einzelnen Bauteile funktionstüchtig und langanhaltend in Ordnung bleiben. Wird dem Unterhalt die notwendige Beachtung geschenkt, bleiben die einzelnen Bauteile einsatzbereit. Zudem wird die Gemeinschaft vor unerwartentem Stillstand von Funktionen (z.B. Warmwasseraufbereitung) verschont.Mehr Informationen
Die Unterhaltskosten werden in der Regel jährlich budgetiert und sind aufgrund von periodisch wiederkehrenden Servicearbeiten (z.B. Boilerentkalkung) relativ gut planbar. Die Verwaltung nimmt diese Kosten in die Budgetplanung auf und wacht darüber, dass dies dazu gehörenden Leistungen auch erbracht werden.Mehr Informationen
Wird dem Unterhalt nicht die notwendige Aufmerksamkeit geschenkt oder man bewusst Kosten sparen will, so kann es zu einem sogenannten unterlassenen Unterhalt kommen. Wird dies bewusst nicht gemacht, können Versicherungen insbesondere bei wiederkehrenden Schäden Leistungen kürzen, wenn nachgewiesen werden kann, dass diese Schwachstelle bereits länger bekannt war.Mehr Informationen
Verwaltungen können aufgrund verschiedener Ereignisse (Krankheit, Kündigung, etc.) in personelle Engpässe kommen. Damit den anfallenden Pendenzen die notwendige Beachtung geschenkt werden kann, gibt es externe Dienstleister und FreeLancer, welche in solchen Fällen die notwendige Unterstützung geben können.Mehr Informationen
Ist die Ausnützungsziffer gem. Bau- und Zonenordnung eines Grundstücks im Stockwerkeigentum noch nicht beansprucht, besteht die Möglichkeit, z.B. durch Aufstockung oder durch das Erstellen eines Anbaus oder Zusatzbau zusätzliche Einheiten zu bilden. Dies ist jedoch ein komplexes Gebilde und kann nur selten umgesetzt werden.Mehr Information.
Gibt auf den Stichtag (meist Abrechnungsstichtag der gemeinschaftlichen Kosten) der Anteil jedes einzelnen Eigentümers an den Vermögenswerten der Gemeinschaft (Bankkonto / Erneuerungsfonds) an. Die Eigentümer haben diese Aufstellung ihren persönlichen Steuern zu deklarieren und die Aufstellung beizulegen.Mehr Informationen
Die STWEG als solches wird nicht besteuert. Hingegen werden die Vermögensanteile der Gemeinschaft anteilmässig bestehend aus den Anlagewerten (Betriebskonto und Erneuerungsfonds) den Eigentümern bei der Jahresabrechnung ausgewiesen. Diese Anteile müssen die einzelnen Eigentümer dann in Ihrer Steuererklärung als Vermögen deklarieren.Mehr Informationen
Erhält eine MEG auf den Anlagewerte Zinsen, so wird die Verrechnungssteuer automatisch abgezogen. Die Verwaltung erstellt danach einen Vermögensausweis, auf welchem das Vermögen und der anteilmässige Zins aufgrführt ist. Die einzelnen Miteigentümer können durch Deklaration in der Steuererklärung die Verrechnungssteuer zurückfordern. Mehr Informationen
Erhält eine STWEG auf den Anlagewerte Zinsen, so wird die Verrechnungssteuer automatisch abgezogen. Die Verwaltung kann durch Deklaration der Zinserträge bei der Eidg. Steuerverwaltung die Verrechnungssteuer für in der Schweiz wohnhafte Eigentümer zurückfordern. Die Eigentümer müssen die Vermögenswerte anteilmässig in der Steuererklärung deklarieren.Mehr Informationen
Für die allgemeinen Teile einer Stockwerk- oder Miteigentümergemeinschaft müssen diverse Versicherungen abgeschlossen werden (Kantonale Gebäudeversicherung, Sach- und Haftpflicht) und darüber hinaus können auch weitere Versicherungen fakultativ (z.B. Vandalenversicherung oder Erdbebenversicherung) abgeschlossen werden. Die Verwaltung darf jedoch keine Versicherungen vermitteln.Mehr Informationen
Vertikales Stockwerkeigentum ergibt sich aus einer Form des Eigentums, bei der die Miteigentümer Gebäudeteile besitzen, welches sich entlang einer senkrechten Linie befinden. Dies ist relevant bei Mehrfamilienhäuser, welche die Wohneinheiten sich über mehrere Etagen hinziehen oder sogar über mehrere Immobilien auf einem Grundstück verteilen. Eher selten und im ZGB nicht erwähnt.Mehr Informationen
Von der Gemeinschaft vertraglich beauftragte Fachinstanz, welche alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung gemäss den Vorschriften, des Gesetzes und des Reglements, sowie gemäss den gültig gefassten Beschlüssen der Versammlung der Stockwerkeigentümer vollzieht und von sich aus alle dringlichen Massnahmen zur Abwehr oder Beseitigung von Schädigungen trifft.Mehr Informationen
Eigentümer können sich für die Angelegenheiten der STWEG vertreten lassen und Dritte hierfür bevollmächtigen. Dazu sind allfällige Auflagen oder Einschränkungen im Reglement zu beachten. Vollmachten sind schriftlich zu erstellen und der Verwaltung abzugeben. Vollmachten können für ein bestimmtes Geschäft, für die gesamte Vertretung oder auch unbeschränkt ausgestellt werden.Mehr Informationen
Beim Verkauf eines Miteigentumsanteils gilt das sogenannte gesetzliche Vorkaufsrecht nach Art. 682 Abs. 1, ZGB. Damit haben die anderen Miteigentümer Vorrang als potenzielle Käufer. Dies kann aber auch aufgehoben oder verändert werden, was jedoch öffentlich beurkundet werden muss (Eintrag im Grundbuch). Mehr Informationen
Im Stockwerkeigentum tätige Personen sollten sich laufend weiterbilden und sich mit der Entwicklung der Materie auseinandersetzen. Sowohl bei baulichen Auflagen (z.B. PV- & Solartechniken), wie der Entwicklung der Technik (z.B. Heizung) oder gesetzliche Vorgaben (z.B. Datenschutzgesetz) sind laufend Neuerungen auszumachen, welche für die Ausübung des Berufes wesentlich sind.Mehr Informationen
Ein Eigentümer kann einer Person ein limitiertes oder unlimitiertes Wohnrecht an einer Einheit erteilen. Dieses wird im Grundbuch eingetragen. Es ist unbedingt darauf zu achten, dass diese Wohnrechte durch erfahrene Spezialisten ausformuliert werden. Eine Einheit mit einem Wohnrecht lässt sich schwieriger verkaufen und das Wohnrecht zu annullieren ist aufwändig.Mehr Informationen
Kann die Verwaltung den Verpflichtungen der Gemeinschaft aufgrund fehlender Mittel nicht mehr nachkommen, haben die Gläubiger die Möglichkeit, die Ausstände auf dem Betreibungsweg einzufordern. Können diese Forderungen nicht beglichen werden, so tritt die solidarische Haftung aller Eigentümer in Kraft und das Betreibungsamt kann die Ausstände bei den einzelnen Eigentümern einfordern.Mehr Informationen
Bei Zahlungsunfähigkeit einer Eigentümers haften die übrigen Eigentümer der Gemeinschaft solidarisch für dessen Anteile. Es ist daher zu beachten, dass Zahlungsausstände seriös bearbeitet und die übrigen Eigentümer bei Gefahr einer Zahlungsunfähigkeit frühzeitig informiert werden. Auch ist zu überlegen, ob ein Grundpfand eingetragen werden soll. Mehr Informationen
Ein Zirkularbeschluss ist ein Abstimmung in schriftlicher Form (Art. 66, Abs. 2 ZGB). Das Resultat eines Zirkularbeschlusses bedarf zwingend der Einstimmigkeit aller Eigentümer. Ansonsten muss dieser Anttrag an der nächsten Versammlung nochmals zur Abstimmung gelangen. Im nächsten Protokoll ist das Ergebnis des Zirkularbeschlusses der Vollständigkeit halber nochmals zu erwähnen.Mehr Informationen
Per Ende der Abrechnungsperiode (gem. Reglement oder GV-Beschluss) ist nur mit demjenigen Eigentümer abzurechnen, welcher im Grundbuch per Abrechnungsstichtag eingetragen ist. Denn nur auf diesen kann allfällig eine Grundpfandforderung eingetragen werden. Fand während der Abrechnungsperiode eine Handänderung statt, ist dies Sache zwischen Käufer und Verkäufer.Mehr Informationen
Zyklische Sanierungen sind grössere Unterhaltsarbeiten an oder Ersatz von Bauteilen im Allgemeinen Bereich, welche immer wieder vorkommen werden (z.B. Ersatz der Heizung). Diese können aufgrund der zu erwartenden Lebensdauer langfristig geplant werden und damit den Bedarf an Liquidität des Erneuerungsfonds abgeleitet werden.Mehr Informationen
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